Kaution

Redaktion
7 Min. Lesezeit

Die Mietkaution ist eine finanzielle Sicherheitsleistung, die Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses an den Vermieter zahlen. Sie dient dem Vermieter als Absicherung gegen offene Mietzahlungen, Schäden an der Wohnung oder nicht gezahlte Nebenkosten.

Die Kaution ist gesetzlich geregelt in § 551 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und darf maximal drei Monatskaltmieten betragen.

Höhe der Mietkaution

Die Höhe der Kaution wird individuell im Mietvertrag vereinbart, darf aber laut § 551 BGB maximal drei Monatskaltmieten betragen.

Beispiel:

  • Kaltmiete: 800 €
  • Maximal zulässige Kaution: 800 € × 3 = 2.400 €

Wann ist die Kaution zu zahlen?

Die Zahlung erfolgt normalerweise vor Einzug, kann aber laut Gesetz auch in drei gleichen Monatsraten geleistet werden.

  • Die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig.
  • Die zweite und dritte Rate in den darauffolgenden Monaten.

Kautionsarten: Welche gibt es?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie die Kaution hinterlegt werden kann. Die klassische Variante ist die Barkaution, aber auch alternative Sicherheiten sind erlaubt.

1. Barkaution (Mietkautionskonto)

✅ Mieter überweist die Kaution direkt an den Vermieter.
✅ Der Vermieter muss das Geld auf einem separaten, verzinsten Kautionskonto anlegen.
✅ Die Zinsen stehen dem Mieter zu und werden bei der Rückzahlung ausgezahlt.

Pflicht des Vermieters:
Der Vermieter muss die Kaution von seinem eigenen Vermögen getrennt aufbewahren (§ 551 Abs. 3 BGB), damit sie bei einer Insolvenz geschützt ist.

2. Kautionssparbuch

✅ Mieter eröffnet ein Sparbuch auf seinen Namen und verpfändet es an den Vermieter.
✅ Der Vermieter kann nur im Schadensfall auf das Geld zugreifen.
✅ Vorteil für den Mieter: Das Geld bleibt in seinem Namen angelegt.

3. Mietkautionsbürgschaft (Bankbürgschaft)

✅ Anstatt eine Kaution zu hinterlegen, stellt eine Bank oder Versicherung eine Bürgschaft aus.
✅ Falls der Mieter nicht zahlt, übernimmt die Bank die Zahlung.
✅ Nachteil: Oft fallen Gebühren oder Zinsen für die Bürgschaft an.

4. Kautionsversicherung

✅ Ähnlich wie eine Bankbürgschaft – Mieter zahlt eine monatliche oder jährliche Versicherungsprämie.
✅ Geringere Anfangskosten, aber langfristig teurer als eine klassische Kaution.

Verwendung der Kaution durch den Vermieter

Der Vermieter darf die Kaution nur nutzen für:

  • Offene Mietzahlungen
  • Nicht gezahlte Nebenkosten
  • Beschädigungen an der Wohnung, die über normale Abnutzung hinausgehen

Wichtig:

  • Normale Abnutzung (z. B. kleine Bohrlöcher, vergilbte Tapeten) darf nicht von der Kaution abgezogen werden.
  • Schäden müssen vom Vermieter nachgewiesen werden.

Rückzahlung der Kaution: Wann und wie?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution, sofern keine offenen Forderungen bestehen.

Frist für die Rückzahlung

  • Es gibt keine feste gesetzliche Frist, aber Gerichte halten eine Frist von 3 bis 6 Monaten für angemessen.
  • Falls noch Nebenkostenabrechnungen offen sind, darf der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten, bis die Abrechnung erstellt wurde.

Beispiel:

  • Mietvertrag endet am 31.03.
  • Der Vermieter prüft die Wohnung und erstellt die letzte Nebenkostenabrechnung im Juli.
  • Die Kaution wird bis spätestens September zurückgezahlt.

Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Falls der Vermieter die Kaution unberechtigt einbehält, kann der Mieter:
✅ Eine schriftliche Aufforderung mit Frist setzen.
Rechtsanwalt oder Mieterverein einschalten.
✅ Notfalls vor dem Amtsgericht klagen.

Häufige Streitfälle bei der Kaution

1. Unklare Schäden

✅ Vermieter muss beweisen, dass es sich nicht um normale Abnutzung, sondern um einen echten Schaden handelt.
✅ Tipp: Vor Einzug und Auszug ein Übergabeprotokoll anfertigen.

2. Kaution wird für Schönheitsreparaturen genutzt

✅ Vermieter darf keine Renovierungskosten von der Kaution abziehen, wenn der Mietvertrag unwirksame Klauseln enthält.
✅ Der Mieter muss nur renovieren, wenn es im Mietvertrag fair geregelt ist.

3. Vermieter zahlt Kaution nicht aus

✅ Mieter kann eine schriftliche Mahnung schicken.
✅ Falls keine Reaktion erfolgt: Mieterverein oder Rechtsanwalt einschalten.

Rechtliche Grundlagen zur Mietkaution

1. § 551 BGB – Begrenzung der Kaution

  • Kaution darf maximal drei Monatskaltmieten betragen.
  • Sie kann in drei Raten gezahlt werden.
  • Vermieter muss sie separat und verzinst anlegen.

2. § 280 BGB – Schadenersatzrecht

  • Vermieter kann Kaution nur einbehalten, wenn tatsächliche Schäden nachweisbar sind.

3. Heizkostenverordnung – Kaution & Nebenkosten

  • Falls Nebenkostenabrechnungen noch ausstehen, darf der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten.

Mietkaution: Vorteile & Nachteile für Mieter und Vermieter

Vorteile für den MieterVorteile für den Vermieter
Schutz vor ungerechtfertigten ForderungenSicherheit bei Mietausfällen
Verzinsung der KautionAbsicherung gegen Schäden
Möglichkeit der RatenzahlungKaution kann für offene Nebenkosten verwendet werden
Nachteile für den MieterNachteile für den Vermieter
Hohe Anfangskosten beim EinzugKaution muss separat angelegt werden
Lange RückzahlungszeitRückforderung durch den Mieter möglich

Praxisbeispiel: Kautionsrückzahlung nach Mietende

Ein Mieter zieht nach 5 Jahren aus seiner Wohnung aus. Der Vermieter überprüft die Wohnung und stellt folgende Punkte fest:

Normale Abnutzung (Bohrlöcher, verblasste Wandfarbe) → Kein Kautionseinbehalt möglich.
Kaputte Fliesen im Bad durch Mieter verschuldet → Vermieter darf einen Teil der Kaution einbehalten.
Offene Nebenkostenabrechnung → Vermieter darf einen Teil der Kaution bis zur finalen Abrechnung zurückhalten.

Nach 3 Monaten erhält der Mieter seine Kaution abzüglich der Reparaturkosten für die Fliesen zurück.

Fazit

Die Mietkaution ist eine wichtige Sicherheitsleistung, die sowohl Mieter als auch Vermieter schützt. Während Mieter beim Einzug mit hohen Kosten rechnen müssen, erhalten sie die Kaution nach Mietende zurück, sofern keine Schäden oder offenen Forderungen bestehen.

Eine korrekte Abwicklung – von der Anlage der Kaution bis zur Rückzahlung – hilft, Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern zu vermeiden.

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