Ablöse

Redaktion
4 Min. Lesezeit

Der Begriff Ablöse bezeichnet eine einmalige Zahlung, die im Zusammenhang mit der Übergabe von Mietwohnungen oder Gewerbeimmobilien fällig werden kann. Dabei zahlt der neue Mieter oder Käufer dem bisherigen Mieter oder Eigentümer eine Geldsumme für bestimmte Einrichtungsgegenstände oder Investitionen.

Ablösesummen sind vor allem in angespannten Mietmärkten wie Berlin, München oder Hamburg üblich, wo Wohnungen stark nachgefragt sind.

Arten von Ablösezahlungen

Ablöse kann für verschiedene Zwecke verlangt werden:

Ablöse für Möbel & Einrichtungsgegenstände

  • Übernahme von Einbauküchen, Möbeln, Elektrogeräten oder Bodenbelägen
  • Muss in einem angemessenen Verhältnis zum Zeitwert stehen
  • Preisverhandlung ist möglich

Ablöse für Renovierungen & Investitionen

  • Übernahme von selbst finanzierten Renovierungsarbeiten (z. B. Parkettverlegung, Badsanierung)
  • Oft schwer zu bewerten, da subjektiver Nutzen besteht

Ablöse im Gewerbemietrecht (Firmen & Läden)

  • Ablöse für Ladeneinrichtung, Geschäftsinventar oder Kundenstamm
  • Besonders verbreitet bei Gastronomie, Einzelhandel und Friseursalons
  • Rechtliche Absicherung durch einen Ablösevertrag ratsam

Unzulässige Ablöse (Schwarzzahlungen)

  • Ablöse ohne Gegenwert (z. B. reine Geldzahlung für den Mietvertrag) ist rechtswidrig
  • Vermieter oder Vormieter dürfen keine Ablöse für das bloße „Überlassen“ einer begehrten Wohnung verlangen

Wie hoch darf die Ablöse sein?

Die Ablösehöhe ist nicht gesetzlich geregelt, aber sie muss fair und angemessen sein.

Richtwerte für gebrauchte Möbel & Einrichtungsgegenstände:

  • Neuwertig (0–2 Jahre alt): 70–80 % des Neupreises
  • Gebraucht (2–5 Jahre alt): 50–60 % des Neupreises
  • Älter als 5 Jahre: Maximal 30–40 % des Neupreises

💡 Beispielrechnung für eine Einbauküche:

  • Neupreis: 5.000 €
  • Alter: 3 Jahre
  • Angemessene Ablöse: ca. 50 % → 2.500 €

Rechtliche Grundlagen & Fallen

Ist eine Ablöse zulässig?

Ja, aber nur wenn:
✅ Eine tatsächliche Gegenleistung vorhanden ist (z. B. Möbel, Küche)
✅ Die Summe angemessen ist
✅ Keine Kopplung an den Mietvertrag erfolgt

Wann ist eine Ablöse unzulässig?

❌ Vermieter verlangt Ablöse für den Zuschlag zur WohnungVerboten
❌ Überhöhter Preis ohne realen Wert → Wucher (§ 138 BGB)
❌ Keine schriftliche Vereinbarung → Streitfälle schwer durchsetzbar

Rückforderung unzulässiger Ablösen

Falls eine Ablösezahlung rechtswidrig war, kann der Mieter diese zurückfordern. Das gilt insbesondere, wenn:

  • Die Ablöse offensichtlich überteuert war
  • Die Zahlung nur für die Zusage der Wohnung erfolgte

Mieter können sich auf § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) berufen und eine Rückerstattung verlangen.

Ablösevertrag: Wichtige Inhalte

Ein schriftlicher Ablösevertrag ist empfehlenswert, um Streit zu vermeiden. Der Vertrag sollte enthalten:

  • Exakte Auflistung der Gegenstände
  • Alter & Zustand der übernommenen Möbel
  • Kaufpreis & Zahlungsmodalitäten
  • Klausel zur Rückgabe & Garantieausschluss

Praxisbeispiel: Ablöse bei Wohnungsübergabe

Max übernimmt eine Mietwohnung von einer Vormieterin in München. Sie verlangt eine Ablöse von 3.000 € für eine Einbauküche und einen Schrank.

🔍 Max prüft:
✅ Die Küche ist 4 Jahre alt und hat einen Zeitwert von ca. 50 % des Neupreises.
✅ Der Schrank ist kaum genutzt und gut erhalten.
✅ Es gibt eine schriftliche Vereinbarung über die Ablöse.

Er entscheidet sich, die Ablöse zu zahlen, da sie fair erscheint.

❌ Hätte die Vormieterin jedoch eine „Zahlung für die Weitergabe der Wohnung“ gefordert, wäre dies illegal gewesen.

Fazit

Ablösezahlungen sind in vielen Mietverhältnissen üblich, aber sie müssen rechtlich zulässig und angemessen sein. Während die Übernahme von Möbeln oder Einrichtungen erlaubt ist, sind Schwarzzahlungen für die Wohnungsvermittlung verboten. Ein Ablösevertrag schützt beide Parteien vor Missverständnissen und rechtlichen Streitigkeiten.

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