1. Was ist eine Kaution?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter, um finanzielle Risiken wie Mietrückstände oder Schäden an der Wohnung abzusichern. Sie wird vor Einzug gezahlt und am Ende des Mietverhältnisses – abzüglich möglicher Forderungen – zurückerstattet.
👉 Wichtige Merkmale:
- Dient als Sicherheit für den Vermieter.
- Gesetzlich auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt.
- Muss auf einem separaten Konto verzinst werden.
💡 Gesetzliche Grundlage: § 551 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) regelt die Kaution im Mietrecht.
2. Wie hoch darf die Kaution sein?
Laut § 551 BGB gilt:
✅ Maximal 3 Monatskaltmieten als Kaution erlaubt.
✅ Mieter dürfen die Kaution in drei gleichen Raten zahlen.
✅ Der Vermieter muss die Kaution zinsenbringend anlegen.
Beispielrechnung:
- Nettokaltmiete: 800 €
- Maximal zulässige Kaution: 3 × 800 € = 2.400 €
💡 Achtung: Nebenkosten dürfen nicht in die Kautionsberechnung einfließen!
3. Welche Kautionsarten gibt es?
Es gibt verschiedene Formen, wie eine Mietkaution hinterlegt werden kann:
1️⃣ Barkaution (Hinterlegung auf Mietkautionskonto)
- Üblichste Form der Kaution.
- Vermieter legt sie auf ein separates Mietkautionskonto mit Zinserträgen an.
2️⃣ Kautionssparbuch
- Der Mieter eröffnet ein eigenes Sparbuch auf den Namen des Vermieters.
- Vorteil: Geld bleibt auf einem separaten Konto.
3️⃣ Mietkautionsbürgschaft (Bankbürgschaft oder Versicherung)
- Statt Geld hinterlegen zu müssen, übernimmt eine Bank oder Versicherung die Bürgschaft.
- Geeignet für Mieter, die die Kaution nicht sofort zahlen können.
- Kosten: ca. 4–6 % der Kautionssumme pro Jahr als Gebühr.
4️⃣ Verpfändetes Wertpapierdepot
- Mieter hinterlegt Wertpapiere oder Fondsanteile als Kaution.
- Vorteile: Potenzielle Wertsteigerung der Anlage.
- Nachteile: Schwankende Werte und höhere Verwaltungskosten.
💡 Tipp: Die Barkaution und das Kautionssparbuch sind die sichersten und gängigsten Methoden.
4. Zinsen und Anlagepflicht der Kaution
Laut BGB § 551 Abs. 3 muss der Vermieter die Kaution:
✅ Von seinem Privatvermögen getrennt anlegen.
✅ Zinsen an den Mieter weitergeben.
✅ Auf einem Konto mit üblichen Sparzinsen hinterlegen.
💡 Achtung: Falls der Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß anlegt, kann der Mieter die gesamte Kaution sofort zurückverlangen!
5. Rückzahlung der Mietkaution
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
📅 Richtwert: 3–6 Monate nach Mietende
- Falls keine offenen Forderungen bestehen, sollte der Vermieter die Kaution zeitnah erstatten.
- Falls Mängel oder Mietrückstände vorliegen, darf der Vermieter einen Teil oder die gesamte Kaution einbehalten.
Abzüge, die zulässig sind:
✅ Unbezahlte Mieten oder Nebenkosten
✅ Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen
✅ Kosten für ausstehende Renovierungen (wenn im Mietvertrag vereinbart)
💡 Tipp: Übergabeprotokoll beim Auszug anfertigen, um Streitigkeiten zu vermeiden!
6. Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
❌ Vermieter verlangt mehr als 3 Monatsmieten Kaution.
✔ Nicht zulässig! Maximal erlaubt sind drei Nettokaltmieten.
❌ Kaution wird bar übergeben, ohne Nachweis.
✔ Immer Quittung verlangen oder Überweisung tätigen.
❌ Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück.
✔ Schriftlich Frist setzen (14 Tage), notfalls rechtliche Schritte einleiten.
❌ Kaution nicht auf einem separaten Konto hinterlegt.
✔ Mieter kann Nachweis verlangen oder Kaution zurückfordern.
7. Musterbrief: Rückforderung der Mietkaution
📩 Betreff: Rückzahlung der Mietkaution
Sehr geehrter [Vermieter],
die Mietkaution für die Wohnung [Adresse] in Höhe von [Kautionsbetrag] wurde am [Datum] hinterlegt. Da das Mietverhältnis zum [Datum] beendet wurde und keine offenen Forderungen bestehen, bitte ich Sie, die Kaution bis zum [Frist: z. B. 14 Tage] auf mein Konto [IBAN] zurückzuzahlen.
Sollte es Einwände gegen die Rückzahlung geben, bitte ich um eine schriftliche Begründung.
Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name]
8. Fazit: Kaution als Schutz für Mieter und Vermieter
Die Mietkaution dient beiden Parteien als Sicherheit – dem Vermieter als Schutz vor Schäden und Zahlungsausfällen, dem Mieter als garantierte Rückzahlung bei ordnungsgemäßem Auszug. Wichtig sind eine korrekte Anlage, eine transparente Abwicklung und eine rechtzeitige Rückzahlung, um Konflikte zu vermeiden.
