📌 Definition:
Beim Verkauf mit Rückmietrecht verkauft ein Immobilieneigentümer sein Objekt und bleibt anschließend als Mieter in der Immobilie wohnen. Der Käufer wird Eigentümer, während der Verkäufer ein Mietverhältnis mit ihm eingeht.
Diese Form des Immobilienverkaufs ist besonders für Senioren, Unternehmen und Investoren attraktiv, die Kapital freisetzen, aber weiterhin in der Immobilie verbleiben möchten.
🔹 Andere Begriffe für dieses Modell:
- „Sale-and-Rent-Back“
- „Rückmietverkauf“
- „Immobilienverkauf mit Wohnrecht“
🏡 Warum entscheiden sich Eigentümer für den Verkauf mit Rückmietrecht?
✅ Liquidität sichern – Kapital aus der Immobilie freisetzen, ohne umziehen zu müssen.
✅ Flexibilität – Keine langfristige Eigentümerverantwortung mehr, aber weiterhin Wohnrecht.
✅ Schuldenabbau – Schulden tilgen oder Finanzierungen ablösen.
✅ Steuerliche Vorteile – Ersparnisse bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer.
✅ Keine Instandhaltungskosten – Käufer übernimmt oft zukünftige Renovierungen.
✅ Für Unternehmen interessant – Firmen können Gewerbeimmobilien verkaufen und weiterhin nutzen.
Typische Zielgruppen:
- 🏠 Senioren, die ihr Eigenheim verkaufen, aber weiterhin dort wohnen möchten.
- 🏢 Unternehmen, die Büro- oder Produktionsflächen verkaufen und langfristig mieten.
- 💰 Privatpersonen, die schnell Kapital benötigen.
- 📊 Investoren, die langfristige Mieter sichern möchten.
⚖️ Rechtliche Grundlagen für den Verkauf mit Rückmietrecht
| 📜 Rechtsvorschrift | 📝 Inhalt/Regelung |
|---|---|
| 📜 BGB § 535 ff. (Mietrecht): | Regelt die Rechte und Pflichten des Mieters nach dem Verkauf. |
| 📜 BGB § 1093 (Dingliches Wohnrecht): | Möglichkeit, ein zusätzliches lebenslanges Wohnrecht einzutragen. |
| 📜 BGB § 1191 (Grundschuld): | Falls eine Finanzierung des Käufers über eine Grundschuld erfolgt. |
| 📜 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): | Schutz für Verkäufer, wenn eine Maklervermittlung involviert ist. |
| 📜 BGB § 313 (Störung der Geschäftsgrundlage): | Mieterhöhungen oder Kündigung bei wirtschaftlichen Veränderungen. |
| 📜 Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG): | Steuerliche Vorteile bei Übertragungen an Familienangehörige. |
✅ Tipp: Ein notarieller Kaufvertrag mit klaren Mietkonditionen ist unerlässlich, um Rechte und Pflichten zu sichern.
💰 Wie funktioniert ein Verkauf mit Rückmietrecht?
1️⃣ Bewertung der Immobilie → Ein unabhängiges Gutachten ermittelt den Marktwert.
2️⃣ Vertragliche Festlegung → Der Käufer verpflichtet sich, dem Verkäufer ein Mietverhältnis einzuräumen.
3️⃣ Notarielle Beurkundung → Kaufvertrag & Mietvertrag werden notariell abgesichert.
4️⃣ Übergang des Eigentums → Käufer wird ins Grundbuch eingetragen.
5️⃣ Beginn des Mietverhältnisses → Verkäufer wird offiziell Mieter mit vertraglich gesichertem Wohnrecht.
📊 Verschiedene Modelle des Verkaufs mit Rückmietrecht
| 🏡 Modell | 📜 Beschreibung |
|---|---|
| 📅 Befristetes Mietverhältnis | Verkäufer bleibt für eine feste Dauer (z. B. 10 Jahre) als Mieter. |
| 🏠 Unbefristetes Mietverhältnis | Langfristiges Mietrecht ohne zeitliche Begrenzung. |
| 👵 Lebenslanges Wohnrecht | Wohnrecht bleibt auch nach Verkauf bestehen, kann ins Grundbuch eingetragen werden. |
| 🏢 Sale-and-Lease-Back für Unternehmen | Firmen verkaufen ihre Gewerbeimmobilie und mieten sie zurück. |
| 🔄 Optionsmodell | Mieter hat die Option, die Immobilie später zurückzukaufen. |
✅ Tipp: Ein lebenslanges Wohnrecht kann ins Grundbuch eingetragen werden, um größtmögliche Sicherheit zu gewährleisten.
📉 Beispielrechnung für einen Verkauf mit Rückmietrecht
Ausgangssituation:
- Immobilienwert: 500.000 €
- Monatliche Miete: 1.500 €
- Verkaufspreis mit Rückmietrecht: 450.000 € (10 % Abschlag)
- Mietdauer: 15 Jahre
💰 Erwartete Gesamteinnahmen des Käufers:
1.500 € x 12 Monate x 15 Jahre = 270.000 € (Mieteinnahmen)
Verkaufspreis nach 15 Jahren: 600.000 € (angenommene Wertsteigerung)
✅ Tipp: Käufer profitieren von sicheren Mieteinnahmen und einer potenziellen Wertsteigerung der Immobilie.
📊 Vor- und Nachteile des Verkaufs mit Rückmietrecht
✅ Vorteile für den Verkäufer:
| 💚 Vorteil | 📜 Beschreibung |
|---|---|
| 💰 Kapitalfreisetzung | Sofortige Liquidität aus dem Immobilienwert. |
| 🏡 Weiter wohnen bleiben | Keine Notwendigkeit zum Umzug. |
| 🚫 Keine Eigentümerpflichten | Keine Instandhaltungs- oder Renovierungskosten mehr. |
| 📜 Lebenslanges Wohnrecht möglich | Schutz durch Grundbucheintrag möglich. |
| 🏦 Schuldenfreiheit | Tilgung von Hypotheken oder offenen Krediten. |
⚠️ Nachteile für den Verkäufer:
| ❌ Nachteil | ⚠️ Risiko/Bemerkung |
|---|---|
| 📉 Verlust des Eigentums | Immobilie gehört nach dem Verkauf dem Käufer. |
| 💰 Mietpflicht | Monatliche Mietzahlung erforderlich. |
| 📜 Mögliche Kündigung | Mietverträge können befristet sein, falls kein Wohnrecht vereinbart wurde. |
| 🚫 Kein Erbe für Angehörige | Immobilie kann nicht mehr vererbt werden. |
✅ Tipp: Ein lebenslanges Wohnrecht oder ein unbefristeter Mietvertrag kann Schutz vor Kündigung bieten.
🏦 Für wen ist ein Verkauf mit Rückmietrecht sinnvoll?
✅ Senioren → Kapitalisierung der Immobilie ohne Umzug.
✅ Unternehmen → Freisetzung von Kapital durch Sale-and-Lease-Back.
✅ Eigentümer mit Schulden → Tilgung von Verbindlichkeiten.
✅ Investoren → Langfristige sichere Mieterträge.
🏠 Welche Alternativen gibt es zum Verkauf mit Rückmietrecht?
| 🏡 Alternative | 📜 Beschreibung |
|---|---|
| 💰 Umkehrhypothek | Kredit gegen Immobilie, Rückzahlung nach Tod oder Auszug. |
| 🏡 Teilverkauf | Verkauf eines Anteils der Immobilie mit Wohnrecht. |
| 🏦 Leibrente | Monatliche Zahlung vom Käufer, lebenslanges Wohnrecht. |
| 📑 Wohnrechtsschenkung | Eigentum an Kinder übertragen, Wohnrecht behalten. |
✅ Tipp: Eine individuelle Finanz- und Rechtsberatung hilft bei der besten Entscheidung.
📌 Fazit:
Der Verkauf mit Rückmietrecht ist eine attraktive Möglichkeit, Kapital aus der Immobilie freizusetzen, ohne das Zuhause verlassen zu müssen. Allerdings sollte der Vertrag rechtlich abgesichert werden, insbesondere durch Wohnrecht oder einen langfristigen Mietvertrag.
Individuelle Beratung durch einen Immobilienexperten, Anwalt oder Notar ist unerlässlich, um Risiken zu minimieren.
