Übergangsnutzung

Was ist Übergangsnutzung?

Die Übergangsnutzung bezeichnet die vorübergehende Nutzung eines Objekts oder einer Immobilie, die nicht dem ursprünglichen Zweck der Immobilie entspricht oder noch nicht vollständig abgeschlossen ist. Diese Art der Nutzung kann sowohl gewerblich als auch privat sein und erfolgt häufig, um die Nutzungsdauer eines Objekts zu verlängern oder Leerstand zu vermeiden, bevor eine endgültige Nutzung oder Renovierung abgeschlossen ist.

Übergangsnutzung kommt insbesondere bei unfertigen Bauprojekten, zwischenzeitlichen Mietverhältnissen oder in Situationen vor, in denen eine Immobilie nicht sofort den geplanten Verwendungszweck erfüllt. Sie ist oft auch mit Bauvorhaben oder Umnutzung von Immobilien verbunden.

📌 Beispiel: Ein leer stehendes Bürogebäude wird für eine Übergangsnutzung als Zwischennutzung für Künstlerateliers oder Start-up-Büros vermietet, bevor eine langfristige kommerzielle Nutzung beginnt.

Wann ist eine Übergangsnutzung sinnvoll?

Übergangsnutzungen kommen in vielen unterschiedlichen Szenarien vor und bieten sowohl für Immobilieneigentümer als auch für Mieter eine flexible Möglichkeit, ungenutzte Flächen sinnvoll zu verwenden:

1. Vermeidung von Leerstand und Kostensenkung

• Eine Übergangsnutzung ist häufig eine praktikable Lösung, um Leerstandskosten zu vermeiden. Ein Gebäude, das noch nicht vermietet oder nicht vollständig renoviert ist, kann in der Übergangsphase mit einer Zwischennutzung eine Einnahmequelle schaffen.

2. Flexibilität bei der Nutzung von Immobilien

• Übergangsnutzungen bieten eine flexible Möglichkeit, Immobilien auf eine Weise zu nutzen, die sich mit den langfristigen Planungen und Bauprojekten vereinbaren lässt. In städtischen Gebieten werden oftmals unverwertbare Flächen oder unfertige Gebäude für temporäre Zwecke genutzt, bis eine endgültige Nutzung beschlossen wird.

3. Umnutzung von Bestandsgebäuden

• Bei der Umnutzung von Bestandsgebäuden, wie z. B. der Konversion von Fabriken in Wohnanlagen oder Büros, ist eine Übergangsnutzung eine häufige Maßnahme, die es ermöglicht, das Gebäude zu nutzen, während umfassende Umbauten durchgeführt werden.

4. Anpassung an rechtliche Gegebenheiten

• Bauvorhaben oder Baumaßnahmen, die durch behördliche Genehmigungen oder Baugenehmigungsverfahren verzögert werden, können eine Übergangsnutzung erforderlich machen, um rechtlichen Anforderungen zu entsprechen, bis das Gebäude oder Grundstück vollständig genutzt oder renoviert ist.

Rechtliche Grundlagen der Übergangsnutzung

Die rechtliche Handhabung der Übergangsnutzung erfolgt in verschiedenen Kontexten und unterliegt den jeweiligen gesetzlichen Vorschriften und Verträgen. Besonders im Mietrecht und Baurecht gibt es wichtige Regelungen, die die Nutzung von Immobilien betreffen:

1. Mietrechtliche Aspekte der Übergangsnutzung

• Wenn eine Immobilie für Übergangszwecke vermietet wird, z. B. für Zwischennutzungen, sollte ein entsprechender Mietvertrag abgeschlossen werden. Der Vertrag regelt die Dauer der Nutzung, die Zahlung der Miete und eventuell anfallende Betriebskosten.
• Der Mietvertrag für eine Übergangsnutzung kann auch befristet sein, wobei die Kündigungsfristen klar geregelt werden müssen, um sicherzustellen, dass der Mieter das Objekt rechtzeitig verlässt, wenn die langfristige Nutzung beginnt oder das Objekt verkauft oder renoviert wird.

2. Bau- und Nutzungsrecht

• Bei einer Übergangsnutzung, die mit einer Bauphase oder Umnutzung eines Objekts verbunden ist, müssen die Bauvorschriften und Nutzungsänderungen beachtet werden. In vielen Fällen muss der Eigentümer eine Baugenehmigung beantragen, um die temporäre Nutzung des Objekts für bestimmte Zwecke zu erlauben.
• Insbesondere bei Zwischennutzungen in Gewerbegebäuden oder leerstehenden Wohnanlagen muss sicherstellt werden, dass die Sicherheitsvorkehrungen eingehalten und die Bauvorschriften nicht verletzt werden.

3. Steuerliche und finanzielle Überlegungen

• Steuerliche Vorteile oder Abzüge können sich aus der temporären Nutzung von Gebäuden ergeben, insbesondere wenn sie zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden. Steuerpflichtige, die eine Übergangsnutzung anbieten, müssen die steuerlichen Auswirkungen der Einnahmen und möglichen Abzüge (z. B. Abschreibungen) sorgfältig prüfen.

4. Haftungs- und Versicherungsfragen

• Bei der Übergangsnutzung müssen sowohl der Verpächter als auch der Mieter sicherstellen, dass die Haftung und Versicherung klar geregelt sind. Der Verpächter muss sicherstellen, dass das Gebäude den erforderlichen Sicherheitsstandards entspricht, während der Mieter die Verantwortung für die ordnungsgemäße Nutzung übernimmt.

Beispiele für Übergangsnutzungen

1. Künstlerateliers und kulturelle Nutzung

• In vielen Städten werden industrielle Bestandsgebäude oder unbelebte Büroflächen für künstlerische und kulturelle Zwecke genutzt, bis eine langfristige kommerzielle Nutzung des Objekts erfolgt. Diese temporären Nutzungen haben nicht nur kulturelle, sondern auch gesellschaftliche Vorteile, da sie oft kreative Gemeinschaften anziehen.

2. Pop-up Stores und temporäre Verkaufsflächen

• Einzelhändler oder Start-ups nutzen leerstehende Läden oder Büroflächen für Pop-up Stores oder temporäre Verkaufsaktionen, um das Marktpotenzial für ein neues Produkt oder eine neue Marke zu testen.

3. Gemeinschaftsbüros und Co-Working-Spaces

• Bürogebäude oder Gewerbeflächen, die aktuell nicht voll genutzt werden, werden häufig für Co-Working-Spaces oder gemeinschaftliche Büroflächen zur Zwischennutzung vermietet. Diese flexible Nutzung bietet Start-ups oder Freelancern eine kostengünstige Lösung.

4. Wohnnutzung während Sanierungsmaßnahmen

• Bei umfangreichen Sanierungsprojekten wird oft eine Übergangsnutzung eingerichtet, um die Immobilie zwischenzeitlich zu vermieten oder vorübergehend zu bewohnen, bevor sie wieder vollständig renoviert und für die eigentliche Nutzung freigegeben wird.

Fazit: Übergangsnutzung als flexible Lösung

Die Übergangsnutzung bietet eine flexible Lösung, um ungenutzte oder unvollständig entwickelte Immobilien sinnvoll zu nutzen und gleichzeitig finanzielle Belastungen zu minimieren. Sie hilft, Leerstandskosten zu vermeiden und schafft temporäre Nutzungsmöglichkeiten für Unternehmen, Einzelhändler und private Nutzer, ohne die langfristigen Ziele der Immobilie zu beeinträchtigen.

Für Eigentümer und Mieter gleichermaßen ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen einer Übergangsnutzung zu kennen und klare Verträge zu schließen, die alle notwendigen Details regeln. Übergangsnutzungen sind eine wertvolle Ressource in der Immobilienbranche und tragen zur Wiederbelebung von Leerständen und zur Förderung kreativer Nutzungsmöglichkeiten bei.