Was ist ein Teilverkauf eines Hauses?
Beim Teilverkauf eines Hauses verkauft der Eigentümer bis zu 50 % seiner Immobilie an ein Unternehmen, bleibt aber weiterhin Hauptbesitzer. Der neue Teilhaber erhält ein Nießbrauchrecht, sodass der Verkäufer das Haus weiterhin bewohnen oder vermieten kann.
👉 Hauptmotiv: Liquidität schaffen, ohne ausziehen zu müssen – oft für Senioren eine Option.
👉 Hauptproblem: Die hohen Kosten und eingeschränkte Entscheidungsfreiheit.
Die größten Nachteile eines Haus-Teilverkaufs
🔴 1. Hohe laufende Kosten (Nießbrauchentgelt)
- Der Verkäufer zahlt für den verkauften Teil eine Art Miete an das Teilverkaufsunternehmen.
- Typischer Zinssatz: 4–6 % pro Jahr auf den verkauften Anteil.
- Beispiel: Bei einem Teilverkauf von 100.000 € sind das 4.000 – 6.000 € pro Jahr an Kosten!
- Diese Zahlungen steigen, wenn die Immobilienpreise klettern.
📌 Tipp: Nach 10 Jahren kann die Summe über den eigentlichen Verkaufswert hinausgehen!
🔴 2. Eingeschränkte Entscheidungsfreiheit
- Der neue Miteigentümer hat ein Mitspracherecht bei großen Entscheidungen.
- Sanierung, Umbau oder Verkauf der gesamten Immobilie müssen oft abgestimmt werden.
- Erhöhter bürokratischer Aufwand & ggf. zusätzliche Kosten.
📌 Beispiel: Möchte der Verkäufer sein Haus später komplett verkaufen, kann das Unternehmen den Prozess verzögern oder eigene Preisvorstellungen durchsetzen.
🔴 3. Hohe Rückkaufkosten
- Möchte der ursprüngliche Eigentümer den verkauften Anteil zurückkaufen, geschieht dies oft zum Marktwert des gesamten Hauses – unabhängig vom ursprünglichen Verkaufspreis.
- Da Immobilienwerte in der Regel steigen, kann der Rückkauf deutlich teurer werden.
📌 Beispiel:
- Verkauf von 50 % eines Hauses für 150.000 €
- Wertsteigerung der Immobilie um 20 % → Neuer Marktwert: 360.000 €
- Rückkaufpreis für den ursprünglichen Anteil: 180.000 € (statt 150.000 €)
👉 Der ursprüngliche Verkäufer macht finanziell Verluste!
🔴 4. Erschwerter Komplettverkauf des Hauses
- Der neue Miteigentümer muss dem gesamten Verkauf zustimmen.
- Unternehmen fordern oft eine Gewinnbeteiligung oder verzögern den Prozess.
- Falls sich kein Käufer findet, kann eine Zwangsversteigerung drohen.
📌 Tipp: Wer absehbar sein Haus verkaufen will, sollte keinen Teilverkauf machen!
🔴 5. Sinkende Erträge für Erben
- Beim Erbfall müssen die Erben mit dem Teilverkaufsunternehmen verhandeln.
- Rückkauf oder Mitvermarktung kann finanziell nachteilig sein.
- Bei steigenden Immobilienpreisen kann der Rückkauf teuer werden.
📌 Beispiel: Kinder möchten das Haus behalten – müssen aber den verkauften Anteil zu einem hohen Marktpreis zurückkaufen.
🔴 6. Mögliche Wertminderung der Immobilie
- Immobilien mit Mitbesitzern oder Nießbrauchrechten sind schwerer zu verkaufen.
- Käufer schrecken oft vor solchen Konstruktionen zurück.
- Es gibt weniger Interessenten, was den Preis senken kann.
📌 Tipp: Wer sein Haus für die Nachkommen erhalten will, sollte Alternativen prüfen.
Alternative zum Teilverkauf: Welche besseren Lösungen gibt es?
✅ Umkehrhypothek: Kredit gegen Immobilie, ohne sofortige Rückzahlung.
✅ Leibrente: Hausverkauf gegen monatliche Zahlung & Wohnrecht.
✅ Bankkredit: Oft günstigere Zinsen als das Nießbrauchentgelt beim Teilverkauf.
✅ Verkauf mit Wohnrecht: Verkauf gegen Einmalzahlung mit lebenslangem Wohnrecht.
✅ Privater Teilverkauf an Familie: Anteil an Kinder oder Verwandte verkaufen, um Kontrolle zu behalten.
📌 Tipp: Ein unabhängiger Finanzberater kann helfen, die beste Lösung zu finden.
Fazit: Ist ein Teilverkauf des Hauses sinnvoll?
❌ Nicht empfehlenswert für Menschen mit Alternativen (z. B. Bankkredit, Leibrente).
⚠️ Nur geeignet für Personen ohne Erben oder wenn alle anderen Optionen wegfallen.
✅ Besser als Notlösung für ältere Menschen mit dringendem Kapitalbedarf.
