1. Was ist ein Teilverkauf einer Immobilie?
Ein Teilverkauf bezeichnet den Vorgang, bei dem ein Immobilienbesitzer einen Anteil seiner Immobilie (meist bis zu 50 %) verkauft, aber Eigentümer des restlichen Anteils bleibt. Der Verkäufer erhält sofort Liquidität und kann die Immobilie weiterhin nutzen – oft durch ein eingeräumtes Nießbrauchrecht.
👉 Typische Merkmale:
- Bis zu 50 % der Immobilie können verkauft werden.
- Der Verkäufer bleibt Miteigentümer und behält meist das Nutzungsrecht.
- Ein monatliches Nutzungsentgelt wird für den verkauften Anteil fällig.
- Der verkaufte Anteil kann später zurückgekauft oder vollständig verkauft werden.
2. Vorteile eines Teilverkaufs
1️⃣ Sofortige Liquidität:
Der Teilverkauf ermöglicht Immobilienbesitzern, kurzfristig größere Geldbeträge zu erhalten, ohne die gesamte Immobilie verkaufen zu müssen.
2️⃣ Weiterhin Nutzung der Immobilie:
Durch das eingeräumte Nießbrauchrecht können Verkäufer ihre Immobilie weiterhin vollständig bewohnen oder vermieten.
3️⃣ Flexibilität:
- Immobilienanteile können später zurückgekauft werden.
- Es bleibt die Option, die restlichen Anteile zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen.
4️⃣ Keine komplette Trennung:
Insbesondere für ältere Eigentümer bietet der Teilverkauf die Möglichkeit, liquide Mittel zu schaffen, ohne das Zuhause vollständig aufzugeben.
3. Nachteile und Risiken eines Teilverkaufs
1️⃣ Hohe Kosten durch Nutzungsentgelt:
- Für die weitere Nutzung des verkauften Anteils wird ein monatliches Nutzungsentgelt (vergleichbar mit Miete) fällig.
- Dieses kann langfristig teuer werden und den finanziellen Vorteil des Teilverkaufs mindern.
2️⃣ Eingeschränkte Entscheidungsfreiheit:
- Käufer des Immobilienanteils haben oft Mitspracherechte, etwa bei größeren Renovierungen oder beim Verkauf der restlichen Anteile.
3️⃣ Verlust der Wertsteigerung:
- Falls die Immobilie im Wert steigt, profitiert der neue Miteigentümer anteilig von dieser Wertsteigerung.
4️⃣ Rückkauf teurer:
- Der Rückkauf des verkauften Anteils erfolgt oft zu einem höheren Preis, abhängig von der Wertentwicklung der Immobilie.
💡 Tipp: Die Vertragskonditionen sollten vorab sorgfältig geprüft werden, um versteckte Kosten zu vermeiden.
4. Wie funktioniert ein Teilverkauf?
1️⃣ Immobilienbewertung:
Die Immobilie wird von einem Gutachter oder dem teilverkaufenden Unternehmen bewertet, um den aktuellen Marktwert festzustellen.
2️⃣ Verkauf eines Anteils:
Der Verkäufer kann meist bis zu 50 % des Marktwerts der Immobilie veräußern.
3️⃣ Auszahlung des Kaufpreises:
Nach Abschluss des Vertrags erhält der Verkäufer den entsprechenden Betrag ausgezahlt.
4️⃣ Nutzungsentgelt:
Der Verkäufer zahlt ab sofort ein monatliches Entgelt für die Nutzung des verkauften Anteils.
5️⃣ Rückkauf oder Gesamtverkauf:
- Der verkaufte Anteil kann später zurückgekauft werden.
- Alternativ kann die gesamte Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt verkauft werden, wobei der Erlös zwischen den Eigentümern aufgeteilt wird.
5. Kosten beim Teilverkauf
| Kostenart | Details |
|---|---|
| Gutachtenkosten | Bewertung der Immobilie (häufig vom Anbieter übernommen). |
| Nutzungsentgelt | Monatliches Entgelt, das sich am Wert des verkauften Anteils orientiert (ca. 3–5 % pro Jahr). |
| Rückkaufswert | Der Rückkauf erfolgt in der Regel zum Marktwert des verkauften Anteils. |
| Vertragsgebühren | Je nach Anbieter können Gebühren für die Vertragsabwicklung anfallen. |
💡 Beispiel:
Marktwert der Immobilie: 400.000 €
Verkauf von 50 %: 200.000 €
Jährliches Nutzungsentgelt (4 %): 8.000 €
6. Wann lohnt sich ein Teilverkauf?
Ein Teilverkauf kann sinnvoll sein, wenn:
- Kapitalbedarf besteht, aber die Immobilie nicht vollständig verkauft werden soll, z. B. zur Finanzierung von Renovierungen oder zur Aufstockung der Rente.
- Die Immobilie langfristig genutzt oder bewohnt werden soll.
- Der Eigentümer weiterhin von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie profitieren möchte.
7. Alternativen zum Teilverkauf
1️⃣ Immobilienbeleihung:
- Statt einen Teil zu verkaufen, kann die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit genutzt werden.
- Günstiger als ein Teilverkauf, da keine Nutzungsentgelte anfallen.
2️⃣ Immobilienvollverkauf mit Wohnrecht (Leibrente):
- Die Immobilie wird vollständig verkauft, aber der Verkäufer behält ein lebenslanges Wohnrecht.
- Geeignet für ältere Eigentümer, die keine Erben haben oder keine Rückkaufoption benötigen.
3️⃣ Vermietung:
- Statt Anteile zu verkaufen, kann die Immobilie (oder ein Teil davon) vermietet werden, um regelmäßige Einnahmen zu erzielen.
💡 Vergleich:
| Option | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Teilverkauf | Sofortige Liquidität, Nutzung bleibt möglich | Nutzungsentgelt, Mitspracherecht des Käufers |
| Beleihung | Günstige Konditionen, volles Eigentum bleibt | Kreditabhängig, Rückzahlung erforderlich |
| Leibrente | Lebenslanges Wohnrecht, keine laufenden Kosten | Kein Eigentum mehr, vollständiger Verkauf |
8. Anbieter für Teilverkauf in Deutschland
Einige bekannte Anbieter für Teilverkauf sind:
- Hausanker
- Deutsche Teilkauf
- Engel & Völkers Liquid Home
💡 Tipp: Anbieter und Vertragsbedingungen sorgfältig vergleichen, um die besten Konditionen zu finden.
9. Fazit: Lohnt sich ein Teilverkauf?
Ein Teilverkauf bietet eine Möglichkeit, schnell Liquidität aus einer Immobilie zu schaffen, ohne das Zuhause vollständig aufzugeben. Allerdings ist er mit laufenden Kosten (Nutzungsentgelt) und Einschränkungen verbunden. Vor der Entscheidung sollte geprüft werden, ob Alternativen wie eine Beleihung oder ein Vollverkauf mit Wohnrecht besser geeignet sind. Eine gründliche Beratung durch Experten ist essenziell, um die besten finanziellen und rechtlichen Lösungen zu finden.
