Sachwertermittlung

Was ist die Sachwertermittlung?

Die Sachwertermittlung ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und bezieht sich auf die Bestimmung des Wertes eines Gebäudes oder Grundstücks anhand der Baukosten und des Wertverlusts durch Abnutzung und Alterung. Sie ist eine der gängigen Methoden der Immobilienbewertung und wird insbesondere für selbstgenutzte Immobilien, Eigenheime und individuell genutzte Gebäude angewendet.

Im Gegensatz zur Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren, die stärker auf Marktdaten basieren, setzt die Sachwertermittlung auf objektive, materielle Werte und berücksichtigt die Baukosten des Objekts sowie die Abnutzung.

📌 Beispiel: Bei der Bewertung eines Neubaus kann die Sachwertermittlung den Wert auf Basis der tatsächlichen Baukosten und der subjektiven Wertminderung durch Verschleiß und Alterung ansetzen.

Wann wird die Sachwertermittlung angewendet?

Die Sachwertermittlung kommt in verschiedenen Situationen zum Einsatz, insbesondere bei Eigennutzern und selbstgenutzten Immobilien:

1. Neubauten und individuell genutzte Immobilien

• Bei Neubauten oder individuell genutzten Immobilien, die selten auf dem Markt verkauft werden, ist die Sachwertermittlung ein gutes Verfahren, um den Bauwert und den subjektiven Zustand der Immobilie zu bestimmen.

2. Bestandsimmobilien

• Für Bestandsimmobilien, insbesondere wenn keine vergleichbaren Verkaufsdaten oder Erträge vorliegen, kann die Sachwertermittlung helfen, den Wiederbeschaffungswert oder den Marktwert der Immobilie zu ermitteln.

3. Versicherungen

• Auch bei der Versicherung von Immobilien wird häufig eine Sachwertermittlung vorgenommen, um den Neuwert des Gebäudes im Falle eines Schadenfalls festzulegen. Hierbei wird der Wert nach den Baukosten und dem Wiederaufbauaufwand ermittelt.

4. Unternehmensbewertung

• Bei der Bewertung von Bauunternehmen oder Immobilienportfolios kann die Sachwertermittlung auch eine Rolle spielen, um den Bauwert von Immobilienbeständen zu erfassen.

Wie funktioniert die Sachwertermittlung?

Die Sachwertermittlung setzt sich aus mehreren Schritte zusammen, bei denen der Bauwert und der Abschreibungsfaktor berechnet werden. Hier sind die wesentlichen Schritte:

1. Ermittlung der Baukosten

• Zu Beginn der Sachwertermittlung werden die Baukosten des Objekts bestimmt. Dies umfasst sowohl Errichtungskosten als auch Kosten für spezielle Ausstattungen. Der Bauwert wird dabei auf Grundlage von regionalen Baukosten und Baupreiskatalogen berechnet.

• Beispiel: Für ein Einfamilienhaus werden alle Kosten für den Rohbau, die Haustechnik, die Innenausstattung und eventuelle Landschaftsbauten zusammengezählt.

2. Abschreibung für Alter und Abnutzung

• Danach erfolgt die Abschreibung, um den Wertverlust aufgrund der Alterung und der Abnutzung des Gebäudes zu berechnen. Die Abschreibung richtet sich in der Regel nach den Baujahren der Immobilie und den bauphysikalischen Eigenschaften.

• Bei der Abschreibung werden die Restnutzungsdauer des Gebäudes und die Bauqualität berücksichtigt. Dabei erfolgt die Berechnung unter der Annahme, dass der Wert des Gebäudes im Laufe der Jahre durch Verschleiß, Materialalterung und technische Veralterung sinkt.

3. Berechnung des Sachwerts

• Der Sachwert der Immobilie wird durch die Abschreibung des ursprünglichen Bauwerts ermittelt. Das bedeutet, der Sachwert ist der Bauwert abzüglich der durch Alterung und Nutzung entstandenen Wertminderung.

• Beispiel: Wenn ein Gebäude ursprünglich 500.000 Euro gekostet hat und eine Abschreibung von 20% für den Wertverlust aufgrund von 10 Jahren Nutzung und Abnutzung vorgenommen wird, dann beträgt der Sachwert des Gebäudes noch 400.000 Euro.

4. Grundstückswert

• Der Wert des Grundstücks oder der Bodenwert wird ebenfalls berücksichtigt, da er einen signifikanten Einfluss auf den Gesamtwert der Immobilie hat. Das Grundstück wird meistens unabhängig vom Gebäude bewertet.

Wann ist die Sachwertermittlung sinnvoll?

Die Sachwertermittlung ist besonders dann sinnvoll, wenn andere Bewertungsmethoden, wie das Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren, schwer anwendbar sind. Dies ist insbesondere der Fall, wenn:

1. Wenig Marktdaten vorhanden sind

• Wenn keine ausreichenden Vergleichspreise oder Marktpreise für ähnliche Objekte vorliegen, ist die Sachwertermittlung eine hilfreiche Methode, da sie auf den Baukosten basiert und somit weniger von Marktschwankungen abhängig ist.

2. Einzigartige Immobilien oder Spezialobjekte

• Für seltene oder spezielle Immobilien (z. B. historische Gebäude, maßgeschneiderte Immobilien) gibt es häufig keine vergleichbaren Objekte. In diesem Fall bietet die Sachwertermittlung eine Möglichkeit, den Neuwert basierend auf den Baukosten und dem Wiederaufbauwert zu bestimmen.

3. Bewertung für Versicherungszwecke

• Die Sachwertermittlung ist auch häufig nützlich für Versicherungen, wenn der Wiederaufbauwert einer Immobilie ermittelt werden muss.

4. Renovierungen und Sanierungen

• Bei geplanten Renovierungen oder Sanierungen kann die Sachwertermittlung auch zur Kostenschätzung und zur Planung der Investitionen verwendet werden.

Fazit: Sachwertermittlung als wertvolle Bewertungsmethode

Die Sachwertermittlung ist eine der fundamentalen Methoden zur Immobilienbewertung, insbesondere wenn es um den Bauwert oder den Neuwert eines Objekts geht. Sie eignet sich besonders gut für selbstgenutzte Immobilien, neue Bauprojekte oder speziell genutzte Objekte, bei denen andere Bewertungsverfahren weniger aussagekräftig sind.

Die Baukosten, Abnutzung und Wiederaufbauwert sind zentrale Aspekte der Sachwertermittlung, die Immobilienkäufern, -verkäufern, Investoren und Versicherungen helfen, den realistischen Wert eines Objekts zu bestimmen und fundierte Entscheidungen zu treffen.