Was ist die Nettokaltmiete?
Die Nettokaltmiete ist die reine Mietzahlung für die Nutzung der Wohnfläche, ohne Betriebskosten oder Heizkosten. Sie bildet die Basis für die Berechnung der Warmmiete und wird oft als Vergleichsgröße für Mietpreise verwendet.
📌 Formel:
Nettokaltmiete=Mietpreis pro m²×Wohnfla¨che\text{Nettokaltmiete} = \text{Mietpreis pro m²} \times \text{Wohnfläche}
📌 Beispiel:
- Wohnung: 80 m²
- Mietpreis: 10 €/m²
80×10=800 € Nettokaltmiete80 \times 10 = 800 \text{ € Nettokaltmiete}
Unterschied zwischen Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete & Warmmiete
| Mietart | Was ist enthalten? | Zusätzliche Kosten? |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete | Nur Grundmiete | Betriebskosten, Heizkosten |
| Bruttokaltmiete | Grundmiete + Betriebskosten | Heizkosten |
| Warmmiete (Bruttowarmmiete) | Grundmiete + Betriebskosten + Heizkosten | Keine weiteren Kosten |
📌 Tipp: Beim Mietvergleich immer prüfen, ob eine Brutto- oder Nettokaltmiete angegeben ist!
Welche Kosten sind in der Nettokaltmiete enthalten?
✅ Nutzung der Wohnung oder des Hauses
✅ Abschreibung & Instandhaltungsanteil für den Vermieter
✅ Verzinsung des investierten Kapitals
🚫 Nicht enthalten:
❌ Nebenkosten (Müll, Hausmeister, Versicherungen)
❌ Heizkosten (Gas, Öl, Fernwärme)
❌ Strom & Internet
📌 Wichtig: Die Nebenkostenabrechnung wird separat zur Nettokaltmiete gezahlt.
Wie wird die Nettokaltmiete festgelegt?
Die Höhe der Nettokaltmiete hängt von mehreren Faktoren ab:
| Faktor | Einfluss auf die Miete |
|---|---|
| Lage | Innenstadt = teurer, Land = günstiger |
| Wohnungsgröße | Kleinere Wohnungen haben oft höhere m²-Preise |
| Ausstattung | Balkon, Fußbodenheizung & Neubau erhöhen die Miete |
| Baujahr & Energieeffizienz | Sanierte & effiziente Gebäude sind teurer |
| Mietspiegel | Vergleichsmieten in der Region setzen Grenzen |
| Angebot & Nachfrage | Starke Nachfrage = höhere Mieten |
📌 Beispiel: In München liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 18–25 €/m², während sie in ländlichen Regionen oft nur 5–8 €/m² beträgt.
Mietpreisbremse & Begrenzungen der Nettokaltmiete
Die Nettokaltmiete darf nicht beliebig erhöht werden.
🔹 Mietpreisbremse (§ 556d BGB):
- In angespannten Mietmärkten darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
🔹 Kappungsgrenze (§ 558 BGB):
- In bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % steigen (in manchen Regionen nur 15 %).
📌 Tipp: Vor einer Mieterhöhung immer den Mietspiegel der Stadt prüfen!
Wie verändert sich die Nettokaltmiete über die Zeit?
Die Nettokaltmiete kann steigen durch:
✅ Indexmietvertrag → Erhöhung nach Inflation
✅ Staffelmietvertrag → Jährliche feste Erhöhung
✅ Modernisierung → Vermieter kann einen Teil der Kosten auf Miete umlegen
📌 Beispiel: Nach einer energetischen Sanierung kann der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten auf die Nettokaltmiete umlegen.
Fazit: Warum ist die Nettokaltmiete wichtig?
✔ Grundlage für Mietkosten & Nebenkostenabrechnung
✔ Wichtiger Vergleichsfaktor für Mietpreise
✔ Beeinflusst durch Lage, Ausstattung & Nachfrage
✔ Mieterhöhungen unterliegen gesetzlichen Grenzen
📌 Tipp: Immer auf die Unterscheidung zwischen Nettokaltmiete & Warmmiete achten, um versteckte Kosten zu vermeiden!
