1. Was sind Erwerbsnebenkosten?
Die Erwerbsnebenkosten (auch Nebenkosten beim Immobilienkauf genannt) sind zusätzliche Kosten, die beim Kauf einer Immobilie über den reinen Kaufpreis hinaus anfallen. Diese Kosten fallen für Dienstleistungen, Steuern und rechtliche Formalitäten an und machen in der Regel 10–15 % des Kaufpreises aus.
👉 Warum wichtig?
Erwerbsnebenkosten müssen in die Finanzierung einkalkuliert werden, da sie in der Regel nicht über Bau- oder Immobilienkredite abgedeckt werden können. Käufer sollten diese Kosten frühzeitig berücksichtigen, um Überraschungen zu vermeiden.
2. Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
1️⃣ Grunderwerbsteuer
- Einmalige Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt.
- Höhe: Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg | 4,5 % |
| Berlin, Hessen | 6,0 % |
| Brandenburg, Thüringen | 6,5 % |
💡 Beispiel:
Kaufpreis: 300.000 €
Grunderwerbsteuer (5 %): 15.000 €
2️⃣ Notarkosten
- Notare beurkunden den Kaufvertrag und kümmern sich um die rechtlichen Formalitäten.
- Höhe: Ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises.
💡 Leistungen des Notars:
- Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Klärung von Grundpfandrechten und Hypotheken
3️⃣ Grundbuchkosten
- Eintragung des neuen Eigentümers und eventueller Grundschulden im Grundbuch.
- Höhe: Ca. 0,5–1,0 % des Kaufpreises.
💡 Beispiel:
Grundbuchkosten für ein 400.000 €-Objekt betragen ca. 2.000–4.000 €.
4️⃣ Maklerprovision (falls relevant)
- Provision, die an den Immobilienmakler gezahlt wird.
- Höhe: Meist 3,57–7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.). Seit Dezember 2020 wird die Provision in Deutschland in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
💡 Beispiel:
Kaufpreis: 400.000 €
Maklerprovision (6 % geteilt durch Käufer und Verkäufer): 12.000 € für jeden.
5️⃣ Finanzierungskosten
- Gebühren für die Finanzierung der Immobilie:
- Bereitstellungszinsen: Kosten, wenn der Kredit nicht sofort abgerufen wird.
- Grundschuld-Eintragung: Ca. 0,2–0,3 % der Darlehenssumme.
6️⃣ Versicherungen (optional)
- Wohngebäudeversicherung: Schutz gegen Feuer, Leitungswasser und Sturm (Pflicht bei finanzierten Immobilien).
- Restschuldversicherung: Absicherung gegen Zahlungsausfälle (z. B. bei Krankheit oder Arbeitslosigkeit).
💡 Kosten: Abhängig von der Größe und dem Alter der Immobilie.
3. Gesamtkostenübersicht der Nebenkosten
| Nebenkostenposten | Prozentualer Anteil | Beispiel (300.000 € Kaufpreis) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | 10.500–19.500 € |
| Notarkosten | 1,0–1,5 % | 3.000–4.500 € |
| Grundbuchkosten | 0,5–1,0 % | 1.500–3.000 € |
| Maklerprovision (optional) | 3,57–7,14 % | 10.710–21.420 € |
| Finanzierungskosten (ca.) | 0,2–0,5 % | 600–1.500 € |
Gesamtkosten: Je nach Bundesland und Dienstleistungen ca. 10–15 % des Kaufpreises.
4. Finanzierung der Erwerbsnebenkosten
Die Erwerbsnebenkosten können in der Regel nicht über die Immobilienfinanzierung gedeckt werden. Käufer sollten:
- Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten einplanen.
- Alternativ einen separaten Kredit für die Nebenkosten aufnehmen (Konsumentenkredit).
💡 Tipp: Banken erwarten oft, dass mindestens die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital finanziert werden können, um die Kreditwürdigkeit des Käufers zu gewährleisten.
5. Steuerliche Aspekte der Nebenkosten
📜 Für Eigennutzer:
- Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten sind nicht steuerlich absetzbar.
📜 Für Vermieter:
- Viele Nebenkosten (z. B. Maklerprovision, Notargebühren, Grundbuchkosten) können als Anschaffungskosten geltend gemacht und über die Jahre abgeschrieben werden.
6. Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
❌ Nebenkosten unterschätzen:
✔ Kalkulieren Sie die Erwerbsnebenkosten realistisch und planen Sie 10–15 % zusätzlich zum Kaufpreis ein.
❌ Fehlende Rücklagen:
✔ Neben den Erwerbsnebenkosten auch Rücklagen für Renovierungen oder Modernisierungen einplanen.
❌ Keine Prüfung der Maklerprovision:
✔ Klären Sie vor Vertragsabschluss, ob und wie die Maklerprovision geteilt wird.
7. Fazit: Erwerbsnebenkosten frühzeitig berücksichtigen
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf sind ein essenzieller Bestandteil des Gesamtbudgets. Käufer sollten sich vorab über die Höhe der Kosten informieren und genügend Eigenkapital einplanen, um finanzielle Engpässe zu vermeiden. Mit einer genauen Kalkulation und sorgfältiger Vorbereitung lassen sich Überraschungen vermeiden.
