Was sind Mieteinnahmen?
Mieteinnahmen sind Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie und gehören steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG).
📌 Wichtige Bestandteile:
✅ Grundmiete – Die vertraglich vereinbarte Kaltmiete
✅ Nebenkostenvorauszahlungen – Vom Mieter gezahlte Betriebskosten
✅ Sondermieten – Stellplätze, Möblierungszuschläge, Untervermietung
❌ Nicht steuerpflichtig:
- Kautionen (solange sie nur hinterlegt sind)
- Erstattete Reparaturkosten durch Mieter
📌 Beispiel:
Ein Vermieter nimmt monatlich 1.000 € Kaltmiete + 200 € Nebenkosten ein → Jahres-Mieteinnahmen: 14.400 €
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
🔹 Steuerpflichtiges Einkommen = Mieteinnahmen – Werbungskosten
📌 Beispielrechnung:
| Posten | Betrag (€) |
|---|---|
| Jährliche Mieteinnahmen | 14.400 € |
| – Zinsen für Immobilienkredit | 3.000 € |
| – Abschreibung (AfA) | 5.000 € |
| – Instandhaltungs- & Verwaltungskosten | 2.000 € |
| Steuerpflichtiges Einkommen | 4.400 € |
👉 Nur 4.400 € werden versteuert, nicht die vollen 14.400 €!
📌 Tipp: Hohe Werbungskosten können die Steuerlast deutlich senken!
Welche Werbungskosten sind absetzbar?
✅ Zinsen für Immobilienkredite → Darlehenszinsen sind voll absetzbar
✅ Abschreibung (AfA) → 2–3 % des Gebäudewerts jährlich
✅ Nebenkosten, Hausgeld & Verwaltungskosten
✅ Reparaturen & Modernisierung → Werterhaltende Maßnahmen sind absetzbar
✅ Versicherungen & Grundsteuer
❌ Nicht absetzbar:
- Eigene Arbeitsleistung (z. B. selbst durchgeführte Renovierung)
- Privatausgaben (z. B. Fahrtkosten zur Immobilie ohne geschäftlichen Anlass)
📌 Tipp: Wer eine Denkmalimmobilie besitzt, kann Sanierungskosten mit bis zu 100 % über 12 Jahre abschreiben!
Wie kannst du Mieteinnahmen steuerlich optimieren?
🔹 1. Hohe Werbungskosten strategisch nutzen
- Sanierungen & Modernisierungen clever timen
- Finanzierungen so planen, dass Zinsen absetzbar bleiben
🔹 2. Steuerfreies Vermieten an Angehörige
- 66 %-Regel: Falls die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, sind alle Werbungskosten voll absetzbar
🔹 3. Abschreibung clever nutzen
- Normale Gebäude: 2–3 % AfA
- Denkmalimmobilien: Bis zu 9 % in den ersten Jahren
- Modernisierungskosten einplanen für AfA-Optimierung
📌 Beispiel:
Ein Investor kauft eine Altbauwohnung & saniert sie für 100.000 €. Dank der denkmalrechtlichen Abschreibung kann er jährlich 9.000 € von der Steuer abziehen.
Risiken & Fehler bei Mieteinnahmen
❌ Fehlende Rücklagen für Instandhaltung → Plötzliche Kosten können die Rendite ruinieren
✅ Lösung: Monatlich eine Instandhaltungsrücklage einplanen
❌ Mieter zahlt nicht → Mietausfallrisiko
✅ Lösung: Bonitätsprüfung & Mietausfallversicherung nutzen
❌ Falsche Steuererklärung → Fehlerhafte Angaben können teuer werden
✅ Lösung: Steuerberater oder digitale Vermieter-Software nutzen
📌 Tipp: Wer clever plant, kann Mieteinnahmen steuerlich optimieren & langfristig eine hohe Rendite erzielen!
Fazit: Wie maximierst du deine Mieteinnahmen?
✔ Steuerliche Vorteile nutzen (AfA, Werbungskosten, Denkmalabschreibung)
✔ Nebenkosten optimieren & Mietausfälle vermeiden
✔ Gute Mieterauswahl & Vertragsgestaltung beachten
✔ Langfristige Rücklagen für Instandhaltung einplanen
📌 Tipp: Eine smarte Steuerstrategie kann mehrere Tausend Euro jährlich einsparen – daher immer die steuerlichen Möglichkeiten prüfen!
