Mehrfamilienhaus Verrenten

1. Was bedeutet „Mehrfamilienhaus verrenten“?

Die Verrentung eines Mehrfamilienhauses beschreibt ein Modell, bei dem der Eigentümer sein Haus verkauft und im Gegenzug regelmäßige Rentenzahlungen erhält, anstatt den Kaufpreis auf einmal zu bekommen. Dieses Modell ist besonders für ältere Eigentümer interessant, die:

• Liquidität im Alter benötigen,
• ihre Immobilie nicht vollständig veräußern wollen oder
• ein regelmäßiges Einkommen bevorzugen.

👉 Merkmal: Der Eigentümer erhält entweder eine monatliche Zahlung (Leibrente) oder eine einmalige Auszahlung kombiniert mit Teilzahlungen.

2. Welche Modelle der Verrentung gibt es?

1️⃣ Leibrente

• Der Käufer zahlt dem Verkäufer eine lebenslange monatliche Rente.
• Der Verkäufer kann ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht vereinbaren.

Vorteile:
✔ Planbare, lebenslange Zahlungen.
✔ Nießbrauchrecht sichert Vermietungseinnahmen.
✔ Steuerliche Vorteile bei der Rentenzahlung.

Nachteile:
❌ Bei kurzer Lebensdauer des Verkäufers erhält dieser unter Umständen weniger als den eigentlichen Immobilienwert.
❌ Käufer übernehmen das Risiko der Rentenzahlungen über eine lange Zeit.

2️⃣ Zeitrente

• Die Rentenzahlungen erfolgen für eine begrenzte Dauer (z. B. 10 oder 20 Jahre).
• Kombination mit einer Teilzahlung beim Verkaufsabschluss ist möglich.

Vorteile:
✔ Eigentümer und Käufer haben klare Planungszeiträume.
✔ Flexibel bei der Vertragsgestaltung.

Nachteile:
❌ Begrenzte Dauer – nach Ablauf erhält der Verkäufer keine Zahlungen mehr.
❌ Eigentümer muss darauf achten, dass die Zeitrente seinen Lebensunterhalt abdeckt.

3️⃣ Teilverkauf mit Verrentung

• Der Eigentümer verkauft nur einen Teil des Mehrfamilienhauses (z. B. 50 %).
• Der Käufer zahlt eine monatliche Nutzungsgebühr für den Anteil und der Verkäufer bleibt Miteigentümer.

Vorteile:
✔ Der Eigentümer behält weiterhin Kontrolle über einen Teil der Immobilie.
✔ Sofortige Liquidität durch Teilverkauf, kombiniert mit Mieteinnahmen.

Nachteile:
❌ Komplexe Vertragsgestaltung.
❌ Zukünftige Verkaufsentscheidungen erfordern die Zustimmung des Käufers.

3. Vorteile der Verrentung eines Mehrfamilienhauses

🏠 Für Eigentümer:

• Lebenslange finanzielle Sicherheit: Regelmäßige Zahlungen ermöglichen einen planbaren Lebensabend.
• Wohnrecht oder Nießbrauch: Der Eigentümer kann die Immobilie weiterhin nutzen oder Einnahmen durch Vermietung generieren.
• Flexibilität: Unterschiedliche Modelle können individuell angepasst werden.

💰 Für Käufer:

• Kauf ohne hohe Anfangsinvestition: Statt einer Einmalzahlung können die Kosten über die Zeit gestreckt werden.
• Wertsteigerung: Bei späterem Eigentumserwerb kann das Mehrfamilienhaus an Wert gewonnen haben.

4. Risiken und Nachteile der Verrentung

Für Eigentümer:

❌ Kürzere Lebenszeit: Wenn der Verkäufer frühzeitig verstirbt, erhält er möglicherweise weniger als den vollen Immobilienwert.
❌ Komplexe Vertragsgestaltung: Ein rechtssicherer Vertrag erfordert die Unterstützung von Experten (Notare, Anwälte).
❌ Inflationsrisiko: Langfristige Rentenzahlungen können durch Inflation an Wert verlieren.

Für Käufer:

❌ Langlebigkeit des Verkäufers: Rentenzahlungen können die geplanten Gesamtkosten des Kaufs übersteigen.
❌ Pflichten und Kosten: Käufer übernehmen oft laufende Unterhaltskosten oder Verpflichtungen (z. B. Sanierung).

5. Steuerliche Aspekte der Verrentung

📜 Für den Verkäufer:

• Rentenzahlungen werden teilweise als steuerpflichtige Einkünfte behandelt.
• Der Ertragsanteil der Rente richtet sich nach dem Alter des Verkäufers bei Vertragsabschluss.

💡 Beispiel: Bei einem 70-jährigen Verkäufer beträgt der steuerpflichtige Anteil der Rente ca. 18 %.

📜 Für den Käufer:

• Rentenzahlungen können unter bestimmten Umständen steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden, z. B. wenn die Immobilie vermietet wird.

6. Praxisbeispiel: Mehrfamilienhaus verrenten

Beispiel:

Herr Müller, 75 Jahre alt, besitzt ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten im Wert von 800.000 €. Er entscheidet sich für eine Leibrente:

• Einmalzahlung: 200.000 € bei Vertragsabschluss.
• Lebenslange monatliche Rente: 2.500 € bis zu seinem Lebensende.
• Nießbrauchrecht: Herr Müller behält die Einnahmen aus der Vermietung.

👉 Vorteil für Herrn Müller: Er erhält sofort Liquidität und regelmäßige Zahlungen, ohne die Kontrolle über die Mieteinnahmen zu verlieren.
👉 Vorteil für den Käufer: Das Mehrfamilienhaus kann nach Ablauf des Nießbrauchrechts komplett genutzt oder weiterverkauft werden.

7. Tipps für die Verrentung eines Mehrfamilienhauses

1️⃣ Rechtsberatung:
Lassen Sie sich von einem erfahrenen Anwalt oder Notar beraten, um alle vertraglichen Details abzusichern.

2️⃣ Vertragsdetails prüfen:

• Höhe der Rentenzahlung
• Laufzeit (lebenslang oder zeitlich begrenzt)
• Regelungen zu Wohnrecht oder Nießbrauch

3️⃣ Marktwert der Immobilie bewerten:
Beauftragen Sie einen Gutachter, um den Wert des Mehrfamilienhauses realistisch einzuschätzen.

4️⃣ Steuerliche Beratung einholen:
Ein Steuerberater kann helfen, die steuerlichen Vorteile und Belastungen zu optimieren.

5️⃣ Käufer sorgfältig auswählen:
Der Käufer sollte zahlungsfähig sein und die langfristigen Verpflichtungen erfüllen können.

8. Fazit: Lohnt sich die Verrentung eines Mehrfamilienhauses?

Die Verrentung eines Mehrfamilienhauses bietet eine attraktive Möglichkeit, die eigene Immobilie in regelmäßiges Einkommen umzuwandeln, ohne sofort den gesamten Besitz aufzugeben. Mit der richtigen Vertragsgestaltung und professioneller Beratung können Eigentümer ihre finanzielle Sicherheit erhöhen und Käufer von flexiblen Zahlungsmodellen profitieren.