📌 Definition:
Die Maklerprovision (auch Courtage genannt) ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie wird in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises oder der Jahresmiete berechnet.
⚖️ Gesetzliche Grundlage der Maklerprovision (§§ 652–656c BGB):
- 📜 Nachweispflicht: Ein Makler hat Anspruch auf Provision, wenn er den Käufer/Verkäufer nachweislich vermittelt hat.
- 📜 Provisionsanspruch: Entsteht erst, wenn ein notarieller Kaufvertrag oder Mietvertrag abgeschlossen wurde.
- 📜 Schriftform: Der Maklervertrag muss in Textform (§ 656a BGB) erfolgen.
- 📜 Bestellerprinzip (§ 656c BGB): Bei Mietwohnungen zahlt derjenige, der den Makler beauftragt hat.
- 📜 Teilungspflicht (§ 656d BGB): Bei Kaufimmobilien muss die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden.
💰 Höhe der Maklerprovision beim Immobilienkauf:
| Bundesland | Gesamtprovision | Verteilung Käufer/Verkäufer |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 50 % Käufer / 50 % Verkäufer |
| Bayern | 7,14 % | 50 % Käufer / 50 % Verkäufer |
| Berlin | 7,14 % | 50 % Käufer / 50 % Verkäufer |
| Brandenburg | 7,14 % | 50 % Käufer / 50 % Verkäufer |
| Hamburg | 6,25 % | 50 % Käufer / 50 % Verkäufer |
| Hessen | 7,14 % | 50 % Käufer / 50 % Verkäufer |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 50 % Käufer / 50 % Verkäufer |
| Niedersachsen | 7,14 % | 50 % Käufer / 50 % Verkäufer |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 50 % Käufer / 50 % Verkäufer |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % | 50 % Käufer / 50 % Verkäufer |
| Saarland | 7,14 % | 50 % Käufer / 50 % Verkäufer |
| Sachsen | 7,14 % | 50 % Käufer / 50 % Verkäufer |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % | 50 % Käufer / 50 % Verkäufer |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % | 50 % Käufer / 50 % Verkäufer |
| Thüringen | 7,14 % | 50 % Käufer / 50 % Verkäufer |
📊 Beispielrechnung für die Maklerprovision:
📌 Kaufpreis der Immobilie: 450.000 €
📌 Maklerprovision: 7,14 % (inkl. 19 % MwSt.)
📌 Teilung: 50 % Käufer / 50 % Verkäufer
| Partei | Berechnung | Provision (€) |
|---|---|---|
| Gesamtprovision (7,14 %) | 450.000 € × 7,14 % = 32.130 € | 32.130 € |
| Käuferanteil (50 %) | 32.130 € ÷ 2 = 16.065 € | 16.065 € |
| Verkäuferanteil (50 %) | 32.130 € ÷ 2 = 16.065 € | 16.065 € |
✅ Gesamtprovision: 32.130 €
✅ Zahlungsanteil Käufer: 16.065 €
✅ Zahlungsanteil Verkäufer: 16.065 €
💡 Maklerprovision bei Mietwohnungen (Bestellerprinzip):
Seit 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip (§ 656c BGB) für Mietwohnungen:
- Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision.
- In den meisten Fällen zahlt daher der Vermieter, da er den Makler zur Mietersuche beauftragt.
| Provision bei Mietwohnungen | Maximal zulässig: 2 Nettokaltmieten + 19 % MwSt. |
|---|---|
| Beispiel: Nettokaltmiete 1.200 € | 1.200 € × 2 = 2.400 € + 19 % MwSt. = 2.856 € |
⚖️ Gesetzliche Änderungen zur Maklerprovision beim Immobilienkauf (seit 23.12.2020):
📜 Neue Regelung (§§ 656a–656d BGB):
- Teilung der Provision: Verkäufer und Käufer teilen sich die Maklerprovision zu gleichen Teilen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt.
- Schriftform: Maklerverträge müssen schriftlich (E-Mail oder Papier) erfolgen.
- Zahlungsnachweis: Der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil beglichen hat.
✅ Ziel: Mehr Transparenz und Fairness für Käufer.
💰 Steuerliche Absetzbarkeit der Maklerprovision:
| Situation | Absetzbarkeit |
|---|---|
| Beim Immobilienkauf (Eigennutzung) | ❌ Nicht absetzbar |
| Beim Immobilienkauf (Vermietung) | ✅ Voll absetzbar als Werbungskosten |
| Bei Gewerbeimmobilien | ✅ Voll absetzbar als Betriebsausgabe |
| Bei Mietwohnungen (Vermieter zahlt) | ✅ Voll absetzbar als Werbungskosten |
💡 Tipps zur Reduzierung oder Verhandlung der Maklerprovision:
✅ Verhandeln: Besonders bei hochpreisigen Immobilien ist eine Reduktion möglich.
✅ Exklusivauftrag vermeiden: Mehrere Makler parallel suchen lassen.
✅ Direktkontakt zum Verkäufer: Wenn möglich, privat verhandeln.
✅ Erfolgshonorar: Nur zahlen, wenn der Kaufvertrag zustande kommt.
✅ Maklerprovisionsfreiheit: Immobilien „provisionsfrei“ kaufen, wenn vom Eigentümer direkt angeboten.
⚠️ Häufige Fehler im Zusammenhang mit der Maklerprovision:
❌ Mündliche Absprachen: Ohne schriftlichen Maklervertrag besteht kein Provisionsanspruch.
❌ Falsche Erwartungen: Käufer sind oft überrascht, dass sie trotz Verkäuferauftrag eine Provision zahlen müssen (Doppelprovision).
❌ Keine Prüfung der Maklerrechnung: Prüfen, ob die Provision korrekt berechnet wurde (inkl. MwSt.).
❌ Fristversäumnisse: Maklerprovision kann innerhalb von 3 Jahren nach Vertragsabschluss eingeklagt werden.
❌ Provision für nicht erbrachte Leistungen: Eine Provision ist nur bei erfolgreichem Nachweis oder Vermittlung fällig.
🏦 Relevanz der Maklerprovision für verschiedene Zielgruppen:
- 🏡 Käufer: Wichtiger Kostenfaktor beim Immobilienerwerb.
- 🏢 Verkäufer: Möglichkeit, durch Teilung der Provision mehr Käufer anzulocken.
- 💼 Vermieter: Kostenpflichtig bei Mietvermittlung durch Bestellerprinzip.
- 🏘️ Makler: Zentrale Einnahmequelle, abhängig von Erfolgsabschluss.
- 🏦 Banken: Berücksichtigen die Maklerprovision bei der Kreditwürdigkeitsprüfung.
🚀 Zukunftstrends zur Maklerprovision:
📊 Digitale Maklerportale: Vergleich von Provisionsmodellen auf Immobilienplattformen.
💡 Erfolgsbasierte Provisionsmodelle: Nur Zahlung bei erfolgreichem Vertragsabschluss.
🌿 Provisionsfreie Plattformen: Immer mehr Eigentümer verkaufen direkt.
📲 Blockchain-Technologie: Transparente Vertragsabwicklung zwischen Makler, Käufer und Verkäufer.
📉 Provisionssenkung: Durch zunehmende Konkurrenz im digitalen Maklergeschäft.
📌 Fazit:
Die Maklerprovision ist eine der wichtigsten Nebenkosten beim Immobilienkauf. Durch die gesetzliche Provisionsteilung seit 2020 ist der Prozess fairer geworden, dennoch bleibt Verhandlungsspielraum. Käufer sollten immer prüfen, ob die Höhe der Provision marktgerecht ist, und steuerliche Vorteile bei vermieteten Immobilien nutzen. Gleichzeitig profitieren Verkäufer von einer schnelleren Vermarktung durch erfahrene Makler.
