Was ist die lineare Abschreibung?
Die lineare Abschreibung (AfA – Absetzung für Abnutzung) verteilt die Anschaffungskosten einer Immobilie gleichmäßig über die Nutzungsdauer. Das bedeutet, dass jedes Jahr derselbe Betrag als steuerlicher Aufwand geltend gemacht werden kann.
📌 Rechtliche Grundlage: § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG)
✅ Wichtig für:
- Kapitalanleger mit vermieteten Immobilien
- Unternehmen mit betrieblich genutzten Immobilien
- Steueroptimierung & Werterhaltung
📌 Beispiel: Eine vermietete Immobilie mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren wird jährlich mit 2 % des Kaufpreises abgeschrieben.
Wie wird die lineare Abschreibung berechnet?
Die Berechnung erfolgt nach der Formel:
Ja¨hrliche Abschreibung=Anschaffungskosten (ohne Grundstu¨ck)Nutzungsdauer\text{Jährliche Abschreibung} = \frac{\text{Anschaffungskosten (ohne Grundstück)} }{\text{Nutzungsdauer}}
📌 Wichtige Faktoren:
🔹 Anschaffungskosten = Kaufpreis der Immobilie (ohne Grundstück)
🔹 Nutzungsdauer laut Gesetz:
- 2 % jährlich für Gebäude ab 1925 (Nutzungsdauer: 50 Jahre)
- 2,5 % jährlich für Gebäude vor 1925 (Nutzungsdauer: 40 Jahre)
- 3 % jährlich für Neubauten ab 2023 (Nutzungsdauer: 33 Jahre)
📌 Beispielrechnung:
- Kaufpreis einer vermieteten Wohnung: 300.000 €
- Grundstücksanteil: 50.000 € → Nicht abschreibbar!
- Abschreibungsfähiger Gebäudewert: 250.000 €
- AfA-Satz: 2 %
250.000×2100=5.000 € pro Jahr abschreibbar\frac{250.000 \times 2}{100} = 5.000 \text{ € pro Jahr abschreibbar}
👉 Jedes Jahr können 5.000 € steuerlich geltend gemacht werden!
Welche Immobilien sind abschreibbar?
✅ Abschreibbar:
- Vermietete Immobilien (Wohn- & Gewerbeimmobilien)
- Betriebsgebäude
- Modernisierungs- & Sanierungskosten (falls sie die Nutzungsdauer verlängern)
❌ Nicht abschreibbar:
- Selbstgenutzte Immobilien (keine steuerliche Abschreibung möglich)
- Grundstückswert (bleibt erhalten, daher nicht abnutzbar)
📌 Tipp: Wer eine selbstgenutzte Immobilie vermietet, kann die Abschreibung anteilig geltend machen.
Unterschied zwischen linearer & degressiver Abschreibung
| Merkmal | Lineare Abschreibung | Degressive Abschreibung |
|---|---|---|
| Abschreibungssatz | Fest (z. B. 2 % jährlich) | Anfangs höher, dann abnehmend |
| Steuervorteil | Gleichmäßige steuerliche Entlastung | Höhere Abschreibung in den ersten Jahren |
| Gültigkeit | Für alle vermieteten Immobilien | Seit 2023 nur für Neubauten möglich |
📌 Beispiel:
Bei einem Neubau für 300.000 € wäre bei degressiver AfA mit 5 % im ersten Jahr 15.000 € abschreibbar, im zweiten Jahr 5 % vom Restwert usw.
Welche steuerlichen Vorteile bringt die lineare Abschreibung?
✅ Reduzierung der Steuerlast → Senkung des zu versteuernden Einkommens
✅ Langfristige Planungssicherheit → Gleiche Beträge pro Jahr
✅ Attraktiv für Kapitalanleger → Höhere Nachsteuerrendite
📌 Beispiel:
Ein Anleger mit 50.000 € Jahreseinkommen kann durch eine Abschreibung von 5.000 € sein zu versteuerndes Einkommen auf 45.000 € senken → weniger Steuern!
Welche Sonderfälle gibt es bei der linearen Abschreibung?
📌 1. Denkmalimmobilien
- Abschreibung nach § 7i EStG:
- Eigennutzer: 9 % der Sanierungskosten pro Jahr (10 Jahre)
- Vermieter: 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreibbar
📌 2. Sanierungs- & Modernisierungskosten
- Sind sie werterhaltend? → Keine Abschreibung möglich (direkt als Werbungskosten absetzbar)
- Verlängern sie die Nutzungsdauer? → Abschreibung möglich
📌 3. Verkürzte Abschreibung für Neubauten (ab 2023)
- 3 % AfA statt 2 % für Neubauten ab Januar 2023 → Nutzungsdauer nur noch 33 Jahre statt 50
📌 4. Teilabschreibung bei Erb- oder Schenkungsfällen
- Neue Eigentümer übernehmen die Restnutzungsdauer & setzen die Abschreibung fort.
Wann lohnt sich die lineare Abschreibung?
✔ Für langfristige Kapitalanleger → Planbare Steuerersparnis
✔ Bei vermieteten Altbauten & Denkmalobjekten → Hohe AfA-Sätze möglich
✔ Für Neubauten mit 3 % AfA → Höhere steuerliche Vorteile
⚠ Nicht ideal, wenn:
❌ Kurzfristiger Verkauf geplant ist (AfA bringt nur langfristig Vorteile)
❌ Selbstnutzung ohne Vermietung erfolgt
📌 Tipp: Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, sollte eine Steuerberatung hinzuziehen, um die AfA optimal zu nutzen.
Fazit: Warum ist die lineare Abschreibung wichtig?
✔ Langfristige Steuerersparnis für Vermieter
✔ Einfache Berechnung & feste Beträge pro Jahr
✔ Attraktiv für Kapitalanleger & Neubauten mit 3 % AfA
✔ Optimal in Kombination mit Förderungen & Modernisierungen
📌 Tipp: Vor einem Immobilienkauf immer die Abschreibungsmöglichkeiten & Steuerersparnis berechnen, um die Rentabilität zu optimieren!
