Was ist ein Kerngebiet?
Ein Kerngebiet (MK) ist eine spezielle Baugebietskategorie gemäß der Baunutzungsverordnung (BauNVO, § 7). Es ist vor allem für Innenstadtlagen & zentrale Geschäftsbereiche vorgesehen und zeichnet sich durch eine hohe Bebauungsdichte sowie eine Mischung aus Gewerbe, Verwaltung und Wohnen aus.
📌 Hauptmerkmale eines Kerngebiets:
✅ Urbanes Zentrum → Hohe Gebäude, intensive Nutzung
✅ Gewerbe- & Geschäftsflächen → Vorrang für Einzelhandel, Büros, Dienstleistungen
✅ Wohnen untergeordnet → Meist nur in Obergeschossen erlaubt
✅ Hohe Verkehrsbelastung → Straßen, Parkhäuser, Bahnhöfe
📌 Beispiel: Einkaufsstraßen in Innenstädten wie die Zeil in Frankfurt oder der Kurfürstendamm in Berlin liegen oft in Kerngebieten.
Welche Nutzungen sind in einem Kerngebiet erlaubt?
Laut § 7 BauNVO sind in einem Kerngebiet folgende Nutzungen zulässig:
| Nutzung | Erlaubt? |
|---|---|
| Einzelhandel, Kaufhäuser | ✅ Ja |
| Bürogebäude & Verwaltungen | ✅ Ja |
| Hotels & Gastronomie | ✅ Ja |
| Kulturelle Einrichtungen (Museen, Kinos) | ✅ Ja |
| Wohnungen (in oberen Stockwerken) | ⚠ Eingeschränkt |
| Handwerksbetriebe | ❌ Nur bedingt |
| Industrie & Fabriken | ❌ Nein |
📌 Tipp: Wohnungen sind nur zulässig, wenn sie die Hauptnutzung nicht beeinträchtigen – z. B. in Obergeschossen von Geschäftsgebäuden.
Bauvorschriften & Planungsgrundlagen für Kerngebiete
🔹 Grundflächenzahl (GRZ): Oft zwischen 0,6 und 1,0, d. h. 60–100 % des Grundstücks dürfen überbaut werden.
🔹 Geschossflächenzahl (GFZ): In der Regel sehr hoch (z. B. 2,0–5,0), da mehrstöckige Gebäude vorgesehen sind.
🔹 Bauweise: Geschlossene Bauweise mit hohen & eng stehenden Gebäuden.
🔹 Lärmschutz: Hohe Verkehrs- & Gewerbelärmbelastung → Schallschutzmaßnahmen nötig.
📌 Beispiel: In einem Kerngebiet darf ein Grundstück mit 1.000 m² Fläche und einer GFZ von 3,0 mit 3.000 m² Geschossfläche bebaut werden.
Unterschied zwischen Kerngebiet & anderen Baugebieten
| Merkmal | Kerngebiet (MK) | Mischgebiet (MI) | Gewerbegebiet (GE) |
|---|---|---|---|
| Hauptnutzung | Gewerbe, Einzelhandel, Büros | Wohnen & Gewerbe | Gewerbe & Produktion |
| Wohnnutzung | Nur eingeschränkt | Gleichberechtigt | Meist nicht erlaubt |
| Dichte & Höhe | Sehr hoch | Mittel | Hoch, aber weniger zentral |
| Verkehrsaufkommen | Sehr hoch | Mittel | Hoch |
📌 Tipp: Wer ein Bauvorhaben plant, sollte prüfen, ob das Gebiet als MK oder MI ausgewiesen ist – das beeinflusst die Nutzungsmöglichkeiten.
Chancen & Herausforderungen beim Bauen im Kerngebiet
✅ Vorteile:
✔ Hohe Attraktivität für Gewerbe & Handel
✔ Beste Infrastruktur & Verkehrsanbindung
✔ Hohe Bebauungsdichte = Wirtschaftlichkeit
❌ Nachteile:
✖ Strenge Bauvorschriften & Lärmschutzauflagen
✖ Begrenzte Wohnnutzung → Fokus auf Gewerbe
✖ Hohe Grundstückspreise & Investitionskosten
📌 Beispiel: Wer in einem Kerngebiet ein Wohnprojekt plant, muss oft besondere Schallschutzmaßnahmen einhalten.
Fazit: Wann ist ein Kerngebiet relevant?
✔ Für Investoren: Hohe Mietrenditen durch Gewerbevermietung
✔ Für Unternehmen: Perfekte Standorte für Einzelhandel & Büros
✔ Für Bauherren: Strenge Vorgaben, aber großes wirtschaftliches Potenzial
📌 Tipp: Wer in einem Kerngebiet baut, sollte die BauNVO & den Bebauungsplan genau prüfen!
