Was bedeutet eine „belastete Immobilie“?
Eine Immobilie gilt als belastet, wenn sie im Grundbuch mit Rechten Dritter eingetragen ist. Diese Belastungen können finanzielle (z. B. Grundschuld, Hypothek) oder rechtliche (z. B. Nießbrauch, Wegerecht) Einschränkungen sein.
📌 Beispiel: Ein Haus ist mit einer Grundschuld von 150.000 € belastet, weil der Verkäufer noch ein Hypothekendarlehen abbezahlt. Beim Verkauf muss entweder der Käufer diese Schuld übernehmen oder der Verkäufer sie vorab ablösen.
Welche Arten von Belastungen gibt es?
🏦 1. Finanzielle Belastungen
- Grundschuld: Bankdarlehen abgesichert durch die Immobilie
- Hypothek: Ähnlich wie die Grundschuld, aber mit direkter Tilgung verbunden
- Darlehensverpflichtungen & Vorfälligkeitsentschädigungen
📜 2. Rechtliche Belastungen & Dienstbarkeiten
- Nießbrauchrecht: Eine Person hat das Recht, die Immobilie lebenslang zu nutzen
- Wohnrecht: Ähnlich wie Nießbrauch, aber ohne wirtschaftliche Nutzung
- Wegerecht: Ein Nachbar darf das Grundstück betreten oder durchqueren
🏗 3. Öffentliche & sonstige Einschränkungen
- Denkmalschutz: Einschränkungen bei Umbau oder Sanierung
- Vorkaufsrechte: Gemeinden oder Dritte haben ein Kaufrecht
- Baulasten: Verpflichtungen gegenüber Behörden, z. B. Erhalt einer Zufahrt
📌 Tipp: Vor einem Verkauf sollte ein Grundbuchauszug angefordert werden, um alle bestehenden Belastungen zu kennen.
Kann man eine belastete Immobilie verkaufen?
Ja, aber es gibt drei Möglichkeiten:
✅ 1. Verkauf mit Ablösung der Belastungen
- Verkäufer tilgt die Grundschuld/Hypothek mit dem Kaufpreis
- Käufer erhält eine belastungsfreie Immobilie
✅ 2. Übernahme der Belastung durch den Käufer
- Käufer übernimmt bestehende Darlehen oder Grundschulden
- Banken müssen einer Schuldübernahme zustimmen
✅ 3. Verkauf mit Belastung, aber mit Preisnachlass
- Falls ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht besteht, kann dies den Kaufpreis senken
- Käufer akzeptiert die Immobilie mit den bestehenden Einschränkungen
📌 Tipp: Eine frühzeitige Absprache mit der Bank & ein Grundbuchcheck verhindern Probleme beim Verkauf.
Ablauf des Verkaufs einer belasteten Immobilie
🔍 1. Grundbuchauszug anfordern
- Beim Grundbuchamt oder Notar beantragen
- Alle Belastungen & Dienstbarkeiten einsehen
🏦 2. Bank kontaktieren (bei Grundschuld oder Hypothek)
- Klären, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt
- Alternativ: Schuldübernahme durch Käufer möglich
📜 3. Notarielle Verkaufsabwicklung & Belastungslöschung
- Notar klärt mit der Bank die Löschung der Grundschuld
- Käufer erhält die Immobilie erst nach Lastenfreistellung oder Einigung
💰 4. Kaufpreiszahlung & Ablösung der Belastungen
- Käufer überweist den Kaufpreis
- Bank oder Berechtigte erhalten den anteiligen Betrag zur Lastenfreistellung
- Rest geht an den Verkäufer
📌 Tipp: Eine Finanzierung mit bestehender Grundschuld kann für Käufer vorteilhaft sein, da die Grundbucheintragung einfacher bleibt.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf einer belasteten Immobilie?
💰 1. Vorfälligkeitsentschädigung (bei vorzeitiger Kreditablösung)
- Berechnung hängt von Restschuld & Zinsen ab
- Kann 1–3 % der Restschuld betragen
📜 2. Notarkosten für Grundbuchänderungen
- Löschung einer Grundschuld: ca. 0,2 % der Grundschuld
- Übertragung von Rechten (z. B. Nießbrauch): individuell berechnet
🏛 3. Maklerkosten (falls beauftragt)
- Je nach Bundesland 3–7 % vom Kaufpreis
- Wird oft zwischen Käufer & Verkäufer aufgeteilt
📌 Tipp: Wer eine Grundschuld übernimmt, spart die Kosten für eine neue Eintragung.
Häufige Probleme & Lösungen beim Verkauf einer belasteten Immobilie
🚧 Typische Probleme & Risiken:
❌ Käufer will keine Belastungen übernehmen → Preisnachlass oder Löschung nötig
❌ Bank verweigert Löschung der Grundschuld → Ablösung durch Kaufpreis notwendig
❌ Bestehendes Wohnrecht senkt den Immobilienwert erheblich
💡 Experten-Tipps:
✔ Belastungen frühzeitig prüfen & mit Fachleuten klären
✔ Mit der Bank über die Löschung oder Schuldübernahme verhandeln
✔ Nießbrauch & Wohnrechte klar mit Käufern kommunizieren
📌 Tipp: Ein Immobilienmakler oder Notar kann helfen, die besten Lösungen für die jeweiligen Belastungen zu finden.
Fazit: Verkauf einer belasteten Immobilie ist möglich, aber erfordert Planung
Der Verkauf einer Immobilie mit Belastungen ist machbar, aber erfordert eine klare Prüfung des Grundbuchs & Abstimmung mit Banken oder Berechtigten. Käufer sollten über bestehende Einschränkungen informiert werden, und es gibt verschiedene Wege, mit Belastungen umzugehen – von der Löschung bis zur Übernahme.
