Was ist Gemeinschaftseigentum?
Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle Gebäudeteile & Anlagen, die mehreren Eigentümern gemeinsam gehören. Es kann nicht individuell genutzt oder verändert werden, sondern gehört der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
📌 Rechtliche Grundlage: § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
✅ Beispiele für Gemeinschaftseigentum:
- Dach, Fassade, Treppenhaus
- Fundament, tragende Wände, Außenfenster
- Fahrstühle, Tiefgarage, Heizungsanlage
- Grundstück & Gartenanlagen
❌ Kein Gemeinschaftseigentum:
- Wohnungen selbst (zählen als Sondereigentum)
- Einbauten innerhalb der Wohnungen (z. B. Küche, Bodenbeläge)
📌 Beispiel: Ein Balkon gehört als konstruktives Element zum Gemeinschaftseigentum, aber der Bodenbelag kann Sondereigentum sein.
Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum & Sondereigentum
| Merkmal | Gemeinschaftseigentum | Sondereigentum |
|---|---|---|
| Besitz | Alle Eigentümer gemeinsam | Einzelner Eigentümer |
| Veränderungen erlaubt? | ❌ Nur mit Zustimmung der WEG | ✅ Ja, frei gestaltbar |
| Instandhaltungspflicht | ✅ WEG trägt die Kosten | ❌ Eigentümer zahlt selbst |
| Beispiele | Dach, Treppenhaus, Heizungsanlage | Wohnung, Küche, Böden |
📌 Tipp: Wer sich unsicher ist, ob etwas Gemeinschafts- oder Sondereigentum ist, sollte in die Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung schauen.
Wer ist für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich?
✅ Grundsätzlich die WEG → Die Eigentümergemeinschaft trägt die Kosten gemeinschaftlich.
✅ Verwaltung durch Hausverwaltung → Die WEG bestellt meist eine Hausverwaltung, die Reparaturen organisiert.
✅ Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen → Die Höhe der Beteiligung richtet sich nach dem Verteilungsschlüssel in der Teilungserklärung.
📌 Beispiel:
Ein Dachschaden kostet 20.000 €. Die Teilungserklärung sieht eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Ein Eigentümer mit 10 % Anteil zahlt 2.000 €.
Welche Kosten entstehen für Gemeinschaftseigentum?
| Kostenart | Wer zahlt? |
|---|---|
| Hausmeister, Reinigung, Müllentsorgung | Alle Eigentümer anteilig |
| Reparaturen & Instandhaltung (z. B. Dach, Fassade) | WEG über Rücklagen oder Sonderumlage |
| Hausgeld für Verwaltung & Rücklagen | Jeder Eigentümer entsprechend Miteigentumsanteil |
| Modernisierungen (z. B. neue Heizung, Dämmung) | WEG entscheidet & trägt Kosten gemeinsam |
📌 Tipp: Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte prüfen, wie hoch die Rücklagen für das Gemeinschaftseigentum sind!
Was darf man am Gemeinschaftseigentum ändern?
🔹 Kleine Änderungen (z. B. Streichen des Treppenhauses) → Meist einfache Mehrheitsentscheidung in der Eigentümerversammlung.
🔹 Größere Maßnahmen (z. B. neue Fassade, Fahrstuhl) → Erfordert oft eine qualifizierte Mehrheit oder einstimmige Zustimmung.
🔹 Individuelle Veränderungen (z. B. neue Fenster, Balkonverglasung) → Nur mit Zustimmung der WEG möglich.
📌 Beispiel: Ein Eigentümer möchte neue Fenster in seiner Wohnung. Da Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören, braucht er die Zustimmung der WEG.
Häufige Streitpunkte beim Gemeinschaftseigentum & Lösungen
❌ Verweigerung von Reparaturen → Die WEG ist verpflichtet, Schäden am Gemeinschaftseigentum zu beheben.
✅ Lösung: Ein Beschluss in der Eigentümerversammlung kann durchgesetzt werden.
❌ Nutzungskonflikte (z. B. Garten, Stellplätze) → Manche Bereiche sind Gemeinschaftseigentum, aber nicht jeder darf sie nutzen.
✅ Lösung: Gemeinschaftsordnung prüfen, ob Sondernutzungsrechte bestehen.
❌ Ungerechte Kostenverteilung → Wer zahlt wie viel für Modernisierungen oder Instandhaltungen?
✅ Lösung: Klärung durch Teilungserklärung oder Gericht.
📌 Tipp: In Streitfällen kann ein WEG-Anwalt oder Mediator helfen.
Fazit: Was muss man über Gemeinschaftseigentum wissen?
✔ Gehört allen Eigentümern gemeinsam & darf nicht einzeln verändert werden
✔ Die WEG ist für Instandhaltung & Kosten verantwortlich
✔ Hausverwaltung kümmert sich um Verwaltung & Reparaturen
✔ Veränderungen müssen meist durch die Eigentümerversammlung beschlossen werden
📌 Tipp: Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung immer die Teilungserklärung & Hausgeldabrechnungen prüfen, um böse Überraschungen zu vermeiden!
