Fertigstellung

Was ist Fertigstellung?

Der Begriff „Fertigstellung“ bezeichnet den Abschluss eines Bauprojekts oder einer Baumaßnahme. Im Bauwesen bedeutet Fertigstellung, dass alle vereinbarten Arbeiten abgeschlossen und das Bauwerk bezugsfertig oder funktionsfähig ist. Die Fertigstellung wird oft durch eine Abnahme des Bauwerks bestätigt, bei der geprüft wird, ob die Bauleistungen den vertraglich festgelegten Anforderungen entsprechen.

Die Fertigstellung ist ein entscheidender Zeitpunkt im Bauprozess, da sie den Übergang von der Bauphase zur Nutzung des Gebäudes markiert. In rechtlicher Hinsicht ist die Fertigstellung von großer Bedeutung, da sie den Beginn von Gewährleistungsfristen und die Möglichkeit zur Mängelrüge einleitet.

📌 Beispiel: Ein Bauunternehmen hat ein Einfamilienhaus errichtet. Die Fertigstellung tritt ein, wenn das Haus gemäß den Bauplänen und -vorgaben fertiggestellt ist, alle Arbeiten abgeschlossen und das Gebäude bereit ist, bewohnt zu werden.

Bedeutung der Fertigstellung in der Immobilienwirtschaft

Die Fertigstellung hat sowohl rechtliche als auch wirtschaftliche Konsequenzen. Sie beeinflusst den Zeitpunkt der Abnahme, die Übergabe der Immobilie und den Beginn der Gewährleistungsfrist. Für Bauherren, Eigentümer und Bauunternehmen ist es entscheidend, den Zeitpunkt der Fertigstellung korrekt zu bestimmen, da dieser viele vertragliche Verpflichtungen auslöst.

1. Beginn der Gewährleistungsfrist

• Die Gewährleistungsfrist für Bauarbeiten beginnt mit der Fertigstellung des Projekts. Dies bedeutet, dass der Bauunternehmer für etwaige Mängel, die nach der Fertigstellung auftreten, für einen bestimmten Zeitraum haftet. In Deutschland beträgt die Gewährleistungsfrist für Bauwerke in der Regel fünf Jahre.

2. Abnahme und Übergabe

• Die Fertigstellung führt in der Regel zu einer Abnahme des Bauwerks. Bei der Abnahme prüft der Auftraggeber, ob das Bauwerk den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Die Abnahme ist in vielen Fällen Voraussetzung dafür, dass der Bauunternehmer den vollen Betrag der vereinbarten Baukosten erhält.

3. Mängelansprüche und Nachbesserungen

• Nach der Fertigstellung können Mängel auftreten, die während der Bauphase nicht sichtbar oder erkennbar waren. Das Abnahmeprotokoll dokumentiert alle Mängel, die nach der Fertigstellung festgestellt werden. Diese Mängel müssen innerhalb der Gewährleistungsfrist vom Bauunternehmen behoben werden.

4. Nutzung und Bezahlung

• Mit der Fertigstellung eines Bauwerks kann der Eigentümer oder Mieter das Gebäude nutzen. Die Fertigstellung ist auch oft der Zeitpunkt, an dem der Vermieter oder Verkäufer den finalen Betrag des Kaufpreises oder der Mietzahlung fordert.

Rechtliche Aspekte der Fertigstellung

Die Fertigstellung ist nicht nur ein praktischer, sondern auch ein rechtlicher Meilenstein im Bauprozess. Sie beeinflusst verschiedene rechtliche Aspekte, die sowohl den Bauherrn als auch den Bauunternehmer betreffen.

1. Abnahme der Bauleistung

• Die Abnahme ist der formelle Akt, bei dem der Bauherr das fertige Bauwerk prüft und feststellt, ob es den vertraglichen Anforderungen entspricht. Wird das Bauwerk ohne Beanstandungen akzeptiert, gilt es als abgenommen.
• Die Abnahme ist wichtig, weil sie die Verjährung von Mängelansprüchen einleitet und die Gewährleistungsfrist beginnt.

2. Gefahrübergang

• Mit der Fertigstellung geht in der Regel auch der Gefahrübergang auf den Bauherrn über. Dies bedeutet, dass der Bauherr nun für eventuelle Schäden oder Verluste verantwortlich ist, die nach der Fertigstellung auftreten, es sei denn, sie sind auf Mängel des Bauwerks zurückzuführen.

3. Fristen und Verzögerungen

• Im Bauvertrag sind in der Regel Fertigstellungstermine und Baufristen festgelegt. Wird der Bau nicht rechtzeitig fertiggestellt, können Verzugszinsen oder Strafzahlungen fällig werden. Die Verzögerung bei der Fertigstellung kann durch höhere Gewalt oder unvorhergesehene Umstände bedingt sein, muss jedoch vom Bauunternehmer nachgewiesen werden.

4. Vertragliche Regelungen zur Fertigstellung

• Der Vertrag zwischen Bauherrn und Bauunternehmen sollte spezifische Vereinbarungen zur Fertigstellung und zur Abnahme enthalten. Dazu gehören Fristen, Kostenregelungen, der Abnahmeprozess und die Festlegung von Mängelansprüchen.

Fertigung von Abnahmeprotokollen und Dokumentation

Ein wichtiges Instrument bei der Fertigstellung ist das Abnahmeprotokoll, das alle Details und Beobachtungen bei der Abnahme des Bauwerks festhält. Dieses Dokument ist ein Beweis für die Fertigstellung und dient als Grundlage für mögliche Reklamationen oder Nachbesserungen.

1. Abnahmeprotokoll

• Das Abnahmeprotokoll dokumentiert den Zustand des Bauwerks bei der Abnahme und beschreibt eventuelle Mängel oder Mängelrügen des Bauherrn. Es dient als Grundlage für die Gewährleistungsansprüche des Bauherrn.

2. Fotodokumentation

• Eine detaillierte Fotodokumentation des Bauwerks zum Zeitpunkt der Fertigstellung kann dabei helfen, den Zustand des Objekts festzuhalten und mögliche spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Mängel nach der Fertigstellung

Auch nach der Fertigstellung können Mängel auftreten, die während der Bauphase nicht erkannt wurden. In diesem Fall hat der Bauherr gemäß den Gewährleistungsrechten Anspruch auf Nachbesserung.

1. Gewährleistungsansprüche

• Innerhalb der Gewährleistungsfrist muss der Bauunternehmer alle Mängel beheben, die durch unsachgemäße Ausführung oder falsche Materialien verursacht wurden. Sollte der Bauunternehmer der Aufforderung zur Nachbesserung nicht nachkommen, kann der Bauherr Ersatz fordern.

2. Mängelanzeige

• Der Bauherr muss dem Bauunternehmer eine Mängelanzeige machen, in der die Mängel genau beschrieben werden. Daraufhin muss der Bauunternehmer den Mangel kostenfrei beheben oder Ersatz leisten.

Fazit: Die Fertigstellung als Meilenstein im Bauprozess

Die Fertigstellung eines Bauprojekts ist ein wesentlicher Meilenstein, der sowohl die Übergabe des Bauwerks als auch den Beginn von Rechtspflichten und Haftungen markiert. Für Bauherren und Bauunternehmer ist es von entscheidender Bedeutung, den Fertigstellungstermin genau festzulegen und die Abnahme sowie das Abnahmeprotokoll sorgfältig zu dokumentieren. Dadurch wird nicht nur der Bauprozess abgeschlossen, sondern auch der Grundstein für eine langfristige Gewährleistung und eine reibungslosere Nutzung des Gebäudes gelegt.

Die Fertigstellung ist der Zeitpunkt, an dem Verpflichtungen und Ansprüche aus dem Bauvertrag vollständig wirksam werden, und es ist wichtig, dass alle rechtlichen Anforderungen und Vertragsbedingungen ordnungsgemäß erfüllt werden.