1. Was ist eine Einliegerwohnung?
Eine Einliegerwohnung ist eine separate Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses oder einer anderen Wohnimmobilie. Sie verfügt über einen eigenen Zugang und ist meist kleiner als die Hauptwohnung. Häufig befinden sich Einliegerwohnungen:
- Im Keller oder Souterrain
- Im Dachgeschoss
- Als Anbau am Hauptgebäude
👉 Merkmale:
- Eigener Zugang (innen oder außen)
- Küche oder Kochmöglichkeit, Bad und Wohnraum
- Teilweise gemeinschaftliche Nutzung von Flächen wie Garten oder Waschküche
2. Vorteile einer Einliegerwohnung
🏠 Für Eigentümer:
- Zusätzliche Einnahmen: Vermietung der Wohnung zur Aufbesserung der Haushaltskasse
- Steuervorteile: Absetzbarkeit von Renovierungskosten und Abschreibungen bei Vermietung
- Mehr Flexibilität: Nutzung als Gäste- oder Mehrgenerationenwohnung
👤 Für Mieter:
- Kostengünstiges Wohnen: Oft günstiger als separate Wohnungen
- Wohnung mit privatem Charakter: Mehr Privatsphäre als ein WG-Zimmer
- Flexible Mietverhältnisse: Häufig kurzfristige Mietverträge möglich
3. Rechtliche Anforderungen an eine Einliegerwohnung
🔹 Bau- und Nutzungsrecht:
- Einliegerwohnungen müssen laut Landesbauordnungen eine eigenständige Wohneinheit sein.
- Anforderungen: Mindestraumhöhe (meist 2,40 m), Fenster für ausreichend Tageslicht, separate Sanitäreinrichtung.
🔹 Genehmigungspflicht:
- Der Einbau oder Umbau einer Einliegerwohnung ist häufig genehmigungspflichtig.
- Zuständig: Das örtliche Bauamt.
🔹 Steuerliche Aspekte:
- Einkommensteuer: Einnahmen aus der Vermietung müssen versteuert werden.
- Grundsteuer: Die Einliegerwohnung kann zu einer erhöhten Grundsteuer führen.
🔹 Mietrecht:
- Einliegerwohnungen im selben Gebäude wie der Vermieter unterliegen oft nicht dem vollen Mietrecht (§ 549 BGB). Der Vermieter hat z. B. erleichterte Kündigungsrechte.
4. Nutzungsmöglichkeiten einer Einliegerwohnung
1️⃣ Vermietung:
Die häufigste Nutzung – monatliche Einnahmen helfen, die Kosten für die Immobilie zu decken.
2️⃣ Gästeunterkunft:
Perfekt für Freunde und Familie oder für Ferienvermietungen (z. B. über Airbnb).
3️⃣ Mehrgenerationenwohnen:
Senioren können in der Einliegerwohnung wohnen und bleiben dennoch unabhängig.
4️⃣ Homeoffice oder Hobbyraum:
Eine Einliegerwohnung kann auch für berufliche Zwecke genutzt werden.
5. Steuerliche Vorteile für Eigentümer
💰 Abschreibung:
Die Kosten für die Einliegerwohnung (z. B. Bau, Renovierung) können anteilig abgeschrieben werden.
💰 Werbungskosten:
- Zinsen aus Immobilienkrediten
- Kosten für Instandhaltung und Modernisierung
- Betriebskosten (anteilig für die Einliegerwohnung)
📌 Tipp: Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, um die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.
6. Herausforderungen und Risiken
❗ Mieterprobleme:
Konflikte können entstehen, da sich Vermieter und Mieter oft nahe sind.
❗ Kosten für Umbauten:
Der Einbau einer Einliegerwohnung kann mit hohen Kosten verbunden sein (z. B. neue Küche, separates Bad, Schallschutz).
❗ Wertminderung:
Falls die Einliegerwohnung schlecht geplant ist (z. B. keine ausreichende Belichtung), könnte der Wiederverkaufswert der Immobilie sinken.
7. Kosten für den Bau einer Einliegerwohnung
| Kostenposten | Durchschnittskosten |
|---|---|
| Planung & Genehmigung | 2.000 – 5.000 € |
| Sanitäreinrichtung | 4.000 – 8.000 € |
| Küchenzeile | 3.000 – 10.000 € |
| Bodenbeläge & Wände | 3.000 – 7.000 € |
| Gesamtkosten (Umbau) | 30.000 – 50.000 € |
💡 Tipp: Fördermöglichkeiten prüfen, z. B. durch die KfW für energieeffiziente Sanierung.
8. Fazit: Einliegerwohnungen sind vielseitig und wertsteigernd
Eine Einliegerwohnung ist eine flexible und rentable Ergänzung für jede Immobilie. Sie kann sowohl als zusätzliche Einnahmequelle dienen als auch für private Zwecke genutzt werden. Wichtig ist eine sorgfältige Planung und die Einhaltung aller rechtlichen Vorgaben, um langfristig von den Vorteilen zu profitieren.
