Eigenkapitalimmobilienfinanzierung

📌 Definition:

Eigenkapital ist das Vermögen, das Sie ohne Kredit in eine Immobilienfinanzierung einbringen. Es reduziert den Kreditbedarf, senkt die Zinsen und erhöht die Sicherheit für Sie und die Bank.

🏡 Welche Mittel zählen zum Eigenkapital?

✅ Bankguthaben: Sparbücher, Tagesgeld, Festgeld
✅ Wertpapiere: Aktien, Fonds (sofern liquidierbar)
✅ Bausparguthaben: Guthaben aus bestehenden Bausparverträgen
✅ Lebensversicherungen: Rückkaufswerte von Lebens- oder Rentenversicherungen
✅ Eigenleistungen: „Muskelhypothek“ (Selbst erbrachte Bauleistungen, z. B. Malerarbeiten)
✅ Schenkungen oder Erbschaften: Geldmittel von Verwandten
✅ Abtretbare Riester-Verträge: Kapital aus Wohn-Riester
✅ Grundstücke: Wenn Sie eigenes Bauland einbringen

📊 Wie viel Eigenkapital ist empfehlenswert?

💰 Beispielrechnung: Immobilienfinanzierung mit unterschiedlichen Eigenkapitalquoten:

📌 Kaufpreis der Immobilie: 350.000 €

📌 Kaufnebenkosten (10 %): 35.000 € (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch)

💡 Erkenntnis:

• Höheres Eigenkapital reduziert die Kreditsumme, Zinsen und die monatliche Belastung.
• Bei 30 % Eigenkapital sparen Sie monatlich 575 € im Vergleich zur Vollfinanzierung.

💡 Vorteile eines hohen Eigenkapitalanteils:

✅ Günstigere Zinsen: Banken belohnen ein niedrigeres Risiko mit besseren Konditionen.
✅ Kürzere Kreditlaufzeit: Schnellere Schuldenfreiheit durch geringeren Kreditbetrag.
✅ Weniger Zinskosten: Deutlich geringere Gesamtzinsbelastung.
✅ Höhere Kreditchancen: Banken finanzieren Eigenkapital-starke Kunden bevorzugt.
✅ Geringeres Risiko: Reduziert das Risiko einer Überschuldung.

⚠️ Risiken bei zu wenig Eigenkapital:

❌ Hohe Zinsen: Banken verlangen einen Zinsaufschlag bei Finanzierungen über 90 % des Kaufpreises.
❌ Längere Rückzahlungsdauer: Höhere Monatsraten oder extrem lange Laufzeiten.
❌ Restschuldrisiko: Gefahr einer Unterdeckung, wenn der Immobilienwert sinkt.
❌ Schlechtere Kreditwürdigkeit: Bei Anschlussfinanzierungen weniger Verhandlungsspielraum.

🧮 Eigenkapital richtig berechnen:

📌 1. Kalkulieren Sie die Gesamtkosten:

• Kaufpreis der Immobilie: 350.000 €
• Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch): ca. 10 % (35.000 €)
• Gesamtkosten: 385.000 €

📌 2. Eigenkapitalquote ermitteln:

Beispiel: Sie haben 70.000 € Eigenkapital:

Eigenkapitalquote=70.000€385.000€×100=18,2%\text{Eigenkapitalquote} = \frac{70.000 €}{385.000 €} \times 100 = 18,2 \%Eigenkapitalquote=385.000€70.000€​×100=18,2%

✅ Tipp: Versuchen Sie, mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu finanzieren.

💡 Welche Kaufnebenkosten fallen an?

💡 Achtung: Diese Nebenkosten werden nicht von der Bank finanziert.

🏡 Strategien zur Erhöhung des Eigenkapitals:

✅ Frühzeitig sparen: Regelmäßig Geld in Tagesgeldkonten oder Fonds anlegen.
✅ Bausparvertrag abschließen: Langfristig planbares Eigenkapital aufbauen.
✅ Vermögenswirksame Leistungen (VL): Arbeitgeberzuschüsse nutzen.
✅ Wohn-Riester einsetzen: Für den Immobilienkauf förderfähiges Kapital nutzen.
✅ Schenkungen oder Erbschaften: Familiäre Unterstützung frühzeitig klären.
✅ Eigenleistung („Muskelhypothek“): Selbstarbeiten wie Malerarbeiten, Bodenverlegung einbringen.
✅ Wertpapiere verkaufen: Aktien oder Fonds mit Gewinn realisieren.

🏦 Relevanz von Eigenkapital für Banken:

Die Eigenkapitalquote entscheidet über:
✅ Zinssatz: Je höher das Eigenkapital, desto besser der Zins.
✅ Beleihungsauslauf: Maßstab für das Risiko der Bank.
✅ Bonitätsbewertung: Höheres Eigenkapital signalisiert finanzielle Stabilität.
✅ Eigenkapital-Ersatzmittel: Banken akzeptieren teilweise Bürgschaften oder zweitrangige Sicherheiten.

📊 Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen Kreditsumme und dem von der Bank angesetzten Beleihungswert der Immobilie.

Formel:

Beleihungsauslauf=KreditsummeBeleihungswert×100\text{Beleihungsauslauf} = \frac{\text{Kreditsumme}}{\text{Beleihungswert}} \times 100Beleihungsauslauf=BeleihungswertKreditsumme​×100

Beispiel:

• Kreditsumme: 280.000 €
• Beleihungswert: 350.000 €
• Beleihungsauslauf: 80 %

✅ Bank-Konditionen:

• Unter 60 %: Top-Konditionen (niedrigster Zins)
• 70–80 %: Standardkonditionen
• Über 90 %: Risikozuschläge oder Zinsaufschläge

💰 Eigenkapitalquote und Zinssatz – Beispiel:

💡 Fazit: Je höher das Eigenkapital, desto niedriger der Zins und die Gesamtkosten.

🚀 Vollfinanzierung – Risiko oder Chance?

✅ Möglich bei hoher Bonität: Wenn Sie ein hohes Einkommen haben.
✅ Sinnvoll bei niedrigen Zinsen: Wenn der Zinsmarkt günstig ist.
✅ Für Kapitalanleger: Wenn die Immobilie Mieteinnahmen generiert.

⚠️ Risiken:

• Höhere Zinsen durch hohen Beleihungsauslauf.
• Gefahr der Überschuldung, wenn die Immobilienpreise sinken.
• Längere Laufzeit und höhere Restschuld.

🧾 Relevanz des Eigenkapitals für verschiedene Zielgruppen:

• 🏠 Erstkäufer: Eigenkapital hilft, die Nebenkosten abzudecken.
• 💼 Investoren: Eigenkapital erhöht die Mietrendite durch geringere Kreditkosten.
• 🏢 Vermieter: Besseres Verhältnis von Mieteinnahmen zu Kreditlast.
• 💰 Kapitalanleger: Höhere Eigenkapitalquote reduziert das Risiko einer Nachschusspflicht.

🚀 Zukunftstrends in der Immobilienfinanzierung:

📈 Steigende Eigenkapitalanforderungen: Banken verlangen mehr Eigenkapital aufgrund strengerer Vorschriften.
💡 Crowdinvesting: Alternative Möglichkeit, Eigenkapital durch Beteiligungen zu erhöhen.
🌿 Nachhaltigkeits-Boni: Banken gewähren bessere Zinsen für klimafreundliche Gebäude.
📊 Digitale Finanzierungsplattformen: Schnellere Kreditentscheidungen durch digitale Bonitätsprüfungen.
🤝 Ko-Finanzierungen: Gemeinsame Finanzierung von Immobilienprojekten mit Partnern.

📌 Fazit:

Eigenkapital ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen, günstigen und sicheren Immobilienfinanzierung. Es senkt nicht nur die Zinskosten, sondern erhöht auch Ihre finanzielle Unabhängigkeit. Während eine Vollfinanzierung in Ausnahmefällen möglich ist, bietet eine Eigenkapitalquote von mindestens 20–30 % langfristig die besten Konditionen und die geringsten Risiken.