Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist eine der häufigsten Finanzierungsformen für Immobilien. Die monatliche Kreditrate (Annuität) bleibt über die gesamte Laufzeit konstant und setzt sich aus:
✅ Zinsanteil → Zahlung an die Bank für das Darlehen
✅ Tilgungsanteil → Rückzahlung des Kredits
📌 Wichtig: Mit jeder Rate reduziert sich die Restschuld → dadurch sinkt der Zinsanteil & der Tilgungsanteil steigt.
Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
1️⃣ Fester Zinssatz & gleichbleibende Rate → Sicherheit für langfristige Planung
2️⃣ Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld → Dadurch verändert sich das Verhältnis von Zins & Tilgung
3️⃣ Nach der Zinsbindung oft Anschlussfinanzierung nötig → Restschuld bleibt bestehen
📌 Beispiel:
- Darlehenssumme: 300.000 €
- Zinssatz: 3,5 %
- Anfangstilgung: 2 %
- Monatliche Annuität: ca. 1.375 €
Nach 10 Jahren bleibt noch eine Restschuld, die dann weiterfinanziert oder auf einmal getilgt werden kann.
Berechnung der Annuität
Die monatliche Annuität ergibt sich aus:
A=K×(i+t12)A = K \times \left( \frac{i + t}{12} \right)
🔹 A = Annuität (monatliche Kreditrate)
🔹 K = Darlehenssumme
🔹 i = Zinssatz pro Jahr (z. B. 3,5 % = 0,035)
🔹 t = Tilgungssatz pro Jahr (z. B. 2 % = 0,02)
📌 Beispielrechnung:
- 300.000 € Kredit
- Zinssatz: 3,5 %
- Tilgung: 2 %
300.000×(0,035+0,02)12=300.000×0,05512=1.375€\frac{300.000 \times (0,035 + 0,02)}{12} = \frac{300.000 \times 0,055}{12} = 1.375 €
👉 Monatliche Rate: 1.375 €
Wie verändert sich die Tilgung über die Jahre?
Im ersten Jahr besteht die Rate hauptsächlich aus Zinsen, während die Tilgung nur einen kleinen Teil ausmacht.
| Jahr | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld |
|---|---|---|---|
| 1. Jahr | 875 € | 500 € | ca. 294.000 € |
| 10. Jahr | 620 € | 755 € | ca. 230.000 € |
| 20. Jahr | 280 € | 1.095 € | ca. 100.000 € |
📌 Tipp: Eine höhere Anfangstilgung (z. B. 3 % statt 2 %) reduziert die Laufzeit & die Zinskosten erheblich!
Vorteile & Nachteile eines Annuitätendarlehens
✅ Vorteile:
✔ Planungssicherheit: Gleichbleibende Raten für die gesamte Zinsbindung
✔ Schrittweise Entschuldung: Restschuld sinkt mit jeder Zahlung
✔ Flexibel anpassbar: Sondertilgungen möglich (je nach Vertrag)
❌ Nachteile:
✖ Restschuld nach Zinsbindung: Anschlussfinanzierung nötig
✖ Anfangs langsame Tilgung: Hohe Zinskosten zu Beginn
✖ Langfristige Bindung: Weniger Flexibilität als bei anderen Darlehensarten
📌 Tipp: Bei niedrigen Zinsen immer eine höhere Tilgung wählen, um schneller schuldenfrei zu sein!
Zinsbindung: Wie lange sollte man sich festlegen?
🔹 5 – 10 Jahre → Niedrige Zinsen, aber Risiko steigender Zinsen nach Ablauf
🔹 15 – 20 Jahre → Planungssicherheit, etwas teurere Zinsen
🔹 30 Jahre → Maximale Sicherheit, aber meist höhere Zinsen
📌 Tipp: Wenn die Zinsen niedrig sind, lohnt sich eine längere Zinsbindung (z. B. 15 oder 20 Jahre).
Sondertilgungen: Kann man schneller tilgen?
✅ Viele Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von 5 – 10 % der Darlehenssumme
✅ Dadurch kann die Laufzeit erheblich verkürzt werden
✅ Manche Verträge bieten kostenlose Sondertilgungen → Vergleich lohnt sich!
📌 Beispiel: Eine jährliche Sondertilgung von 5.000 € kann die Laufzeit um mehrere Jahre verkürzen & Zinsen sparen.
Alternativen zum Annuitätendarlehen
🔹 Tilgungsdarlehen → Sinkende Raten, da die Zinsen mit der Zeit abnehmen
🔹 Endfälliges Darlehen → Tilgung erst am Ende, oft für Investoren sinnvoll
🔹 Variables Darlehen → Zinsen passen sich dem Markt an, geeignet bei fallenden Zinsen
📌 Tipp: Annuitätendarlehen sind für Eigennutzer meist die beste Wahl, da sie sichere & planbare Raten bieten.
Fazit: Wann lohnt sich ein Annuitätendarlehen?
✔ Für Immobilienkäufer, die stabile Raten & Planungssicherheit wollen
✔ Wenn langfristig niedrige Zinsen genutzt werden sollen
✔ Wenn eine solide Tilgung mit möglicher Sondertilgung gewünscht ist
⚠ Nicht ideal, wenn:
❌ Hohe Flexibilität benötigt wird
❌ Die Immobilie nur kurzfristig gehalten wird
📌 Tipp: Vor Abschluss immer mehrere Banken vergleichen & auf Sondertilgungsmöglichkeiten achten!
