Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument, das vom Bauamt ausgestellt wird und bestätigt, dass eine Immobilie oder eine Einheit innerhalb eines Mehrfamilienhauses als abgeschlossen gilt. Das bedeutet, dass die betroffene Einheit eine selbstständige Nutzungseinheit ist, die über einen eigenen Zugang, eigene Wasser-, Strom- und Heizungsanschlüsse verfügt und von anderen Einheiten im Gebäude baulich abgetrennt ist.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Voraussetzung für die Teilungserklärung in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und für die Eigentumsbildung von Wohnungen oder Gewerbeeinheiten innerhalb eines Mehrfamilienhauses. Sie ermöglicht es, einzelne Einheiten zu verkaufen oder als Eigentum zu deklarieren.
📌 Beispiel: Ein Eigentümer möchte eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus verkaufen und benötigt dafür eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, um die Wohnung als eigenständige Einheit im Grundbuch eintragen zu lassen.
Warum ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist notwendig, um die Rechtsverhältnisse innerhalb eines Gebäudes zu klären und eine eindeutige Abgrenzung der Einheiten zu ermöglichen. Sie hat folgende wesentliche Funktionen:
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Rechtliche Anerkennung von Eigentumseinheiten
Die Bescheinigung ermöglicht es, dass einzelne Einheiten eines Gebäudes als eigene rechtliche Einheiten anerkannt werden, die verkauft oder mit einem Grundbucheintrag versehen werden können. -
Teilung des Grundstücks in selbstständige Einheiten
Wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll, ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung Voraussetzung, um die Teilungserklärung zu erstellen und die Eigentümergemeinschaft zu gründen. -
Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist oft die Voraussetzung für die Eintragung einer Wohnung oder eines Gewerbeobjekts im Grundbuch als eigenständige Eigentumseinheit.
📌 Tipp: Für den Verkauf oder die Vermietung von Eigentumswohnungen oder gewerblichen Einheiten ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung unabdingbar, da sie die Rechtsfähigkeit der Einheit garantiert.
Wann wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist in den folgenden Situationen erforderlich:
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Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen
Wenn ein Gebäude in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, muss für jede Wohnung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden. Diese Bescheinigung ist für die Teilungserklärung erforderlich, die Voraussetzung für die Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. -
Bei Neubauten und Baumaßnahmen
Bei Neubauten oder Umbaumaßnahmen an Mehrfamilienhäusern, die zu eigenständigen Wohnungen führen, wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt, um die neuen Einheiten im Grundbuch eintragen zu lassen. -
Bei der Schaffung von Wohneigentum
Wenn aus einem Mehrfamilienhaus einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten herausgelöst werden, ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig, um diese Einheiten als selbstständige Eigentumseinheiten zu deklarieren. -
Bei der Aufteilung eines Grundstücks
Wenn ein Grundstück in verschiedene Nutzungsbereiche (z. B. Wohnungen und Gewerbeeinheiten) aufgeteilt wird, dient die Bescheinigung der rechtlichen Abgrenzung der einzelnen Bereiche.
📌 Tipp: Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei Renovierungen oder Umbauten benötigt, die dazu führen, dass ein Gebäude neue Nutzungseinheiten erhält.
Wie wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt?
Der Antrag auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgt in der Regel beim Bauamt der zuständigen Gemeinde oder Stadt. Der Prozess umfasst die folgenden Schritte:
1. Vorbereitende Dokumentation
Vor der Antragstellung müssen Pläne erstellt werden, die die bauliche Abgeschlossenheit der jeweiligen Einheit(en) nachweisen. Diese Pläne werden in der Regel von einem Architekten oder Bauingenieur erstellt und müssen die baulichen Trennungen (z. B. Wände, Türen) sowie eigene Anschlüsse für Strom, Wasser und Heizsysteme zeigen.
2. Antragstellung beim Bauamt
Der Antrag auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung muss bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Dabei müssen alle relevanten Bauunterlagen, wie Baubeschreibungen, Grundrisse, und Nachweise über die Trennung der Nutzungseinheiten vorgelegt werden.
3. Prüfung und Ausstellung
Das Bauamt prüft die eingereichten Unterlagen und entscheidet, ob die Bauliche Abgeschlossenheit den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Wenn dies der Fall ist, wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt.
📌 Tipp: Um Verzögerungen zu vermeiden, sollten die Unterlagen und Pläne vollständig und korrekt eingereicht werden. Oft wird eine vorläufige Bescheinigung erteilt, wenn der Bau noch nicht vollständig abgeschlossen ist, aber bereits Wohn- oder Gewerbeeinheiten genutzt werden können.
Welche Informationen enthält eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung enthält folgende wesentlichen Informationen:
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Angaben zur Immobilie
- Adresse und Grundbuchdaten der Immobilie
- Angaben zum Bauvorhaben (falls relevant)
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Details zur jeweiligen Einheit
- Beschreibung der abgeschlossenen Einheiten (z. B. Wohnung A, Gewerbeeinheit B)
- Grundrisspläne und Maße der jeweiligen Einheit
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Nachweise zu den baulichen Trennungen
- Dokumentation der baulichen Abtrennungen, wie Wände, Türen, Fenster und eigenständige Anschlüsse für Strom, Wasser und Heizung
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Zustand der Abgeschlossenheit
- Bestätigung, dass die Einheit baulich und funktionell abgeschlossen ist.
📌 Tipp: Bei Mehrfamilienhäusern müssen für jede selbstständige Einheit eine eigene Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt werden, da jede Einheit als rechtlich eigenständige Wohnung gilt.
Vorteile einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
✅ 1. Rechtliche Absicherung für Eigentümer und Käufer
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gewährleistet, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes rechtlich selbstständig sind und im Grundbuch eingetragen werden können.
✅ 2. Voraussetzung für die Teilungserklärung
Die Bescheinigung ist notwendig, um eine Teilungserklärung zu erstellen und eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu gründen.
✅ 3. Ermöglicht den Verkauf oder die Vererbung von Eigentumseinheiten
Ohne eine gültige Abgeschlossenheitsbescheinigung können Eigentumswohnungen oder Gewerbeeinheiten nicht verkauft oder vererbt werden.
✅ 4. Steigerung des Immobilienwertes
Immobilien mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung haben eine höhere Rechtssicherheit, was ihren Wert auf dem Markt steigern kann.
📌 Tipp: Bei Neubauten oder Umbauten sollte frühzeitig geklärt werden, ob eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich ist, um spätere rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden.
Fazit: Abgeschlossenheitsbescheinigung als Schlüssel zur Eigentumstrennung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein unverzichtbares Dokument für die Rechtsfähigkeit von selbstständigen Eigentumseinheiten innerhalb eines Mehrfamilienhauses oder eines komplexen Bauprojekts. Sie ist Voraussetzung für den Verkauf, die Vermietung und die Gründung von Eigentümergemeinschaften. Die Bescheinigung bietet sowohl Rechtssicherheit für Käufer als auch für Verkäufer und trägt zur Wertsteigerung von Immobilien bei.
