Anschaffungskosten
Was sind die Anschaffungskosten einer Immobilie?
Die Anschaffungskosten sind die Gesamtkosten, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen. Sie setzen sich aus dem Kaufpreis & den Kaufnebenkosten zusammen.
📌 Rechtliche Grundlage: § 255 Abs. 1 Handelsgesetzbuch (HGB)
✅ Bestandteile der Anschaffungskosten:
- Kaufpreis der Immobilie (Haus, Wohnung, Grundstück)
- Notarkosten & Grundbucheintrag
- Grunderwerbsteuer
- Maklerprovision
- Gerichtskosten & Gutachtergebühren
❌ Nicht zu den Anschaffungskosten zählen:
- Modernisierungen oder Renovierungen (außer bei anschaffungsnahen Aufwendungen)
- Selbst erbrachte Bauleistungen
- Finanzierungskosten (Zinsen, Tilgung)
📌 Beispiel:
Ein Käufer erwirbt eine Wohnung für 300.000 €. Die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) betragen 10 %.
👉 Gesamte Anschaffungskosten = 330.000 €
Wie setzen sich die Anschaffungskosten zusammen?
💰 1. Kaufpreis der Immobilie
- Zentraler Bestandteil der Anschaffungskosten
- Unterscheidung zwischen Gebäude- & Grundstücksanteil (wichtig für die Abschreibung)
💰 2. Grunderwerbsteuer
- Je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises
- Pflicht für jeden Immobilienkauf
💰 3. Notarkosten & Grundbuchgebühren
- Notarkosten: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
- Grundbuchkosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises
💰 4. Maklerprovision
- Üblich zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises
- Je nach Bundesland & Absprache zwischen Käufer & Verkäufer geteilt
📌 Beispielrechnung für eine Immobilie in Bayern (Grunderwerbsteuer 3,5 %)
| Kostenart | Betrag (€) |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 10.500 € |
| Notar & Grundbuch (1,5 %) | 4.500 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 10.710 € |
| Gesamtkosten | 325.710 € |
👉 Die tatsächlichen Anschaffungskosten sind immer höher als der Kaufpreis!
📌 Tipp: Käufer sollten mindestens 10–15 % Eigenkapital für Nebenkosten einplanen.
Anschaffungskosten & steuerliche Aspekte
🏠 1. Abschreibung (AfA) für Vermieter
- Nur der Gebäudewert, nicht der Grundstückswert, kann abgeschrieben werden
- Normale AfA: 2 % pro Jahr (bei Neubauten 3 %)
📌 Beispiel:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Grundstücksanteil: 80.000 € (nicht abschreibbar)
- Gebäudeanteil: 220.000 €
- Jährliche Abschreibung: 220.000 € × 2 % = 4.400 €
🏡 2. Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
- Renovierungen innerhalb von 3 Jahren nach Kauf über 15 % des Kaufpreises müssen abgeschrieben werden
- Vermeidung: Reparaturen & Modernisierungen zeitlich strecken
📌 Tipp: Vermieter sollten genau prüfen, ob Reparaturen direkt absetzbar sind oder abgeschrieben werden müssen!
Unterschied zwischen Anschaffungskosten & Herstellungskosten
| Merkmal | Anschaffungskosten | Herstellungskosten |
|---|---|---|
| Wann entstehen sie? | Beim Kauf | Beim Bau oder späteren Umbau |
| Abschreibbar? | Ja, aber nur der Gebäudeanteil | Ja, falls wertsteigernd |
| Enthaltene Kosten | Kaufpreis, Notar, Steuern, Makler | Neubau, Erweiterungen, Sanierungen |
| Wichtige Regel | Anschaffungsnahe Herstellungskosten über 15 % sind keine sofortigen Werbungskosten | Wertverbessernde Maßnahmen müssen abgeschrieben werden |
📌 Tipp: Käufer sollten anschaffungsnahe Herstellungskosten vermeiden, um steuerliche Nachteile zu minimieren.
Wie kann man Anschaffungskosten senken?
✅ 1. Kaufnebenkosten minimieren
- Maklergebühren sparen durch direkten Kauf von privat
- Notar- & Grundbuchkosten vergleichen
✅ 2. Grunderwerbsteuer reduzieren
- Neubauten können steuerlich günstiger sein (Grundstück & Bauvertrag separat)
- Kaufpreisaufteilung Grundstück vs. Gebäude klug wählen
✅ 3. Förderungen & Steuervergünstigungen nutzen
- KfW-Kredite & BAFA-Förderungen für energieeffiziente Immobilien
- Denkmalimmobilien: Sonderabschreibungen möglich
📌 Tipp: Wer eine Immobilie kauft, sollte vorab die steuerliche & finanzielle Belastung kalkulieren!
Fazit: Warum sind die Anschaffungskosten wichtig?
✔ Bestimmen die Gesamtkosten des Immobilienkaufs
✔ Beeinflussen Steuerabschreibungen & Finanzierung
✔ Höhere Kosten durch Kaufnebenkosten (10–15 % zusätzlich)
✔ Wichtige Unterscheidung zwischen sofort absetzbaren Kosten & Abschreibung
📌 Tipp: Wer eine Immobilie kauft, sollte vorab die Anschaffungskosten & mögliche Steuerersparnisse berechnen, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden!