Was ist eine Teilvermietung?
Eine Teilvermietung bedeutet, dass ein Eigentümer einen Teil seiner selbstgenutzten Immobilie vermietet – z. B. einzelne Zimmer, eine Einliegerwohnung oder eine Gewerbefläche.
📌 Typische Beispiele:
✅ Einliegerwohnung im Eigenheim vermieten
✅ Zimmervermietung an Studenten oder Pendler
✅ Büro oder Praxis in der eigenen Wohnung untervermieten
📌 Beispiel: Ein Hausbesitzer wohnt selbst im Erdgeschoss & vermietet das Obergeschoss für 800 € monatlich.
Welche Vorteile bietet eine Teilvermietung?
✅ 1. Zusätzliche Einnahmen
- Monatliche Mieteinnahmen reduzieren die eigene finanzielle Belastung
- Ideal für große Häuser oder Wohnungen mit ungenutztem Platz
✅ 2. Steuerliche Vorteile
- Werbungskosten für den vermieteten Teil absetzbar
- Zinsen, Abschreibungen & Nebenkosten anteilig absetzbar
✅ 3. Flexibilität & Werterhalt
- Immobilie bleibt langfristig finanzierbar
- Kann später komplett selbst genutzt oder verkauft werden
📌 Tipp: Wer den vermieteten Teil später wieder selbst nutzen möchte, sollte einen zeitlich befristeten Mietvertrag abschließen.
Steuerliche Vorteile einer Teilvermietung
🔹 1. Werbungskosten absetzbar
- Zinsen für Immobilienkredit anteilig
- Abschreibung (AfA) für den vermieteten Teil
- Nebenkosten wie Grundsteuer, Heizung, Hausgeld anteilig
- Reparaturen & Modernisierungen (nur für den vermieteten Teil)
🔹 2. Steuerfreie Einnahmen möglich
- 520-€-Grenze: Wenn die Mieteinnahmen im Jahr unter 520 € liegen, bleibt die Vermietung steuerfrei
- Vermietung an Angehörige möglich, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt
📌 Beispielrechnung:
- Gesamtkosten des Hauses: 20.000 €/Jahr
- 50 % des Hauses wird vermietet → 10.000 € anrechenbare Kosten
- Mieteinnahmen: 12.000 €/Jahr
- Zu versteuerndes Einkommen: 12.000 € – 10.000 € = 2.000 €
👉 Nur 2.000 € sind steuerpflichtig, da die Kosten die Einnahmen fast ausgleichen!
📌 Tipp: Eine kluge Gestaltung der Kosten kann helfen, die Steuerlast zu senken oder ganz zu vermeiden!
Welche rechtlichen Regelungen gelten bei Teilvermietung?
🏠 1. Mietrecht & Kündigungsschutz beachten
- Untermietverträge brauchen die Zustimmung des Vermieters (falls der Eigentümer selbst Mieter ist)
- Teilvermietung in der eigenen Immobilie ist meist problemlos möglich
- Kündigungsschutz: Einliegerwohnungen haben vereinfachte Kündigungsrechte (§ 573a BGB)
🏠 2. Mietpreisbremse & Nebenkostenabrechnung
- Bei möblierter Vermietung kann oft ein höherer Mietpreis verlangt werden
- Nebenkosten können anteilig nach Fläche oder Verbrauch umgelegt werden
📌 Tipp: Wer nur einzelne Zimmer untervermietet, kann oft flexiblere Mietverträge gestalten als bei einer vollwertigen Wohnung.
Teilvermietung & Förderung: Welche Programme gibt es?
💰 1. KfW-Förderung für Modernisierung & Barrierefreiheit
- Wer eine Einliegerwohnung ausbaut oder saniert, kann Fördermittel nutzen
- KfW 261/262: Zuschüsse für energieeffiziente Sanierung
💰 2. Steuerliche Vorteile durch Denkmalschutz & AfA
- Denkmalgeschützte Gebäude mit Teilvermietung bieten hohe Abschreibungsmöglichkeiten
- Neubauten mit vermieteten Anteilen können 3 % AfA nutzen
📌 Tipp: Vor größeren Umbauten für eine Teilvermietung immer prüfen, ob Fördermittel oder steuerliche Abschreibungen genutzt werden können!
Häufige Fehler bei der Teilvermietung & wie man sie vermeidet
❌ Fehlende Steueroptimierung → Werbungskosten nicht korrekt geltend gemacht
✅ Lösung: Steuerberater einschalten & AfA sowie Nebenkosten optimal aufteilen
❌ Falscher Mietvertrag → Kündigungsschutz & Befristungen nicht beachtet
✅ Lösung: Vertrag von einem Experten prüfen lassen
❌ Zu niedrige Miete bei Angehörigen → Gefahr der eingeschränkten Absetzbarkeit
✅ Lösung: Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete verlangen
📌 Tipp: Ein gut geplanter Mietvertrag & eine kluge Kostenaufteilung maximieren die Vorteile einer Teilvermietung!
Fazit: Wann lohnt sich eine Teilvermietung?
✔ Ja, wenn:
✅ Ungenutzte Räume oder Wohnungen zur Verfügung stehen
✅ Steuerliche Vorteile & Werbungskosten genutzt werden sollen
✅ Mieteinnahmen zur Finanzierungsunterstützung benötigt werden
❌ Nein, wenn:
❌ Die Immobilie langfristig nur zur Eigennutzung geplant ist
❌ Steuerliche oder mietrechtliche Nachteile überwiegen
📌 Tipp: Wer eine Teilvermietung plant, sollte vorab Mietrecht, Steueroptimierung & mögliche Fördermittel prüfen, um die beste Strategie zu finden!
