Was ist die ortsübliche Miete?
Die ortsübliche Miete (auch ortsübliche Vergleichsmiete) ist die durchschnittliche Miete, die für vergleichbare Wohnungen in einer bestimmten Stadt oder Gemeinde gezahlt wird.
📌 Wichtige Merkmale:
✅ Berücksichtigt nur die letzten 6 Jahre (gemäß § 558 BGB)
✅ Gilt für nicht preisgebundene Wohnungen
✅ Orientiert sich an vergleichbaren Wohnungen in Lage, Größe & Ausstattung
📌 Beispiel: In einer Stadt beträgt die ortsübliche Miete für eine 80 m² Wohnung mit Baujahr 2000 & Standardausstattung 10 €/m² → Das heißt, vergleichbare Wohnungen kosten etwa 800 € Kaltmiete pro Monat.
Warum ist die ortsübliche Miete wichtig?
✅ 1. Grundlage für Mietanpassungen & Erhöhungen
- Vermieter dürfen die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anpassen
- Maximal 15 % (in angespannten Märkten: 10 %) in 3 Jahren (§ 558 BGB)
✅ 2. Relevanz für Mietpreisbremse
- In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen
- Ausnahme: Neubauten & umfassend modernisierte Wohnungen
✅ 3. Berechnungsbasis für Sozialwohnungen & Förderprogramme
- Wichtig für Berechnung der Mietzuschüsse & Wohngeldberechtigung
📌 Tipp: Mieter & Vermieter können sich auf die ortsübliche Miete berufen, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Wie wird die ortsübliche Miete berechnet?
Die ortsübliche Vergleichsmiete basiert auf vier Berechnungsgrundlagen:
1️⃣ Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde
- Öffentlich einsehbare Mietübersicht
- Gibt durchschnittliche Mietpreise pro m² für verschiedene Wohnlagen an
2️⃣ Vergleichswohnungen
- Mindestens drei vergleichbare Wohnungen in der Region heranziehen
- Kriterien: Größe, Baujahr, Lage, Ausstattung
3️⃣ Gutachten durch Sachverständige
- Falls kein Mietspiegel existiert, kann ein Immobiliengutachter eine ortsübliche Miete ermitteln
4️⃣ Daten der Mietdatenbank
- Manche Gemeinden führen offizielle Datenbanken mit realen Mietverträgen
📌 Tipp: Am einfachsten ist die Nutzung des Mietspiegels, wenn dieser verfügbar ist!
Welche Faktoren beeinflussen die ortsübliche Miete?
| Faktor | Einfluss auf die Miete |
|---|---|
| Lage (Stadtteil, Umgebung) | Gute Lage = Höhere Miete |
| Größe der Wohnung | Kleinere Wohnungen haben oft höheren m²-Preis |
| Baujahr & Modernisierung | Sanierte Wohnungen = Höhere Miete |
| Ausstattung | Balkon, Fußbodenheizung, Einbauküche erhöhen die Miete |
| Energieeffizienz | Schlechte Dämmung senkt den Mietwert |
📌 Beispiel: Eine neuwertige Wohnung in zentraler Lage hat eine höhere ortsübliche Miete als eine unsanierte Wohnung in Randlage.
Ortsübliche Miete & Mietpreisbremse
🏠 Mietpreisbremse gilt in vielen Städten → Neue Miete darf max. 10 % über der ortsüblichen Miete liegen
🏠 Ausnahmen: Neubauten & umfassend modernisierte Wohnungen
🏠 Mieter können überhöhte Mieten rügen, falls sie über der ortsüblichen Miete + 10 % liegen
📌 Beispiel:
- Ortsübliche Miete: 12 €/m²
- Maximal erlaubte Miete mit Mietpreisbremse: 13,20 €/m²
- Miete von 15 €/m² wäre unzulässig & könnte angefochten werden
📌 Tipp: Mieter können sich auf Mietspiegel & Vergleichswohnungen berufen, um eine zu hohe Miete anzufechten.
Wie finde ich die ortsübliche Miete für meine Stadt?
✅ Mietspiegel der Stadt prüfen → Online abrufbar bei Städten & Gemeinden
✅ Vergleichsportale nutzen → Immobilienscout24, Mietcheck.de, wohnungsboerse.net
✅ Sachverständige oder Gutachter beauftragen → Falls kein Mietspiegel existiert
✅ Mietangebote & Nachbarwohnungen beobachten
📌 Tipp: Ein kostenloser Blick in den Mietspiegel reicht oft aus, um sich einen guten Überblick zu verschaffen!
Fazit: Warum ist die ortsübliche Miete wichtig?
✔ Ermöglicht faire Mieten für Mieter & Vermieter
✔ Regelt Mietpreiserhöhungen & Neuvermietungen
✔ Wichtige Grundlage für Mietpreisbremse & Förderprogramme
✔ Kann helfen, überhöhte Mieten zu vermeiden oder durchzusetzen
📌 Tipp: Wer eine Wohnung mietet oder vermietet, sollte immer die ortsübliche Miete prüfen, um rechtlich abgesichert zu sein!
