Was ist eine Denkmalimmobilie?
Eine Denkmalimmobilie ist ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht und daher besonderen gesetzlichen Vorschriften unterliegt. Der Schutz bezieht sich oft auf:
✅ Historische Gebäude mit architektonischem oder kulturellem Wert
✅ Altbauten in Denkmalzonen (Ensembleschutz)
✅ Industriegebäude, Villen oder Fachwerkhäuser mit geschichtlicher Bedeutung
📌 Wichtig: Denkmalgeschützte Immobilien dürfen nicht einfach modernisiert oder umgebaut werden – jede Veränderung muss mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden!
Welche Vorteile haben Denkmalimmobilien?
✅ 1. Steuerliche Abschreibungen (§ 7i & § 7h EStG)
- Eigennutzer: 9 % der Sanierungskosten für 10 Jahre absetzbar
- Kapitalanleger: 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreibbar
- AfA (Absetzung für Abnutzung): Gebäudeanteil kann zusätzlich mit 2 % pro Jahr abgeschrieben werden
📌 Beispiel:
- Kaufpreis: 500.000 €
- Sanierungskosten: 200.000 €
- Steuerliche Abschreibung für Kapitalanleger: 16.667 € pro Jahr (über 12 Jahre)
✅ 2. Hohe Wertsteigerung
- Denkmalimmobilien sind rar & oft in begehrten Lagen
- Nach Sanierung oft überdurchschnittlicher Wertzuwachs
✅ 3. Günstige Kredite & Förderungen
- KfW-Programme für denkmalgerechte Sanierungen
- Zuschüsse von Landesdenkmalämtern & Kommunen
📌 Tipp: Fördermittel & Steuervergünstigungen sollten vor Kauf genau geprüft werden!
Welche Nachteile & Risiken gibt es?
🔴 1. Strenge Denkmalschutzauflagen
- Jede Sanierung muss mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden
- Einschränkungen bei Fenstern, Fassade, Dach & Innenausbau
- Höhere Baukosten durch aufwändige Restaurierungen
🔴 2. Hohe Sanierungskosten
- Oft unerwartete Mehrkosten durch versteckte Bauschäden
- Nutzung historischer Baumaterialien kann teuer sein
- Notwendigkeit von spezialisierten Handwerkern
📌 Beispiel: Ein Eigentümer plant eine Sanierung für 100.000 € – nach Vorgaben der Denkmalbehörde steigen die Kosten auf 150.000 €.
🔴 3. Eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten
- Nicht alle Gebäude dürfen umgebaut werden (z. B. kein Balkon, kein Fensterwechsel)
- Eventuelle Nutzungsvorgaben durch Denkmalbehörde
🔴 4. Wiederverkauf nicht immer einfach
- Markt für Denkmalimmobilien ist kleiner als für Neubauten
- Spezielle Käufergruppe mit Interesse an historischen Gebäuden nötig
📌 Tipp: Käufer sollten vor dem Erwerb eine Machbarkeitsprüfung mit einem Baugutachter & der Denkmalbehörde durchführen!
Wie läuft der Kauf einer Denkmalimmobilie ab?
✅ 1. Prüfung des Denkmalstatus
- Ist die Immobilie im Denkmalschutzregister eingetragen?
- Welche Bauteile stehen unter Schutz?
✅ 2. Rücksprache mit der Denkmalbehörde
- Welche Maßnahmen sind erlaubt?
- Welche Sanierungspflichten bestehen?
✅ 3. Finanzierungsprüfung & Steuerberatung
- Berechnung der Abschreibungsmöglichkeiten
- Prüfung von Fördermitteln & Krediten
✅ 4. Kaufvertrag & Notartermin
- Klärung von Sanierungsverpflichtungen im Kaufvertrag
- Ggf. Eintragung von Fördermitteln & Grundbucheintrag
📌 Tipp: Käufer sollten einen erfahrenen Steuerberater & Architekten mit Denkmalschutz-Erfahrung hinzuziehen.
Fördermöglichkeiten für Denkmalimmobilien
💰 1. KfW-Förderprogramme:
- KfW 261/262: Zuschüsse & Kredite für energetische Sanierung
- KfW 430: Förderung für Denkmalsanierung
💰 2. Zuschüsse von Denkmalbehörden & Kommunen:
- Individuelle Fördermittel je nach Bundesland
- Finanzielle Unterstützung für Restaurierungsmaßnahmen
💰 3. Steuerliche Förderung nach § 7i & § 7h EStG
- Abschreibung von bis zu 100 % der Sanierungskosten für Kapitalanleger
- 9 % Abschreibung pro Jahr für Eigennutzer
📌 Tipp: Vor Kauf prüfen, ob eine Förderung möglich ist & welche Bedingungen daran geknüpft sind!
Fazit: Lohnt sich eine Denkmalimmobilie?
✔ Ja, wenn:
✅ Steuervorteile genutzt werden können (z. B. hohe Einkommensteuerlast)
✅ Finanzierung & Sanierungskosten gut kalkuliert sind
✅ Die Immobilie langfristig gehalten werden soll
❌ Nein, wenn:
❌ Flexibilität & einfache Sanierung gewünscht sind
❌ Kein Kapital für unerwartete Mehrkosten vorhanden ist
❌ Hoher Wertzuwachs in kurzer Zeit erwartet wird
📌 Tipp: Denkmalimmobilien sind eine spezielle Investition, die sich vor allem für steuerlich begünstigte Anleger oder Liebhaber historischer Gebäude lohnt!
