Was ist der Liegenschaftszins?
Der Liegenschaftszins ist ein Zinssatz, der die Verzinsung einer Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis widerspiegelt. Er wird zur Wertermittlung von Immobilien im Ertragswertverfahren nach § 14 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verwendet.
📌 Einfach gesagt:
Je höher der Liegenschaftszins, desto riskanter und weniger wertstabil gilt die Immobilie.
Je niedriger der Liegenschaftszins, desto sicherer und wertstabiler ist das Investment.
Warum ist der Liegenschaftszins wichtig?
✅ Für Investoren: Zeigt, wie rentabel eine Immobilie ist.
✅ Für Gutachter: Entscheidend für die Ermittlung des Ertragswerts.
✅ Für Banken & Finanzierer: Einfluss auf Kreditbewertung & Beleihungswert.
✅ Für Käufer & Verkäufer: Hilft bei der realistischen Preisfindung.
📌 Beispiel:
Eine Immobilie mit einem Liegenschaftszins von 3 % ist wertstabiler als eine mit 6 %, da die Nachfrage in sicheren Lagen höher ist.
Wie wird der Liegenschaftszins berechnet?
Der Liegenschaftszins wird mit folgender Formel genutzt, um den Ertragswert einer Immobilie zu berechnen:
E=R/iE = R / i
🔹 E = Ertragswert der Immobilie
🔹 R = Reinertrag pro Jahr (Nettomieteinnahmen – Bewirtschaftungskosten)
🔹 i = Liegenschaftszins (in Dezimalform)
📌 Beispielrechnung:
- Jahresreinertrag: 20.000 €
- Liegenschaftszins: 5 % (0,05)
E=20.000/0,05=400.000€E = 20.000 / 0,05 = 400.000 €
👉 Der Ertragswert der Immobilie beträgt 400.000 €.
Welche Faktoren beeinflussen den Liegenschaftszins?
1️⃣ Lage & Nachfrage → Innenstadtlagen haben niedrigere Zinssätze als Randlagen.
2️⃣ Nutzungsart der Immobilie → Wohnimmobilien haben meist niedrigere Zinssätze als Gewerbeimmobilien.
3️⃣ Risiko & Wertstabilität → Unsichere Mietverhältnisse oder hoher Sanierungsbedarf erhöhen den Zins.
4️⃣ Mikro- & Makrostandort → Infrastruktur, Arbeitsmarkt & Wirtschaftslage beeinflussen den Zins.
📌 Tipp: Der Liegenschaftszins wird nicht individuell festgelegt, sondern basiert auf statistischen Marktdaten von Gutachterausschüssen.
Liegenschaftszins nach Immobilienart
| Immobilienart | Typischer Liegenschaftszins (%) |
|---|---|
| Einfamilienhäuser | 2,0 – 4,0 % |
| Mehrfamilienhäuser | 3,0 – 6,0 % |
| Bürogebäude | 4,0 – 8,0 % |
| Einzelhandelsimmobilien | 5,0 – 10,0 % |
| Logistik & Industrie | 5,0 – 12,0 % |
📌 Beispiel:
Ein Einfamilienhaus in einer Top-Lage kann einen Liegenschaftszins von 2,5 % haben, während eine Gewerbeimmobilie in schlechter Lage bei 9 % liegt.
Unterschied zwischen Liegenschaftszins & Kapitalisierungszinssatz
Viele verwechseln den Liegenschaftszins mit dem Kapitalisierungszinssatz – es gibt aber Unterschiede:
| Merkmal | Liegenschaftszins | Kapitalisierungszinssatz |
|---|---|---|
| Basis | Aus Marktdaten abgeleitet | Individuell für das Objekt berechnet |
| Anwendung | Ertragswertverfahren | DCF-Analyse & Ertragswertberechnung |
| Bedeutung | Risikobewertung auf Marktebene | Renditeforderung für Investoren |
📌 Tipp: Während der Liegenschaftszins aus Marktanalysen stammt, wird der Kapitalisierungszinssatz individuell für jedes Investment berechnet.
Fazit: Warum ist der Liegenschaftszins so wichtig?
✔ Er hilft bei der Bewertung von Immobilien nach dem Ertragswertverfahren.
✔ Er zeigt das Risiko & die Renditeerwartung für Investoren.
✔ Je niedriger der Liegenschaftszins, desto stabiler & wertvoller die Immobilie.
✔ Er variiert je nach Lage, Nutzungsart & Marktentwicklung.
📌 Tipp: Beim Immobilienkauf oder Verkauf immer den aktuellen Liegenschaftszins beim Gutachterausschuss der Gemeinde prüfen!
