Kaufvertragsentwurf

1. Was ist ein Kaufvertragsentwurf?

Ein Kaufvertragsentwurf ist eine vorläufige Version des Immobilienkaufvertrags, die vom Notar erstellt wird. Dieser Entwurf dient beiden Parteien – Käufer und Verkäufer – dazu, den Vertragsinhalt vor der notariellen Beurkundung zu prüfen und mögliche Änderungen oder Ergänzungen vorzunehmen.

👉 Warum ist ein Entwurf nötig?

• Käufer und Verkäufer erhalten Transparenz über alle Vertragsklauseln.
• Eventuelle Unklarheiten können noch vor der Beurkundung geklärt werden.
• Verhindert Rechtsstreitigkeiten durch Missverständnisse.

2. Bedeutung des Kaufvertragsentwurfs in der Immobilienbranche

🏠 Für Käufer:

• Schützt vor unklaren Regelungen oder unvorteilhaften Klauseln.
• Gibt Sicherheit, dass der Kaufvertrag alle Details zum Kaufobjekt korrekt wiedergibt.

🏢 Für Verkäufer:

• Stellt sicher, dass Zahlungen und Übergaberegelungen eindeutig definiert sind.
• Vermeidet spätere Streitigkeiten oder Haftungsrisiken.

📜 Für Notare:

• Der Kaufvertragsentwurf bildet die Grundlage für die notarielle Beurkundung.
• Er sorgt dafür, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden.

3. Inhalte eines Kaufvertragsentwurfs

Ein Kaufvertragsentwurf enthält die gleichen Elemente wie der endgültige Kaufvertrag, aber noch ohne Unterschriften.

1️⃣ Vertragsparteien:

• Vollständige Daten von Käufer und Verkäufer.
• Angabe, ob eine Partei als juristische Person (z. B. GmbH) auftritt.

2️⃣ Beschreibung der Immobilie:

• Detaillierte Angaben zur Immobilie: Adresse, Flurstücknummer, Grundstücksgröße.
• Beschreibung von Gebäuden, Nebengebäuden oder mitverkauften Teilen wie Garagen.

3️⃣ Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten:

• Höhe des Kaufpreises.
• Regelung zur Zahlung (direkt an den Verkäufer oder über ein Notaranderkonto).

4️⃣ Übergabetermin:

• Genaue Angabe, wann die Immobilie übergeben wird.
• Hinweis, dass die Immobilie lastenfrei (ohne Hypotheken oder Grundschulden) übergeben wird.

5️⃣ Haftung und Gewährleistung:

• In der Regel Ausschluss der Sachmängelhaftung („gekauft wie gesehen“).
• Ausnahme: Arglistig verschwiegene Mängel oder Garantien, die ausdrücklich vereinbart werden.

6️⃣ Besondere Vereinbarungen:

• Verkauf von Inventar (z. B. Einbauküche, Möbel).
• Regelungen für Rücktrittsrechte, z. B. bei nicht erteilter Finanzierung durch die Bank.

7️⃣ Grundbuchänderung:

• Verpflichtung des Notars, die Grundbuchumschreibung vorzunehmen.

4. Ablauf bei der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs

1️⃣ Auftragserteilung an den Notar:

• Der Verkäufer oder Käufer (oft der Käufer) beauftragt den Notar mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs.

2️⃣ Erfassung der Daten:

• Beide Parteien müssen dem Notar alle erforderlichen Unterlagen bereitstellen:
  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Energieausweis
  • Persönliche Daten (z. B. Ausweiskopie)

3️⃣ Erstellung des Entwurfs:

• Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf und übersendet ihn an beide Parteien zur Prüfung.

4️⃣ Prüfung und Änderungen:

• Käufer und Verkäufer prüfen den Entwurf und können Änderungen vorschlagen.
• Häufige Änderungen betreffen Zahlungsfristen, Inventar oder zusätzliche Vereinbarungen.

5️⃣ Beurkundung:

• Sobald der Entwurf final ist, erfolgt die notarielle Beurkundung.

5. Tipps für die Prüfung des Kaufvertragsentwurfs

Käufer sollten prüfen:

• Sind alle Details zur Immobilie (z. B. Flurstücknummer, Größe, Lage) korrekt?
• Wurde der Zustand der Immobilie klar definiert? (z. B. „gekauft wie gesehen“)
• Gibt es unerwartete Belastungen im Grundbuch (z. B. Grundschulden, Wegerechte)?
• Ist der Kaufpreis korrekt angegeben, und sind die Zahlungsfristen realistisch?

Verkäufer sollten prüfen:

• Ist die Regelung zur Lastenfreiheit klar definiert?
• Werden alle Haftungsfragen korrekt geregelt?
• Sind vereinbarte Rücktrittsklauseln für beide Seiten fair?

💡 Tipp: Bei Unsicherheiten einen Fachanwalt oder Immobiliengutachter hinzuziehen.

6. Kosten für den Kaufvertragsentwurf

Die Kosten für den Kaufvertragsentwurf sind Teil der Notarkosten, die nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt sind.

💡 Hinweis: Die Notarkosten tragen in der Regel die Käufer, es sei denn, es wird anders vereinbart.

7. Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

❌ Unklare Klauseln zur Haftung:
✔ Klare Regelungen zu Sachmängeln und arglistig verschwiegenen Mängeln festlegen.

❌ Fehlende Prüfung des Grundbuchs:
✔ Käufer sollten unbedingt einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern, um Belastungen auszuschließen.

❌ Unrealistische Zahlungsfristen:
✔ Zahlungsfristen so setzen, dass die Bank genug Zeit für die Abwicklung hat.

8. Fazit: Der Kaufvertragsentwurf als entscheidender Zwischenschritt

Der Kaufvertragsentwurf ist eine unverzichtbare Grundlage für den Immobilienkauf. Er sorgt für Transparenz und gibt beiden Parteien die Möglichkeit, den Vertrag vor der Beurkundung detailliert zu prüfen. Mit einer gründlichen Vorbereitung und Prüfung des Entwurfs können Risiken minimiert und der Kaufprozess reibungslos gestaltet werden.