📌 Definition:
Die Makrolage beschreibt die übergeordnete, regionale Lage einer Immobilie. Sie umfasst die geografischen, wirtschaftlichen, demografischen und infrastrukturellen Rahmenbedingungen einer Stadt, Region oder Metropolregion. Die Makrolage bildet die Grundlage für die Wertentwicklung von Immobilien.
🏡 Bedeutung der Makrolage in der Immobilienwirtschaft:
✅ Wertentwicklung: Lagen in wirtschaftsstarken Regionen steigen langfristig im Wert.
✅ Vermietbarkeit: Gute Makrolagen garantieren eine hohe Nachfrage nach Wohnraum.
✅ Renditepotenzial: In wirtschaftlich starken Regionen sind höhere Mieten und geringere Leerstände üblich.
✅ Risikobewertung: Schlechte Makrolagen bergen höhere Vermietungsrisiken und Wertverluste.
✅ Finanzierungsbasis: Banken orientieren sich an der Makrolage für die Beleihungswertermittlung.
✅ Investitionsentscheidungen: Fonds und Projektentwickler analysieren Makrolagen für Standortentscheidungen.
✅ Nachhaltigkeit (ESG): Umweltaspekte und Infrastruktur in der Region beeinflussen ESG-Ratings.
✅ Mikrolage-Ergänzung: Eine sehr gute Mikrolage kann eine schwache Makrolage nicht ausgleichen.
⚖️ Rechtliche Grundlagen zur Standortbewertung:
| 📜 Rechtsgrundlage/Norm | 📝 Inhalt/Regelung |
|---|---|
| 📜 ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung): | Vorgaben zur Ermittlung des Verkehrswerts unter Einbezug der Makrolage. |
| 📜 BauGB (Baugesetzbuch): | Regelt Bodenrichtwerte und die städtebauliche Entwicklung. |
| 📜 BGB § 313 (Störung der Geschäftsgrundlage): | Lageänderungen (z. B. durch Verkehrslärm) können zur Vertragsanpassung führen. |
| 📜 Grundsteuergesetz: | Höhe der Grundsteuer hängt auch von der Makrolage ab. |
| 📜 ESG-Vorgaben (EU-Taxonomie): | Lagefaktoren wie Umweltqualität fließen in die ESG-Bewertung ein. |
| 📜 BauNVO (Baunutzungsverordnung): | Makrolage bestimmt die zulässigen Bau- und Nutzungsarten. |
| 📜 Bodenrichtwertverordnung: | Bodenrichtwerte basieren auf Makrolage-Kriterien. |
| 📜 Regionalplanungsgesetze: | Regeln die Entwicklung von Verkehrs- und Infrastrukturprojekten. |
| 📜 EnWG (Energiewirtschaftsgesetz): | Versorgungssicherheit (z. B. Glasfaser, Strom) ist Teil der Standortqualität. |
| 📜 Wohnungsbindungsgesetz: | Förderprogramme sind regional (Makrolage) gebunden. |
✅ Tipp: Besonders wichtig ist die ImmoWertV, die ausdrücklich vorschreibt, dass die Lage (Makro und Mikro) den Verkehrswert maßgeblich beeinflusst.
🛡️ Unterschied zwischen Makrolage und Mikrolage:
| 🌍 Makrolage | 📍 Mikrolage |
|---|---|
| ✅ Regionale Perspektive: Stadt, Landkreis, Metropolregion | ✅ Direkte Umgebung: Straße, Nachbarschaft, Grundstück |
| ✅ Wirtschaftliche Lage: Arbeitsmarkt, Branchenvielfalt | ✅ Soziales Umfeld: Nachbarschaft, Kriminalitätsrate |
| ✅ Demografische Struktur: Bevölkerungswachstum, Alterspyramide | ✅ Infrastruktur: Nahversorgung, ÖPNV, Ärzte |
| ✅ Infrastrukturanbindung: Autobahnen, Bahn, Flughäfen | ✅ Verkehrslärm: Straßenlärm, Bahntrassen |
| ✅ Wirtschaftsentwicklung: BIP, Kaufkraft, Gewerbeansiedlung | ✅ Gebäudestruktur: Zustand, Bauqualität, Nutzungsmix |
| ✅ Bildungs- und Forschungsstandort: Hochschulen, Schulen | ✅ Aussicht, Lichtverhältnisse: Balkon, Ausrichtung |
| ✅ Freizeit- und Kultureinrichtungen: Theater, Museen, Parks | ✅ Umfeldqualität: Sauberkeit, Grünflächen, Sicherheit |
| ✅ Nachhaltigkeit: Luftqualität, Grünflächenanteil | ✅ Hochwasser- oder Altlastengefahr: Umweltaspekte im direkten Umfeld |
| ✅ Makro-Trends: Stadtentwicklung, ESG-Ratings, Mietspiegel | ✅ Mikro-Trends: Baustellen, Neubauprojekte, Gentrifizierung |
✅ Tipp: Eine gute Makrolage bietet Wertstabilität, eine gute Mikrolage sorgt für Vermietbarkeit.
💡 Kriterien zur Bewertung der Makrolage:
| 📊 Kriterium | 💡 Beschreibung | 🏠 Auswirkung auf Immobilienwert |
|---|---|---|
| 🌍 Regionale Lage: | Bundesland, Stadt, Metropolregion | Sehr hoch (z. B. München vs. Cottbus) |
| 📈 Wirtschaftsstärke: | BIP, Branchenvielfalt, Unternehmenssitze | Hoch (z. B. Frankfurt → Bankenstandort) |
| 🏙️ Bevölkerungswachstum: | Zuzug, Urbanisierungsgrad, Altersstruktur | Sehr hoch (z. B. Berlin stark wachsend) |
| 🚄 Verkehrsanbindung: | Autobahnen, Bahnhöfe, Flughäfen | Hoch (z. B. Nähe zu ICE-Bahnhöfen) |
| 🏫 Bildungsstandort: | Universitäten, Forschungseinrichtungen | Hoch (z. B. Heidelberg, Tübingen) |
| 🏢 Infrastruktur: | Krankenhäuser, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten | Hoch (z. B. Großstadt vs. Kleinstadt) |
| 💰 Kaufkraftniveau: | Durchschnittliches Einkommen, Kaufkraftindex | Hoch (z. B. Starnberg hoher Kaufkraftindex) |
| 🧾 Steuerbelastung: | Höhe der Grund- und Gewerbesteuer | Mittel (z. B. günstige Hebesätze in Hessen) |
| 🛡️ Sicherheitslage: | Kriminalitätsstatistik, soziale Stabilität | Mittel bis hoch |
| 🌿 Umweltqualität: | Luftqualität, Grünflächenanteil, ESG-Score | Mittel bis hoch (z. B. Freiburg hohe Luftqualität) |
| 📊 Miet- und Kaufpreisentwicklung: | Immobilienmarktanalyse | Sehr hoch |
| 🧱 Bodenrichtwerte: | Preisentwicklung pro m² | Sehr hoch |
| 🏙️ Bebauungspläne: | Zukünftige Entwicklungsgebiete | Hoch (z. B. neue Gewerbeparks) |
| 🛒 Versorgungsangebote: | Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung | Hoch |
| 💡 Nachhaltigkeit (ESG): | Klimaschutzmaßnahmen, erneuerbare Energien | Mittel bis hoch |
| 📊 Immobilienmarktzyklen: | Angebot und Nachfrage | Sehr hoch |
| 📈 ESG-konforme Infrastruktur: | Anteil an erneuerbaren Energien, E-Mobilität | Mittel bis hoch |
✅ Tipp: Besonders entscheidend sind Wirtschaftsstärke, Bevölkerungswachstum und Verkehrsanbindung, die oft über Rendite oder Verlust entscheiden.
🧮 Beispiel: Bewertung der Makrolage (Berlin vs. Cottbus):
| 🌍 Kriterium | 🏙️ Berlin | 🏡 Cottbus |
|---|---|---|
| 📈 Wirtschaftskraft (BIP): | Hoch (ca. 150 Mrd. €) | Mittel (ca. 3 Mrd. €) |
| 🧑🤝🧑 Bevölkerungswachstum: | Stark steigend | Leicht rückläufig |
| 🚄 Verkehrsanbindung: | ICE, Flughäfen, Autobahnen | Regionalbahnen, keine ICE-Verbindung |
| 🏫 Bildung & Forschung: | Universitäten, Institute | Technische Hochschule |
| 🛒 Infrastruktur: | Sehr gut | Ausreichend |
| 💰 Kaufkraft: | Mittel | Niedrig |
| 🏢 Mietmarkt: | Hohe Nachfrage, hohe Preise | Günstige Mieten, aber geringe Nachfrage |
| 🌿 Umweltqualität: | Mittel (hohe CO₂-Belastung) | Hoch (grüne Umgebung) |
| 📊 Renditepotenzial: | Mittel (hohe Preise, moderates Wachstum) | Hoch (geringe Einstiegspreise, Entwicklungspotenzial) |
| 🛡️ Sicherheitslage: | Durchschnittlich | Gut |
✅ Ergebnis:
- Berlin: Stabile Wertanlage, aber hohe Einstiegspreise, moderate Rendite.
- Cottbus: Hohes Renditepotenzial, aber höheres Risiko.
💰 Einfluss der Makrolage auf Kaufpreise und Renditen:
| 📍 Makrolage-Typ | 💰 Ø Kaufpreis pro m² (Eigentumswohnung) | 📊 Ø Mietrendite |
|---|---|---|
| 🏙️ A-Städte (z. B. München, Frankfurt): | 7.000 – 12.000 € | 2,5 – 4,0 % |
| 🏙️ B-Städte (z. B. Leipzig, Nürnberg): | 3.500 – 6.500 € | 4,0 – 5,5 % |
| 🏙️ C-Städte (z. B. Magdeburg, Erfurt): | 2.000 – 3.500 € | 5,0 – 7,0 % |
| 🏙️ D-Städte (z. B. Cottbus, Görlitz): | 1.200 – 2.500 € | 6,0 – 8,0 % |
| 🌳 Ländliche Regionen: | 800 – 2.000 € | 5,0 – 9,0 % |
✅ Tipp:
- A-Städte: Sicher und wertstabil, aber geringe Rendite.
- C- und D-Städte: Risiko höher, aber bessere Renditechancen.
📊 Makrolage-Bewertung nach dem Scoring-Modell:
| 🌍 Kriterium | 📊 Punkte (0–5) | 💡 Gewichtung (%) | 🧮 Ergebnis (Punkte) |
|---|---|---|---|
| 🏙️ Wirtschaftskraft | 5 | 25 % | 1,25 |
| 🧑🤝🧑 Bevölkerungsentwicklung | 4 | 20 % | 0,80 |
| 🚄 Verkehrsanbindung | 5 | 15 % | 0,75 |
| 🏫 Bildung & Forschung | 4 | 10 % | 0,40 |
| 🌿 Umweltqualität | 3 | 10 % | 0,30 |
| 🛒 Infrastruktur | 4 | 10 % | 0,40 |
| 💰 Kaufkraft | 3 | 5 % | 0,15 |
| 🛡️ Sicherheitslage | 4 | 5 % | 0,20 |
✅ Gesamtpunktzahl: 4,25/5 (Sehr gute Makrolage)
💡 Tipps für Investoren zur Analyse der Makrolage:
✅ Bodenrichtwerte prüfen: Steigende Werte deuten auf hohe Nachfrage hin.
✅ Einwohnerentwicklung: Zuzug ist ein Indikator für Wertsteigerung.
✅ Wirtschaftsberichte: Unternehmensansiedlungen fördern die Standortattraktivität.
✅ Mietspiegel-Entwicklung: Kontinuierliches Wachstum spricht für eine gute Makrolage.
✅ Verkehrspläne und Bauvorhaben: Infrastrukturprojekte steigern den Wert.
✅ ESG-Kriterien: Nachhaltigkeit wird bei Banken und Investoren immer wichtiger.
✅ Kriminalitätsstatistik: Einfluss auf die Mietnachfrage.
✅ Kommunale Steuern: Niedrige Hebesätze fördern Investitionen.
✅ Cluster-Entwicklung: Technologie- und Gesundheitscluster ziehen Fachkräfte an.
✅ Universitätsnähe: Studentennachfrage sichert den Mietmarkt.
⚠️ Risiken schlechter Makrolagen:
| ❌ Risiko | ⚠️ Auswirkung |
|---|---|
| 📉 Bevölkerungsrückgang: | Sinkende Nachfrage, fallende Mieten. |
| 🛑 Strukturschwache Wirtschaft: | Hohe Arbeitslosenquote, steigende Leerstände. |
| 🚧 Mangelhafte Infrastruktur: | Schlechte Erreichbarkeit mindert Attraktivität. |
| 💰 Hohe Grundsteuer: | Belastet Rendite und Betriebskosten. |
| 🛡️ Hohe Kriminalitätsrate: | Reduziert die Nachfrage, senkt Mieten. |
| 🌪️ Umweltgefahren: | Hochwassergebiete verlieren an Wert. |
| 🚫 Abhängigkeit von einer Branche: | Strukturkrisen (z. B. Kohleabbau) wirken negativ. |
| 📉 Negative ESG-Werte: | Schlechte Umweltstandards wirken wertmindernd. |
✅ Tipp: In schlechten Makrolagen sind besonders Mietausfallversicherungen ratsam.
🧾 Relevanz der Makrolage für verschiedene Zielgruppen:
| 🏡 Zielgruppe | 💡 Relevanz der Makrolage |
|---|---|
| 🏘️ Privatkäufer: | Sicherheit der Wertentwicklung, Wohnqualität. |
| 💰 Kapitalanleger: | Renditepotenzial, Mietnachfrage, Wertsteigerung. |
| 🏦 Banken: | Grundlage für Beleihungswert und Kreditvergabe. |
| 🏢 Projektentwickler: | Standortentscheidungen für Neubauten. |
| 🧑⚖️ Rechtsanwälte: | Bedeutung in Kaufverträgen und Wertermittlungen. |
| 🧑💼 WEG-Verwalter: | Einfluss auf Hausgeldentwicklung. |
| 💡 ESG-Manager: | Wichtig für Nachhaltigkeitsberichte und EU-Taxonomie. |
🚀 Zukunftstrends in der Makrolage-Analyse:
| 🌿 Trend | 💡 Beschreibung |
|---|---|
| 📡 KI-gestützte Standortanalysen: | Besseres Scoring durch Big Data. |
| 🌍 ESG-basierte Lageanalysen: | Nachhaltigkeit als neues Investmentkriterium. |
| 🚀 BIM-Integration: | Kombination von Gebäudedaten mit Standortanalysen. |
| 🏙️ Smart-City-Konzepte: | Digitale Infrastruktur wird wichtiger. |
| 🧠 Predictive Analytics: | Zukunftsprognosen auf Basis von Marktbewegungen. |
| 💚 Green Locations: | Umweltfaktoren gewinnen an Relevanz. |
| 🚄 15-Minuten-Städte: | Städte mit kompletter Nahversorgung innerhalb 15 Minuten werden attraktiver. |
| 📊 Blockchain-gestützte Marktanalysen: | Fälschungssichere Immobilienbewertungen. |
| 🏡 Co-Living & Mikroapartments: | Nachfrage nach flexiblen Wohnmodellen. |
| 📉 Work-from-Home-Effekt: | Vororte gewinnen an Bedeutung, Citylagen verlieren. |
📌 Fazit:
Die Makrolage ist ein entscheidender Faktor für die Wertentwicklung von Immobilien. Während Mikrolage kurzfristig die Vermietbarkeit beeinflusst, ist die Makrolage maßgeblich für die langfristige Rendite und die Wertzuwächse. Besonders wichtig sind wirtschaftliche Faktoren, Bevölkerungswachstum, Infrastruktur und zunehmend auch Nachhaltigkeitskriterien (ESG).
Eine umfassende Makrolage-Analyse ist daher für Investoren, Eigentümer und Finanzierer unverzichtbar, um Chancen und Risiken fundiert abzuwägen.
