Abgeschlossenheit

Definition der Abgeschlossenheit

Die Abgeschlossenheit ist ein rechtlicher Begriff aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und beschreibt, dass eine Wohnung oder eine gewerbliche Einheit baulich so gestaltet ist, dass sie von anderen Einheiten vollständig getrennt ist.

Nur wenn eine Einheit als abgeschlossen gilt, kann sie als Sondereigentum begründet und im Grundbuch eingetragen werden.

📌 Beispiel: Eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus muss über eigene, abschließbare Zugänge, sanitäre Einrichtungen & bauliche Abtrennungen verfügen, um als abgeschlossen zu gelten.

Warum ist die Abgeschlossenheit wichtig?

🏡 1. Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum

• Ohne Abgeschlossenheit kann keine Teilungserklärung nach WEG erfolgen
• Nur abgeschlossene Einheiten können als eigenständiges Sondereigentum verkauft werden

📜 2. Grundlage für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung

• Eine offizielle Bestätigung durch die Bauaufsichtsbehörde, dass die Einheit baulich getrennt ist
• Notwendig für die Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Eigentumswohnungen

💰 3. Einfluss auf Wert & Finanzierung von Immobilien

• Abgeschlossene Einheiten sind besser verkäuflich & beleihbar
• Banken verlangen oft eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vor der Finanzierung

📌 Tipp: Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, sollte frühzeitig prüfen, ob alle Abgeschlossenheitskriterien erfüllt sind.

Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit nach WEG

🔹 1. Eigener, abschließbarer Zugang

• Jede Einheit muss über eine abschließbare Tür von Gemeinschaftsflächen erreichbar sein

🔹 2. Räumliche Trennung

• Feste Wände & Decken, keine offenen Durchgänge zu anderen Wohnungen

🔹 3. Eigene sanitäre Einrichtungen

• Badezimmer mit WC, Waschbecken & Dusche/Badewanne erforderlich

🔹 4. Selbstständige Nutzung möglich

• Einheit muss ohne weitere Teile des Hauses bewohnbar oder nutzbar sein

🔹 5. Eigene Anschlüsse für Strom & Wasser (optional)

• Nicht zwingend erforderlich, aber sinnvoll für klare Abrechnungen

📌 Tipp: Keller, Garagen oder Stellplätze können keine abgeschlossenen Einheiten sein, aber als Sondereigentum oder Teileigentum ausgewiesen werden.

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Antrag & Kosten

🏛 Wo beantragt man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

• Bauaufsichtsbehörde oder Katasteramt der jeweiligen Stadt oder Gemeinde
• Muss vor der Teilung nach WEG eingereicht werden

📜 Welche Unterlagen sind notwendig?
✅ Grundbuchauszug des Gebäudes
✅ Bauzeichnungen mit Einteilung der Einheiten
✅ Beschreibung der abgeschlossenen Einheiten

💰 Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung

📌 Tipp: Manche Gemeinden verlangen zusätzliche Nachweise, z. B. über Schallschutz oder Brandschutz.

Welche Immobilien brauchen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

🏠 1. Mehrfamilienhäuser, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden

• Ohne Bescheinigung kann keine Teilungserklärung erstellt werden

🏗 2. Neubauten mit mehreren Eigentümern

• Jede Wohnung muss separat eingetragen & verkaufbar sein

🏢 3. Gewerbeeinheiten, die in einzelne Eigentumsanteile aufgeteilt werden

• Abgeschlossene Büros oder Läden müssen als separate Einheiten nachgewiesen werden

📌 Tipp: Bei bestehenden Mietshäusern ist vor der Aufteilung eine Abgeschlossenheitsprüfung durch einen Architekten sinnvoll.

Was passiert, wenn eine Einheit nicht abgeschlossen ist?

❌ Kein Sondereigentum möglich

• Die Einheit bleibt Teil des Gemeinschaftseigentums
• Keine separate Veräußerung oder Beleihung möglich

❌ Probleme bei der Finanzierung

• Banken vergeben selten Kredite für nicht abgeschlossene Einheiten
• Eigentümergemeinschaft kann bei Modernisierungen Probleme haben

✅ Lösung: Bauliche Anpassungen

• Zusätzliche Türen oder Abtrennungen schaffen
• Falls nötig: Baugenehmigung für Änderungen beantragen

📌 Tipp: Falls eine Wohnung nicht abgeschlossen ist, kann sie nur als Miteigentumsanteil verkauft werden – was den Wert oft mindert.

Häufige Fehler & Experten-Tipps

🚧 Typische Fehler vermeiden:
❌ Abgeschlossenheit ohne Bescheinigung annehmen → Prüfung durch Bauamt ist Pflicht
❌ Fehlende eigene Sanitäreinrichtungen → Einheit gilt nicht als abgeschlossen
❌ Durchgänge oder gemeinsame Zugänge mit Nachbarn → Keine eigenständige Nutzung möglich

💡 Experten-Tipps:
✔ Vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses prüfen, ob alle Einheiten abgeschlossen sind
✔ Notar oder Architekten beauftragen, um die Abgeschlossenheitsbescheinigung rechtssicher zu beantragen
✔ Falls Nachrüstungen nötig sind, frühzeitig Kostenvoranschläge einholen

📌 Tipp: Falls eine Wohnung nicht abgeschlossen ist, kann manchmal durch bauliche Änderungen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nachträglich erlangt werden.

Fazit: Abgeschlossenheit ist entscheidend für Eigentumswohnungen & Teilungserklärungen

Die Abgeschlossenheit ist ein wesentliches Kriterium für die rechtliche Trennung von Wohn- & Gewerbeeinheiten. Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kann eine Einheit nicht als Sondereigentum verkauft oder finanziert werden. Wer eine Immobilie kaufen oder in Eigentumswohnungen aufteilen will, sollte frühzeitig die Abgeschlossenheitskriterien prüfen.