Definition des Immobilien-Teilverkaufs
Der Immobilien-Teilverkauf ermöglicht es Eigentümern, einen Teil ihrer Immobilie (meist 10–50 %) zu verkaufen, während sie weiterhin im Haus oder in der Wohnung wohnen bleiben. Der Käufer – meist eine Firma – wird stiller Miteigentümer, und der bisherige Eigentümer zahlt ein monatliches Nutzungsentgelt für den verbleibenden Anteil.
Diese Option richtet sich vor allem an Senioren oder Eigentümer, die Kapital aus ihrer Immobilie freisetzen wollen, ohne auszuziehen.
Wie funktioniert der Immobilien-Teilverkauf?
🏡 1. Wertermittlung & Kaufpreisfestlegung
- Ein Gutachter bestimmt den aktuellen Marktwert der Immobilie
- Eigentümer können meist 10–50 % verkaufen
💰 2. Auszahlung des Kaufpreises
- Der Teilverkauf erfolgt zum aktuellen Marktpreis
- Auszahlung des Betrags an den Verkäufer
📜 3. Eintragung im Grundbuch
- Der Käufer wird als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen
- Eigentümer behält Wohn- & Nutzungsrecht
💶 4. Monatliches Nutzungsentgelt
- Verkäufer zahlt für den verkauften Anteil eine monatliche Gebühr (ähnlich einer Miete)
- Betrag liegt meist zwischen 3–6 % des verkauften Werts pro Jahr
🏗 5. Verkauf oder Rückkauf der Immobilie
- Der Eigentümer kann seinen Anteil später verkaufen oder zurückkaufen
- Alternativ kann die Immobilie insgesamt verkauft werden
📌 Tipp: Der Immobilien-Teilverkauf sollte gut geplant werden, da langfristig hohe Kosten entstehen können!
Beispielrechnung für einen Teilverkauf
📌 Beispiel-Immobilie:
- Marktwert: 500.000 €
- Verkauf von 30 % Anteil = 150.000 € Auszahlung
- Nutzungsentgelt: 4 % pro Jahr = 6.000 € jährlich (500 €/Monat)
💡 Langfristig entstehen hohe Kosten! Bei 10 Jahren Laufzeit zahlt der Verkäufer 60.000 € Nutzungsentgelt.
Vorteile des Immobilien-Teilverkaufs
✅ Kapital freisetzen & trotzdem wohnen bleiben
- Kein kompletter Verkauf der Immobilie nötig
- Liquidität für Rente, Pflege oder Investitionen
✅ Flexibilität
- Immobilie kann weiterhin vererbt oder später verkauft werden
- Rückkaufoption möglich
✅ Wertsteigerung bleibt anteilig erhalten
- Bei späterem Verkauf profitieren Eigentümer von steigenden Immobilienpreisen
✅ Grundbuchliche Absicherung
- Rechtlich abgesichert durch Eintrag als Miteigentümer
Nachteile & Risiken des Immobilien-Teilverkaufs
❌ Hohe langfristige Kosten
- Monatliches Nutzungsentgelt summiert sich über die Jahre
- Auf Dauer teurer als ein regulärer Immobilienverkauf
❌ Eingeschränkte Entscheidungsfreiheit
- Miteigentümer kann bei wichtigen Entscheidungen mitreden
- Nachträgliche Umbauten oder Verkäufe müssen abgestimmt werden
❌ Rückkauf oft teuer
- Rückkauf erfolgt meist zum neuen, höheren Marktwert
- Wertsteigerung kommt dem Käufer zugute
❌ Eingeschränkte Erbschaftsplanung
- Immobilie kann nicht uneingeschränkt an Erben weitergegeben werden
- Erben müssen den Miteigentümer auszahlen oder mit ihm verhandeln
📌 Tipp: Alternativen wie eine Hypothek oder ein klassischer Immobilienverkauf sind oft günstiger!
Kosten & Gebühren beim Teilverkauf
| Kostenart | Betrag |
|---|---|
| Nutzungsentgelt | 3–6 % des Kaufpreises pro Jahr |
| Wertgutachten | 500 – 2.000 € |
| Notar- & Grundbuchkosten | 1,5 – 2,0 % der Verkaufssumme |
| Rückkaufgebühren | Variabel, oft höher als ursprünglicher Verkaufspreis |
📌 Hinweis: Die meisten Teilverkaufsanbieter verlangen eine Mindestnutzungsgebühr, auch wenn die Immobilie leer steht.
Alternativen zum Immobilien-Teilverkauf
🏦 Hypothek oder Immobilienkredit
- Kreditaufnahme mit Immobilie als Sicherheit
- Günstigere Lösung, wenn finanzielle Mittel langfristig benötigt werden
🏠 Immobilienverrentung (Leibrente)
- Immobilie wird verkauft, Verkäufer erhält eine lebenslange monatliche Zahlung
- Kein Nutzungsentgelt, sondern lebenslanges Wohnrecht
📜 Nießbrauch statt Teilverkauf
- Immobilie verkaufen & lebenslanges Wohnrecht behalten
- Keine monatlichen Kosten wie beim Teilverkauf
📌 Tipp: Teilverkauf ist oft teurer als eine Hypothek oder Leibrente. Vergleich lohnt sich!
Relevanz für verschiedene Zielgruppen
👵 Senioren & Rentner
- Kapital freisetzen für Pflege oder Ruhestand
- Alternative zur Immobilienverrentung
📈 Investoren & Kapitalanleger
- Möglichkeit, Immobilienanteile zu erwerben
- Wertsteigerung & langfristige Einnahmen durch Nutzungsentgelt
🏡 Erben & Nachkommen
- Planungsunsicherheit bei Nachlassverwaltung
- Erben müssen oft den Miteigentümer auszahlen
📊 Finanzberater & Immobilienmakler
- Beratung zu Teilverkauf vs. Alternative Finanzierungsmöglichkeiten
Häufige Fehler & Experten-Tipps
🚧 Typische Fehler vermeiden:
❌ Monatliche Kosten unterschätzen → Nutzungsentgelt summiert sich über Jahre
❌ Rückkaufoption übersehen → Teurer als erwartet
❌ Falschen Anbieter wählen → Konditionen genau prüfen
💡 Experten-Tipps:
✔ Mehrere Angebote vergleichen – Unterschiede bei Kosten & Nutzungsentgelt prüfen
✔ Langfristige Kosten berechnen – 10–20 Jahre Nutzungsentgelt kann sehr teuer sein
✔ Alternativen prüfen – Leibrente, Hypothek oder regulärer Verkauf könnten günstiger sein
✔ Rechtsberatung einholen – Vertrag genau prüfen lassen
Fazit: Immobilien-Teilverkauf gut abwägen
Ein Teilverkauf bietet eine Möglichkeit, Kapital aus einer Immobilie zu ziehen, ohne auszuziehen. Allerdings entstehen hohe langfristige Kosten, und die Entscheidungsfreiheit wird eingeschränkt. Wer Alternativen wie Hypotheken oder Immobilienverrentung vergleicht, kann möglicherweise bessere finanzielle Lösungen finden.
