Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Vermietung von Wohnungen künftig nach völlig neuen Regeln

Die Wohnungsvermittlung durch Immobilienmakler ist einigen Politikern schon lange ein Dorn im Auge. Mit der Einführung des Bestellerprinzips im neuen Mietrecht zum 1. Juni 2015 ist diese Arbeit rechtlich jetzt so kompliziert geworden, dass sie kaum noch durchzuführen ist. Kritiker sprechen sogar von einem "unechten" Bestellerprinzip, weil es ein falsches Etikett nutzt. Es gibt nämlich vor, dass beide – Mieter und Vermieter – Besteller sein könnten. "Das funktioniert aber in der Praxis gerade nicht", ist sich Axel-H. Wittlinger, Geschäftsführer des Immobilien­unternehmens Stöben Wittlinger in Hamburg sicher. "Viele Eigentümer fragen sich jetzt, wer die Vermietung denn eigentlich machen soll."

Das neue Gesetz macht es fast unmöglich, dass der Makler eine Provision für seine Dienstleistung erhält. Die praktische Umsetzung sieht so aus: Der Makler benötigt einen schriftlichen Auftrag vom Mieter, im Anschluss muss der Mieter eine Widerrufsbelehrung unterschreiben, die beinhaltet, dass der Makler nach Ablauf der Widerrufsfrist von 14 Tagen mit seiner Arbeit beginnen kann, es sei denn, es wird ausdrücklich der sofortige Beginn schriftlich zwischen den Parteien festgelegt. Aufgrund des konkreten Mieterwunsches hinsichtlich Größe der Wohnung, Raumanzahl, Beschaffenheit und natürlich Lage findet der Makler die gewünschte Wohnung. Nunmehr bedarf es eines schriftlichen Vertrages mit dem Eigentümer der Wohnung, in dem bestätigt wird, dass diese Wohnung erstmals dem Makler zur Kenntnis gebracht wurde und er sie ausschließlich dem bestimmten Mieter anbieten darf. Wenn der Mieter dann das Wohnungsangebot zur Kenntnis nimmt, aber – aus welchen Gründen auch immer – die Wohnung nicht mietet, darf der Makler diese Wohnung des Eigentümers künftig keinem anderen Interessenten anbieten. "Das ist betriebswirtschaftlicher Unsinn und kann kein nachhaltiges Geschäftsmodell für Makler sein", erklärt Axel-H. Wittlinger.

Natürlich kann jeder Eigentümer seine Wohnung selbst vermieten. Die Erfahrung lehrt jedoch, dass – abgesehen von besonderen Glücksfällen – für die Vermietung einer Wohnung viele Arbeitsstunden aufgewendet werden müssen. "Das beginnt mit der Wohnungsaufnahme und Einwertung, geht über Präsentation, Besichtigung und Verhandlung bis hin zur Anfertigung und zum Abschluss des Mietvertrages. Viele Eigentümer sind nicht bereit dazu oder haben weder die Zeit noch die notwendige Kompetenz", erläutert Axel-H. Wittlinger.

"Die Branche wird ihr Geschäftsmodell der neuen rechtlichen Situation anpassen", erwartet Wittlinger. In der Vergangenheit durfte der vermittelnde Makler, um seine Courtage nicht zu gefährden, keine Verwaltungsarbeiten durchführen – zum Beispiel die Abnahme oder Übergabe der Wohnung. Als Makler vermittelt er zwischen den Interessen des Mieters und Vermieters. Tritt er aber als einseitiger Interessenvertreter für den Vermieter auf, ist er nicht mehr Makler nach § 652ff. des BGB, sondern Immobiliendienstleister. Er wird die Bedürfnisse seines Auftraggebers, des Vermieters, besprechen, individuelle Lösungen erarbeiten und anbieten und sich in den Vermietungsprozess des Wohnungseigentümers, der Wohnungsgesellschaft oder des Verwalters einbringen.

Die Honorierung dieser Immobiliendienstleistung kann individuell zwischen dem Auftraggeber und dem Immobiliendienstleister vereinbart werden, entweder auf Stundenbasis oder auf Paketbasis für einzelne Arbeitsschritte. Sie kann aber auch wie bisher erfolgsorientiert mit zwei Nettokaltmieten zzgl. MwSt. berechnet werden. Der Vermieter kann die Kosten für die Wohnungsvermittlung übrigens als Werbungskosten steuerlich geltend machen.