Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Der Hype am Immobilienmarkt stößt an Grenzen

So viel Aufmerksamkeit wie jetzt hatte die Immobilienwirtschaft noch nie – einmal abgesehen von der Nachkriegsmangelzeit. Dieser Hype wurde durch die Finanzkrise ausgelöst und durch die anhaltende Niedrigzinsphase befeuert. Immobilien stehen auf sicherem Boden, sie haben ein geradezu festgemauertes Fundament in der Realwirtschaft und gelten deshalb als sichere Anlage.

Doch die Mienen erfahrener Kenner des Marktes wirken bereits bedenklich. „Die Party ist vorbei, aber viele Gäste tanzen einfach weiter“, sagt zum Beispiel Axel H. Wittlinger, Immoblienmakler in Hamburg. Der Immobilienmarkt bewegt sich seit Jahrzehnten in Phasen. Der jetzige Ausschlag nach oben war allerdings ungewöhnlich hoch. Der Höhepunkt scheint jedoch überschritten zu sein. Das zeigt sich am deutlichsten dort, wo die Preisentwicklung am auffälligsten war – in den Metropolen und großen Städten wie Hamburg oder München. Die Stiftung Warentest hat Preise, Mieten und Trends für über 100 Städte und Landkreise analysiert. Danach stiegen die Wohnungspreise in Berlin seit 2007 um knapp 40 Prozent. Hamburg hat ähnliche Preissteigerungen hinter sich. Und München war schon vorher das teuerste Pflaster. Das war nur möglich, weil die Zinsen für Immobilienkredite seit vielen Monaten auf äußerst niedrigem Niveau liegen. Erwerber zahlten im August 2014 für ein Standarddarlehen von 150.000 Euro bei einer Tilgung von zwei Prozent durchschnittlich rund 530 Euro. Das waren rund zwölf Prozent weniger als noch vor einem Jahr. Die natürlichen Grenzen des Marktes sind jetzt erreicht. Als Beleg dient ein einfaches Beispiel: Wer in Hamburg ein Zinshaus aus den Fünfzigerjahren für 2.500 Euro pro Quadratmeter kauft, kann die Kosten für dringend notwendige Renovierungen nicht mehr aus den Einnahmen erwirtschaften, möglicherweise noch nicht einmal den notwendigen Zinsdienst. Eine solche Anlage ist kein Inflationsschutz, sondern eine Geldvernichtungsmaschine.

Wenn die Kaufpreise über längere Zeit deutlich stärker steigen als die Mieten, würde dies für eine Überhitzung des Marktes sprechen. Unter solchen Umständen wären nachhaltige Renditen nicht mehr zu erwirtschaften. Der aktuelle Angebotsindex IMX von ImmobilienScout24 macht aber deutlich: Im Bundesdurchschnitt bewegen sich Mieten und Kaufpreise für Bestandswohnungen parallel – jeweils plus 5,3 Prozentpunkte im Jahresvergleich.

Doch es kommt auf den Zusammenhang an. Die ungewöhnliche Aufregung auf dem Immobilienmarkt hat Begehrlichkeiten geweckt. Nicht nur die Immobilienpreise sind gestiegen, sondern auch die Erwerbsnebenkosten. Die Bundesländer haben sich einen regelrechten Wettbewerb bei der Erhöhung der Grunderwerbsteuer geleistet, auch Notars- und Gerichtsgebühren sind gestiegen. Maklerprovision, Finanzierungskosten und Grunderwerbsteuer machen zusammen gut und gerne zwölf Prozent des Kaufpreises aus. Diese Kosten müssen irgendwann wieder erwirtschaftet werden.

Darüber hinaus mussten Vermieter in der jüngsten Vergangenheit diverse Kosten zusätzlich aufbringen, die nicht in jedem Fall auf die Miete umzuschlagen sind, zum Beispiel für die Prüfung der Abwasserrohre, die Trinkwasseruntersuchung, die Rauchwarnmelder oder energetische Maßnahmen. Die Mietpreisbremse wird Vermieter zusätzlich in Bedrängnis bringen. Bisher war es üblich, eine Wohnung bei einem Mieterwechsel zu renovieren und danach zu einem marktgängigen Preis im Rahmen des Mietspiegels neu zu vermieten. Diese Renovierungen sind jetzt nicht mehr zu finanzieren.

Ergebnis: Höhere Immobilienpreise können Kaufinteressenten nicht mehr akzeptieren, denn höhere Mieten sind nicht durchzusetzen. Das bedeutet: Der Markt ist festgefahren – die Party ist vorbei. Die Immobilienmärkte zeigen das bereits ganz deutlich. Die Preissprünge sind im laufenden Jahr nicht mehr so groß gewesen wie im Vorjahresvergleich. Das gilt mit Ausnahme von Berlin für alle Großstädte. Der Europace Preisindex für Eigentumswohnungen ist bereits gefallen. Die Teilindizes für neue und bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser blieben dagegen stabil, der Preis von Neubauten stieg.

Für den Immobilienmarkt bedeutet das: Solange die Nachfrage stabil bleibt – was allerdings nur in den Ballungsgebieten und großen Städten weiterhin zu erwarten ist – und die Zinsen weiterhin auf niedrigstem Niveau bleiben, werden die Preise noch eine Weile weiter steigen, aber nicht mehr unendlich und nicht mehr lange. Denn wer seine Immobilie verkaufen will, wird das in absehbarer Zeit getan haben. Danach setzt die Stagnation ein und mancherorts – bei rückläufiger Nachfrage – auch ein Preisrückgang.

Anders wird es sich mit Neubauten bei Bauträgerprojekten verhalten, denn dort wirkt die Mietpreisbremse nicht. Der Wohnungsmarkt wird sich nach dieser Prognose zukünftig gespalten zeigen: Auf der einen Seite gibt es die vielen Immobilien im Bestand, deren Eigentümer mehr denn je rechnen müssen, um Wohnraum zu wirtschaftlichen Bedingungen anbieten zu können. Auf der anderen Seite wird es Neubauwohnungen geben, die den Mangel ausgleichen sollen, die sich aber nur Menschen mit hohem Einkommen leisten können. Von denen gibt es allerdings nicht so viele.