Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Politik interessiert sich wieder für gemeinwohlorientiertes Wohnen

Das Wohngemeinnützigkeitsrecht wurde Ende der 1980er-Jahre abgeschafft. Unter dem Eindruck, dass es in Deutschland in Ballungszentren wie Berlin, München und Hamburg, aber auch in vielen Universitätsstädten an bezahlbarem Wohnraum mangelt, wird dieses Thema nun wieder aktuell. Das „Marktversagen“ könne ohne staatliche Intervention nicht gelöst werden, heißt es im Bundestag aus der eher linken Ecke. „Panikmache“ schallt es von der anderen Seite. Der Wohnungsmarkt funktioniere und reagiere auf Angebot und Nachfrage. Die „Verstaatlichung des Wohnungsmarktes“ und eine „Sozialistische Wohnungswirtschaft“ helfe niemandem weiter. Die Bundesregierung hat bisher mit der Erhöhung des Wohngeldes und der Möglichkeit zur vergünstigten Abgabe von bundeseigenen Liegenschaften für den sozialen Wohnungsbau reagiert. Sie plant zur Zeit keine „1:1 Neuauflage“ des Wohngemeinnützigkeitsrechtes, beteiligt sich aber an Überlegungen zu der Frage, wie Gemeinnützigkeit innerhalb der rechtlichen Rahmenbedingungen unterstützt werden kann. Linke und Grüne sind vehement für einen Wiedereinstieg in die Wohngemeinnützigkeit. Vorschläge in dieser Richtung stoßen bei der SPD auf „von Skepsis begleitete Offenheit“ und bei der CDU/CSU auf offene Ablehnung. Bundesweit gibt es derzeit nur noch 1,5 Millionen Sozialwohnungen, davon fallen jährlich 60.000 aus der Sozialbindung.

Die Engpässe auf dem Wohnungsmarkt haben vielfältige Ursachen, allen voran die große Wanderungsbewegung vom Land in die Städte. Vielfältige Ursachen verlangen vielgestaltige Lösungen. Fakt bleibt: Wohnungen gibt es genug, nur nicht am richtigen Ort. Eine schnelle Lösung zeichnet sich derzeit nicht ab. Bis die Lage sich wieder entspannt, müssen die Bundesbürger weiterhin erfinderisch bleiben und eigene Ideen entwickeln.

Sommerferien: Haus und Hof während der Abwesenheit gut schützen

Im vergangenen Jahr ist die Zahl der Wohnungseinbrüche laut Kriminalstatistik erneut gestiegen. Die Polizeil hat gegenüber dem Vorjahr insgesamt 167.136 Fälle oder 9,9 Prozent mehr Fälle registriert. Damit verursachten Einbrecher auf ihren Diebeszügen, von denen manchmal ganze Viertel heimgesucht werden, einen Schaden von über 441 Millionen Euro. Einbrecher, die oft bandenmäßig organisiert sind, bevorzugen leicht erreichbare Fenster und schlecht gesicherte Wohnungs- oder Fenstertüren. Weil das Bedürfnis nach Sicherheit in den vergangenen Jahren ebenfalls gestiegen ist, bieten Fachmärkte und der spezialisierte Fachhandel inzwischen viele Vorkehrungen an, mit denen Vermieter, Mieter und Eigentümer ihre Wertsachen schützen können. Aber auch einige simple Maßnahmen helfen schon dabei, Diebe abzuhalten: Schließen Sie vor der jeder Abreise alle Fenster richtig, stellen Sie Fenster nicht einfach auf Kipp. Schließen Sie die Haustür richtig ab, ggf. zweimal, wenn möglich. Ziehen Sie die Haustür keinesfalls nur zu. Bitten Sie Ihre Nachbarn, ein Auge auf die leerstehende Wohnung zu haben. Besprechen Sie ihren Anrufbeantworter neutral, und verraten Sie Ihre Abwesenheit nicht durch Sätze wie "... Sie erreichen mich wieder ab ...". Deponieren Sie Wertgegenstände bei Freunden oder in der Bank. Bauen Sie für verschiedene Lampen Zeitschaltuhren ein, um den Eindruck eines bewohnten Hauses zu vermitteln. Rüsten Sie Fenster, Tore und Türen ggf. gegen Einbruch nach mit im Fachhandel erhältlichen Schutzbeschlägen. Übrigens gibt es eine staatliche Förderung bzw. einen Zuschuss für den Einbau einbruchhemmender Produkte bei Renovierungs- oder Umbauarbeiten, und seit dem 01.04.2016 werden Einzelmaßnahmen durch die KfW über das Programm „Altersgerecht Umbauen“ zusätzlich gefördert.

Wie wir heute bauen, wohnen wir noch übermorgen

Einige Baustile aus verschiedenen Epochen sind seit über hundert Jahre beliebt und begehrt, wie die der Baujahre um 1910. Andere überholten sich schnell, wie die dünnwandigen Bungalows der Siebzigerjahre. Derzeit zeichnen sich zwei entgegengesetzte Trends ab. Einerseits werden schnell neue, kostengünstige Wohnungen gebraucht und gebaut, wie in der Nachkriegszeit, und andererseits gibt es genug Geld für qualitativ hochwertige Neubauten. Daraus ergibt sich eine Spaltung des Neubauangebotes: Schnelle Billigbauten und hochwertige Luxuswohnungen entstehen gleichzeitig, allerdings meistens in verschiedenen Wohnlagen. Was folgt daraus? Viele Nachfrager und Marktbeobachter kritisieren die hohen Preise und lösen damit eine allgemeine Diskussion aus: Wohnen sei bald nicht mehr bezahlbar. Das stimmt zwar teilweise, gilt aber nicht für alle Interessenten. Der Sache auf den Grund gegangen ist das Forschungsinstitut empirica mit seiner sogenannten „Sickertheorie“. Darin geht es zwar um die These, dass der Einfamilienhausbau dafür sorgt, dass anderenorts – zum Beispiel mitten in der Stadt – Wohnungen frei werden, weil jede neue Wohnung eine bestehende frei macht, die wiederum eine Wohnung frei macht, wodurch eine ganze Umzugskette in Gang gesetzt wird. Diese Theorie kann analog aber auch für Wohnungen im Luxussegment gelten. Wer es sich leisten kann, kauft sich jetzt mit billigem Geld eine teure Wohnung, macht eine weniger aufwändige Wohnung frei, in die Menschen ziehen, die wiederum eine Wohnung frei machen usw. Wenn dieser Zusammenhang richtig ist, wäre es doch sinnvoll, bevorzugt qualitativ hochwertige Wohnungen zu bauen, die alle ökologischen und energetischen Anforderungen sowie die Vorgaben an die Nachhaltigkeit in höchstem Maße erfüllen und darüber hinaus auch noch in Jahrzehnten als kulturelle Glanzpunkte einer Epoche angesehen werden, in der in vielen Bereichen Überfluss herrschte.

Zweckentfremdung und Ferienvermietung:
Berlins Regeln sind verfassungsgemäß

In Berlin gibt es seit Ende 2013 ein grundsätzliches Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) und der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO). Auch in Freiburg, Hamburg, Köln oder München dürfen Wohnungen nicht mehr einfach an Touristen vermietet werden. Das Berliner Verwaltungsgericht hat in einem Rechtsstreit jetzt entscheiden, dass die Regelungen für die Bundeshauptstadt verfassungsgemäß sind. Bis zum 30. April galt dort noch eine Übergangsregelung. Wer seit dem in Berlin eine Wohnung an Touristen vermieten will, braucht eine Ausnahmegenehmigung des jeweiligen Bezirksamtes.

Noch herrscht weitgehend Unklarheit darüber, was denn eigentlich eine Zweckentfremdung ist. Laut Berliner Gesetz liegt Zweckentfremdung vor "wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen verwendet wird (...)."

Mieter oder Wohnungseigentümer dürfen aber weiterhin kostenpflichtige Übernachtungsgelegenheiten anbieten, wenn sie ihre Wohnung zu mindestens zu 50 Prozent selbst nutzen. Wer beruflich viel unterwegs ist oder länger Urlaub macht, darf seine komplette Wohnung in Berlin nur zum ortsüblichen Mietpreis und nur an Menschen vermieten, die ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung begründen. Das dürfte schwierig werden, denn für möblierte Wohnungen gibt es gar keinen ortsüblichen Preis. Hamburg ist da großzügiger: Die Ferienvermietung ist erlaubt, wenn der Wohnungsbesitzer die angebotene Wohnung mindestens die Hälfte des Jahres selbst bewohnt. Das klingt plausibel. Unentgeltliches Homesharing, also die gegenseitige Überlassung der Wohnung an eine Gastfamilie ist übrigens nicht vom Zweckentfremdungsverbot betroffen. Jetzt bleibt abzuwarten, ob andere Städte sich den Berliner Regelungen anschließen oder eigene schaffen.

Baulärm kann zur Mietminderung berechtigen

Lärm ist eine verbreitete, gesundheitsschädliche Störung. Wer ihm nicht ausweichen kann, versucht jedenfalls vor Gericht Recht zu bekommen. In der sogenannten „Bolzplatzentscheidung“ des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 197/14) musste der Mieter den Lärm von spielenden Kindern akzeptieren und konnte keine Mietminderung durchsetzen. Dagegen hat das Landgericht Berlin einer Mieterin jetzt das Recht auf Mietminderung zugesprochen. Die Mieterin hatte den Mietvertrag über die in Berlin-Mitte gelegenen Wohnung im Jahr 2000 geschlossen. Damals gab es in der Nachbarschaft eine mit Bäumen bewachsene Baulücke. Zwischen 2013 und 2015 wurden auf diesem Grundstück eine Tiefgarage und ein Gebäude errichtet. Die Baumaßnahmen verursachten wochentags und zeitweise auch am Wochenende erheblichen Lärm, Staub und Erschütterungen. Die Mieterin verlangte rund 20 Prozent der bereits an die Vermieterin gezahlten vollen Miete für neun Monate zurück und bekam Recht. Das Gericht begründete die Entscheidung so: Die Mietvertragsparteien hätten bei Vertragsschluss vereinbart, dass die Wohnung den üblichen Mindeststandard einhalte. Zwar seien in Großstädten Baumaßnahmen nicht unüblich, doch selbst in Berlin sei die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von solchen Beeinträchtigungen nicht betroffen. Auch der Umstand, dass der Vermieter über keine rechtlichen Möglichkeiten verfüge, die Beeinträchtigungen abzuwehren oder von dem Nachbarn eine Entschädigung zu verlangen, ändere nichts.

Große Wohnungsunternehmen – schlechtes Image?

Wohnungsunternehmen haben immer auch eine soziale und kulturelle Aufgabe. Dieser Anforderung werden aber nicht alle gleichermaßen gerecht. Die großen, privatwirtschaftlichen Giganten unter den Wohnungsunternehmen haben in der Öffentlichkeit kein gutes Ansehen. Sie seien für ihre Mieter schlecht ansprechbar, erhöhten die Mieten, um höhere Dividenden zu erzielen, und lassen es schnell auf einen Rechtsstreit ankommen, statt eine einvernehmliche Lösung anzustreben. In den Betriebskostenabrechnungen fänden sich immer neue Kostenpositionen, die teilweise kaum nachvollziehbar seien. Der Deutsche Mieterbund Nordrhein-Westfalen hat diese weit verbreiteten Vorwürfe zum Anlass genommen und eine bundesweite Befragung unter den Mitgliedsvereinen durchgeführt. Das Ergebnis ist für die Großunternehmen wenig schmeichelhaft. Danach sind Wohnungsmängel oft der Grund für Mieter, die Unterstützung der Mietervereine in Anspruch zu nehmen. Auch Ziele, Abläufe und der Umgang mit Betroffenen bei Modernisierungsmaßnahmen werden kritisiert. „Lange Bearbeitungszeiten, ausbleibende Reaktionen und wenig Bereitschaft, Fragen konstruktiv zu klären“, werden bemängelt. Bei der Quartiers- und Stadtentwicklung spielen die großen Unternehmen eine eher kleine Rolle, konstatiert der Mieterbund, obwohl ihnen durch die oft sehr großen Bestände eine hohe Verantwortung zukommt. Das Grundbedürfnis Wohnen ist – anders als reine Finanz-Investments oder Investitionen in Gewerbeimmobilien – wenig geeignet, um damit Profit zu machen. Zur Ehrenrettung der immobilienwirtschaftlichen Großunternehmen sei erwähnt, dass deren Bestände oft schon vor der Übernahme in schlechtem Zustand waren, in wenig attraktiven Gegenden liegen und meistens eine problematische Mieterstruktur aufweisen.

Multimedia und Smart-TV in Haus und Wohnung

Längst verlassen sich viele Zuschauer nicht mehr einfach auf das Fernsehprogramm, sondern treffen selbst ihre Auswahl unter vielen verschiedenen Unterhaltungs- und Informationsformaten. Doch der Fernsehempfang per Kabelanschluss oder per Satellit ist in Deutschland noch am meisten verbreitet. Rund 46 Prozent aller Zuschauer nutzen eine dieser beiden Empfangsarten. Zehn Prozent nutzen den Antennenempfang DVB-T für den Fernseher oder Computer und fünf Prozent den Empfang per DSL-Kabel, also die Internetleitung für den Computer. Der Antennenempfang geht mit DVB-T2 gerade in die Testphase, die 2017 beendet sein wird. Danach kann der Zuschauer in den Ballungsräumen rund 40 Programme kostenlos und überwiegend in HD-Qualität empfangen. Wer sein Programm selbst gestalten möchte, kann dazu seinen Computer nutzen. Die Mediathek verschiedener TV-Sender und auch Youtube, Netflix oder Amazon bieten eine riesige Auswahl. Auf den großen Bildschirm des Fernsehers muss dabei niemand verzichten. Moderne PCs werden über ein HDMI-Kabel mit dem Fernseher verbunden, der dann nur noch als zweiter Bildschirm dient. Die Bedienung läuft weiterhin über den Computer. Auf diese Weise kommen Spielfilme, Dokumentationen oder Fernsehbeiträge per Streaming ins Haus. Dabei wird keine Kopie der Medien beim Nutzer angelegt, sondern die Daten werden lediglich während des Gebrauchs zwischengespeichert und danach gelöscht. Zum Fernsehen auf dem Computer, Tablet oder Smartphone dienen auch Magine oder Zattoo, das ist eine Software zur Übertragung von Fernsehkanälen über das Internet. Zattoo wird von Wissenschaftlern und Programmierern in Ann Arbor (in Michigan) und Zürich entwickelt mit dem Schwerpunkt der Verwendung in Europa.

Welcher Immobilienpreis ist marktgerecht?

Seit einigen Jahren steigen die Immobilienpreise unaufhörlich. Wer von einer Stadt in eine andere ziehen will oder jetzt plant, eine Immobilie zu kaufen bzw. zu verkaufen, braucht vor allem Orientierung über die Preisentwicklung. Grundsätzlich ist es richtig, einen Fachmann zu fragen, der sich vor Ort auskennt, denn die Preise differieren von Stadtteil zu Stadtteil, manchmal sogar von Straße zu Straße. Einen ersten Anhaltswert kann das 110-seitige Heft "Markt für Wohnimmobilien 2016 – Daten, Fakten, Trends" mit Kurzanalysen zu Teilmärkten und Einflussfaktoren liefern, das unter diesem Titel kostenlos im Internet zum Download zur Verfügung steht. Auch der Hauspreisindex EPX untersucht Monat für Monat die Preissteigerung von Immobilien in verschiedenen Segmenten. Danach entwickelten sich die Preise im Mai 2016 für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser gegenüber dem Vormonat erneut am deutlichsten (+1,47 Prozent), während die Preise für Neubauhäuser den geringsten Anstieg verzeichneten (+0,43 Prozent). Eigentumswohnungen legten laut der aktuellen Auswertung des EPX um 1,14 Prozent zum Vormonat und um 7,86 Prozent zum Vorjahresmonat zu. Der kontinuierliche Preisanstieg bei den Gebrauchtimmobilien wird damit begründet, dass in den beliebten innenstadtnahen Stadtteilen nur noch wenig Potenzial für Neubauten vorhanden ist. Die Nachfrage ist überwiegend größer als das Angebot, was die Preissteigerung bewirke.

Jede Stadt ist anders: Mobilität und Beständigkeit

Das Umzugsverhalten in Deutschland variiert von Stadt zu Stadt und von Bundesland zu Bundesland. Hamburg liegt nach einer Auswertung von Techem mit einer Umzugsquote der Mieterhaushalte von 7,8 Prozent im Jahr 2015 weit unter dem Durchschnitt. Viel umzugsfreudiger sind zum Beispiel Münsteraner oder Nürnberger mit 11,8 bzw. 11,5 Prozent. Nur Berliner, Frankfurter und Münchner sind mit 7,0 Prozent 7,5 bzw. 7,7 Prozent noch sesshafter als die Hanseaten. Im Durchschnitt ziehen 9,3 Prozent der Bürger in allen Bundesländern in einem Jahr um. Äußere Bedingungen spielen dabei ebenso eine Rolle wie die Angebots- und Nachfragesituation in einer Stadt, die persönliche Lebenssituation sowie die Qualität und Ausstattung der jeweiligen Wohnung. Aber auch die Hausverwaltungen haben einen großen Einfluss darauf, ob Mieter schneller umziehen wollen oder mit ihrer Wohnsituation zufrieden sind. Langjährige Mietverhältnisse verursachen für alle Beteiligten niedrigere Kosten und sind daher im Interesse aller.

Umzugsquote in deutschen Städten 2015
(Angaben in Prozent, Quelle: Techem):

Münster 11,8
Nürnberg 11,5
Bochum 11,2
Dortmund 10,3
Bielefeld 10,1
Bremen 10,0
Duisburg 9,7
Düsseldorf 9,3
Dresden 9,2
Leipzig 9,0
Bonn 8,8
Wuppertal 8,7
Hannover 8,3
Köln 8,3
Stuttgart 8,2
Essen 8,2
Hamburg 7,8
München 7,7
Frankfurt 7,5
Berlin 7,0
Durchschnitt 9,1

Umzugsquote nach Bundesländern 2015
(Angaben in Prozent, Quelle: Techem):

Saarland 11,6
Bremen 11,0
Niedersachsen 10,5
Schleswig-Holstein 10,2
Rheinland-Pfalz 10,2
Nordrhein-Westfalen 9,9
Sachsen-Anhalt 9,6
Bayern 9,5
Mecklenb.-Vorpommern 9,3
Thüringen 8,9
Baden-Württemberg 8,5
Hessen 8,4
Brandenburg 8,3
Sachsen 8,2
Hamburg 7,8
Berlin 7,0
Durchschnitt 9,3
Sind Einfamilienhäuser in Zukunft noch gefragt?

Seit April 2016 fördert die KfW-Bank die Nachhaltigkeitsbewertung von Wohngebäuden mit dem Gütesiegel „Bewertungssystem Nachhaltiger Kleinwohnhausbau (BNK). Das Gütesiegel wurde mit Unterstützung der Stiftung „Forschung im Siedlungs- und Wohnungswesen“ der Hochschule München entwickelt und soll die Qualität von Wohngebäuden fördern. Denn zertifizierte Häuser weisen erheblich niedrigere Energie- und Betriebskosten auf. Sie sind komfortabler und fördern die Gesundheit ihrer Bewohner. Dabei ist zu bedenken, dass sich die Wohnbedürfnisse und -verhältnisse im vergangenen Jahrzehnt deutlich gewandelt haben. Einfamilienhäuser bilden in vielen Ländern der Welt immer noch die Mehrzahl der Wohngebäude: In Deutschland machen sie rund 66 Prozent des Gebäudebestandes aus. Europaweit wohnten 2011 über 50 Prozent der Bevölkerung in Einfamilienhäusern, in den USA und Japan waren es rund 60 Prozent.

Doch die Zahlen des Wissenschaftlichen Beirats der Bundesregierung zeigen den neuen, weltweiten Trend: Zwei bis drei Milliarden Menschen werden in den kommenden Jahrzehnten weltweit vom Land in die Städte übersiedeln. Das ist die größte Migrationsbewegung unserer Zeit. Das Gutachten rät: Statt wuchernder Megastädte sollten zahlreiche Mittelzentren entstehen. Für Deutschland bestimmt dieses Stadtsystem traditionell das Zusammenleben der Menschen seit Jahrhunderten. Dennoch verschieben sich auch in Deutschland die Nutzerpräferenzen. Wichtiger werden eine gute Nahversorgung, das soziale Umfeld und kulturelle Angebote. Diese Entwicklung geht einher mit dem Trend zu kleineren Haushalten und einer verändert wahrgenommenen Work-Life-Balance. Ob sich der neue Lebensstil in einem Einfamilienhaus verwirklichen lässt, wird die Zukunft zeigen.