Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Das vernetzte Haus kommuniziert mit dem Internet der Dinge

Der Begriff "Internet der Dinge" (Internet of Thing: IoT) steht für den Trend, dass der Computer durch smarte Geräte ersetzt wird. Per App lassen sich der Wasserkocher in der Küche, das Fitness-Armband oder vernetzte Fahrzeuge steuern. Immer mehr smarte Geräte mit eingebetteten Prozessoren, Sensoren und Netzwerktechnik übernehmen Aufgaben der Steuerung und Überwachung in der häuslichen und privaten Umgebung. Wie privat dabei die Daten tatsächlich bleiben, fragen sich viele Nutzer. Die neue Technologie wirkt sich direkt auf den Menschen aus – sei es in Verkehrssystemen, in der Logistik, im Gesundheitswesen, im vernetzten Haus oder in der Smart City. Dr. Vaskar Raychoudhury, der auf Einladung von Prof. Dr. Christian Becker am Lehrstuhl für Wirtschaftsinformatik tätig ist, erforscht den Zusammenhang zwischen IoT und Big Data. Da bei der Nutzung von smarten Geräten die Menge an persönlichen Informationen neuerdings förmlich explodiert, müssen neue Methoden entwickelt werden, um Big Data-Domänen zu verwalten, erläutert Raychoudhury. Sein besonderes Interesse gilt dabei dem Gesundheitssektor. Die Zukunft hat in diesem Bereich erst begonnen. Ob Neugier oder Skepsis überwiegen, ist noch unentschieden. Diese Technologie regt die Fantasie auf jeden Fall in besonderem Maße an. Es bleibt spannend.

In der kalten Jahreszeit eine neue Heizung planen

Wie teuer das Heizen im Winter tatsächlich ist, hängt unter anderem vom Wetter ab. 2015 wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 4,7 Prozent mehr Terawattstunden (TWh) Wärme zur Verfügung gestellt als im Vorjahr. Der Anstieg ging im Wesentlichen auf die etwas kühlere Witterung zurück. Verbraucher können die Heizkosten aber auch selbst beeinflussen. Laut Stiftung Warentest lohnt es sich, eine alte Heizanlage zu ersetzen oder sie zu modernisieren. Dafür gibt es Fördergeld vom Staat. Wer sich für eine Heizung auf Basis erneuerbarer Energien entscheidet oder sich eine Wärmepumpe für die Erdwärmeheizung kauft, kann einige tausend Euro Zuschuss bekommen. Auch der Tausch einer alten Anlage gegen eine neue Gas-Brennwert- oder Öl-Brennwertheizung wird gefördert. Der Einbau effizienter Pumpen und die Optimierung der alten Heizungsanlage wird mit 30 Prozent der Kosten unterstützt. Für 2017 ist dafür ein Fördervolumen von 347 Mio. Euro vorgesehen, für die Jahre 2018 bis 2020 stehen jeweils 470 Mio. Euro bereit. Am sichersten ist es, wenn Immobilieneigentümer sich zunächst Expertenrat einholen und danach entscheiden, ob sie auf erneuerbare oder fossile Brennstoffe umsteigen wollen. Anschließend werden die Förderanträge bei Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) oder bei der staatlichen Förderbank Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gestellt. Übrigens: Die Förderung kann mit einem Kredit kombiniert werden, was unter Umständen sogar noch Geld einbringt. Mehr Infos unter www.test.de unter dem Stichwort "Heizung modernisieren".

In den Städten entscheidet sich, ob das Klimaziel eingehalten werden kann

Die Welt verstädtert mehr und mehr. Daher ist die Aussage von Felix Creutzig vom Mercator Research Institute on Global Commons and Climate Change (MCC) in Berlin nur folgerichtig: "Wenn die Staaten der Welt die globale Erwärmung auf weniger als zwei Grad begrenzen wollen, sollten sie die städtischen Politiker und Planer stärker in die Pflicht nehmen". Eine enorme CO2-Einsparung lässt sich erreichen, wenn energieeffiziente Gebäude in den Städten weltweit jetzt stärker verdichtet gebaut und neue Mobilitätskonzepte umgesetzt werden, die zum Beispiel mehr Carsharing, Elektrifizierung und Fahrradwege beinhalten. Kürzere Pendlerstrecken, Mautstraßen und sowohl architektonische sowie auch technologische Verbesserungen der Gebäude wären dafür im Rahmen der Stadtplanung vor allem in Asien, Afrika und dem Nahen Osten notwendig. Entscheidend seien auch höhere Benzinsteuern. Seien entsprechende Infrastrukturen erst einmal errichtet, bestimmen sie den CO2-Ausstoß nahezu eines ganzen Jahrhunderts. Dem Bau neuer Infrastrukturen kommt demnach die größte Bedeutung zu. Für das Jahr 2040 ist das Einsparpotenzial drei bis vier Mal so hoch wie bei einer klimafreundlichen Anpassung vorhandener städtischer Infrastrukturen. Doch auch in Städten wie Berlin, Bielefeld oder Bonn können durch das energieeffiziente Sanieren bestehender Gebäude, dem Bau neuer höherer Gebäude und dem Bereitstellen sicherer Fahrradschnellwege große Klimaschutzeffekte erzielt werden. Elektroautos und elektrische Fahrräder spielen beim Klimaschutz eine wichtige Rolle und müssen „die alten, dreckigen Technologien ersetzen“, betonen die Wissenschaftler.

Wohneigentümer stehen sich auf lange Sicht erheblich besser als Mieter

Um durchschnittlich 41 Prozent ist der Erwerb von Wohneigentum günstiger als Mieten. Zu dieser Aussage kommt ein Gutachten des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln im Auftrag der Accentro AG. Die Analyse von Mieten und Wohnnutzerkosten in 402 Kreisen zeigt die Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland auf. Danach waren die vergangenen Jahren durch teilweise deutliche Preisdynamiken geprägt. Einer moderaten Ausweitung des Angebots stand eine teils deutlich steigende Nachfrage gegenüber – besonders in den deutschen Groß- und Universitätsstädten. Das zunehmende Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage verursachte eine Steigerung von Miet- und Kaufpreisen. Die Abkopplung der Preise von fundamentalen Faktoren des Immobilienmarktes könne zu einer Überhitzung führen, besonders, wenn allzu optimistische Hoffnungen auf der zukünftigen Preisentwicklung ruhen. Preiskorrekturen wären die schmerzhafte Folge. Entscheidend für die Motivation von Immobilienkäufern ist das Ergebnis der Analyse: Der Vorteil von Wohneigentum gegenüber Miete reicht in den deutschen Metropolen von 34 Prozent in München bis zu 47 Prozent in Hamburg. Insgesamt schwankt der Vorteil in den untersuchten Kreisen zwischen 13 und 67 Prozent. Sogar bei deutlich höheren Zinsen wäre das Wohnen im Eigentum in der überwiegenden Mehrheit der Kreise immer noch vorteilhafter. Dieser Umstand deutet nach Ansicht des Instituts darauf hin, dass die Kaufpreise zukünftig noch weiter steigen könnten.

EZB-Risikorat: Keine Blasen am Wohnungsmarkt in Deutschland

Mittelfristig sieht der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) systembedingte Risiken für eine Blasenbildung bei den Preisen für Wohneigentum in vielen Ländern Europas. Dazu gehören Dänemark, Österreich, Belgien, Finnland, Luxemburg, Schweden, die Niederlande und Großbritannien – Deutschland nicht. Der Gouverneur der Österreichischen Nationalbank, Ewald Nowotny, dementierte die Gefahr für Österreich sogleich. Er vertritt eine andere Meinung: In Österreich machten Hypothekarkredite nur rund 28 Prozent des BIPs aus, sagte er gegenüber der Wiener "Die Presse", in den Niederlanden seien es 62 und in Schweden 65 Prozent. In Österreich liege das Verhältnis der Hypothekarkredite zur Eigenmittelausstattung bei 165 Prozent, in den Niederlanden und Schweden hingegen bei 639 und 641 Prozent. Das klingt auch bereits ein wenig nach Finanz-Jonglage und verdeutlicht den schmalen Grad, auf dem manche Staaten wandern. Tatsache ist: Der europäische Markt für Wohnimmobilien droht zu überhitzen. Auch wenn Deutschland eine Ausnahme darstellen sollte, wird sich die Wirkung von platzenden Blasen auf andere Mitgliedsstaaten und Wirtschaftsbereiche auswirken. Diese Entwicklung ist die Folge der von der EZB im Euro-Raum schon seit Langem niedrig gehaltenen Leitzinsen. Noch hat der Notenbank-Chef Mario Draghi kein eindeutiges Signal gegeben, ob und wann er umsteuern und eine Phase mit steigenden Zinsen einleiten will.

Weihnachtsdekoration nach Herzens Lust

Normalerweise ist die Weihnachtsdekoration kein Grund für Feindseligkeiten unter Nachbarn oder zwischen Mietern und Vermietern. Hin wieder sorgen übertriebene Auswüchse für Streit, der sich mit etwas Rücksicht leicht vermeiden lässt.

Einige Tipps: In der eigenen Wohnung kann jeder seiner Dekorationsfreude freien Lauf lassen. Lichterketten an Balkonen und Fenstern entsprechen weit verbreiteter Sitte. Der Vermieter kann daher die fristlose Kündigung eines Mieters nicht mit dessen Weihnachtsbeleuchtung begründen, entschied das Landgericht Berlin (LG Berlin, 01.06.2010, Az. 65 S 390/09). Mieter dürfen auch die Wohnungstür zur Flurseite hin schmücken, beispielsweise mit einem Adventskranz. Erlaubt ist auch die Dekoration der Fassade, wenn sie sicher installiert wird. Türen und Außenwände dürfen jedoch durch die Befestigung der Dekoration nicht beschädigt werden. Nachbarn oder den Autoverkehr durch leuchtende und blinkende Lichter zu beeinträchtigen, verbietet sich von selbst. Spätestens ab 22 Uhr sollte die Lichtdekoration vorsichtshalber abgeschaltet werden. Will ein einzelner Mieter das ganze Treppenhaus oder den ganzen Vorgarten schmücken, sollte er sich mit seinen Nachbarn und seinem Vermieter abstimmen. Grundsätzlich darf die Dekoration niemanden gefährden, über Gebühr stören oder Beeinträchtigungen aussetzen, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen.

Eine Eigentümergemeinschaft kann sich selbst Regeln für die Dekoration geben und diese in der Hausordnung festlegen. Das zeitweilige Anbringen von Dekorationen an der Außenseite der Wohnungstür kann aber nicht durch Mehrheitsbeschluss untersagt werden (LG Düsseldorf, 10.10.1989, 25 T 500/89). Das Landgericht Köln (LG Köln, Az. 11.02.2008, 29 T 205/06) verurteilte einen Eigentümer dazu, seine Lichterkette vom Balkon zu entfernen. Es bestätigte damit die klagenden Miteigentümer, die eine Beseitigung der Beleuchtung forderten. Begründung: Das Anbringen einer Lichterkette mit Kabelbindern stellt eine bauliche Veränderung des Hauses dar, der die anderen Eigentümer zustimmen müssen.

Neue Regeln, Gesetze, Reformen und Ideen für 2017

• Das Wohnungseigentumsgesetz und das Bürgerliche Gesetzbuch sollen geändert werden, damit Elektromobilität und Barrierefreiheit besser gefördert werden können. Künftig sollen Maßnahmen in diesem Bereich nicht mehr von der Zustimmung aller Eigentümer abhängig sein. • Die Mietpreisebremse soll verschärft werden. Vermieter sollen offenlegen, wie hoch die Miete vor der Wiedervermietung war. • Der Bundesrat hat eigene Initiativen zur Reform der Grundsteuer beschlossen. Millionen Grundstücke sollen neu bewertet werden. • Makler und WEG-Verwalter brauchen voraussichtlich ab Mitte 2017 eine Berufszulassung und eine Berufshaftpflichtversicherung. • Nach dem überarbeiteten Meldegesetz müssen Vermieter ihren Mietern nur noch den Einzug bescheinigen, aber nicht mehr den Auszug. • Wer ohne Kabel und Satellitenschüssel per DVB-T fernsieht, braucht ab Ende März 2017 ein neues Empfangsgerät. • Durch die Reform des Erneuerbare-Energie-Gesetzes profitieren endlich auch Mieter von preiswertem Ökostrom. Ab 2017 verringern sich die für Mieterstrom fälligen Abgaben um 60 Prozent. • Wohneigentum soll bezahlbarer werden. Geplant ist die Einführung eines Baukindergeldes. Die Förderung soll sich an der Kinderzahl orientieren und zwischen 8.000 und rund 20.000 Euro liegen.

Architektur: Der neue Baukulturbericht 2016 / 2017 ist da

Die Niederlande nehmen seit langem eine Vorreiterrolle beim Thema Baukultur ein. Sie starteten bereits 1987 ein Programm, das die kulturelle Komponente der Architektur bewusst machen und die Qualität von Bauwerken verbessern soll. Ein sogenannter Rijksbouwmeester steht allen am Bau Beteiligen als Berater zur Verfügung. Deutschland hat diese Aufgabe vergleichsweise spät erkannt. Die Bundesstiftung Baukultur nahm 2007 ihre Arbeit auf. Inzwischen hat sich diese Institution etabliert und Anfang November 2016 den neuen Baukulturbericht 2016/17 „Stadt und Land“ vorgestellt. Er thematisiert baukulturelle Leitbilder für die Räume abseits der Großstädte und liefert konkrete Handlungsempfehlungen. Untersuchungen und Umfragen zur Lage der Baukultur in Deutschland zeigen, wie bedeutend Baukultur auch und gerade außerhalb der Metropolen ist, in denen 45 Prozent der Bevölkerung in Deutschland leben. Die Bundesstiftung bietet den kostenfreien Download des Baukulturberichts an. Der vorige „Baukulturbericht 2014/15 – Gebaute Lebensräume der Zukunft: Fokus Stadt“ steht ebenfalls noch zum Download bereit. Mehr Infos: www.bundesstiftung-baukultur.de.

Immobilienkredite flexibel und sicher zurückzahlen

Das Leben nimmt oft unerwartete Wendungen. Eine Erbschaft, überraschender Nachwuchs oder ein Jobwechsel verändern die Lebensbedingungen. In diesen Fällen ist es gut, wenn die Immobilienfinanzierung flexibel an die neuen Umstände angepasst werden kann. Die Zeitschrift Finanztest hat herausgefunden, dass eine flexible Finanzierung nicht teuer sein muss. Ein Wechsel der Monatsrate oder Sondertilgungen sind bei Banken oft ohne Zinsaufschlag möglich. Flexible Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung gibt es bei einigen Instituten schon für Minizinsen von weniger als ein Prozent im Jahr. Die Stiftung Warentest hat Kreditkonditionen verglichen, die eine Sondertilgung von mindestens fünf Prozent pro Jahr ermöglichen und bei denen Kunden den Tilgungssatz mindestens zweimal während der Zinsbindung neu festsetzen können, und zwar innerhalb einer Spannbreite von mindestens drei Prozent. Über die Hälfte der befragten Institute bieten solche Kreditvarianten an. Sie sind in der Regel nicht teurer als herkömmliche Kredite mit starrer Tilgung. Noch flexibler ist, wer von vornherein einen Kredit mit beliebiger Sondertilgung vereinbart. Dies ist bei einigen Banken nach einer Sperrfrist von zwei bis drei Jahren möglich. Diese unbegrenzte Freiheit hat jedoch ihren Preis: Hier verlangen Banken Zinsaufschläge von 0,25 bis 0,63 Prozent. Mehr Infos: www.test.de/immobilienkredit-flexibel.

Position von Mietern überall in Europa verschieden

Deutschland ist ein Land der Mieter – die Hälfte der Bevölkerung lebt in Mietwohnungen. Nur in der Schweiz ist die Wohneigentumsquote noch niedriger. In Kroatien, Norwegen und Spanien liegt der Anteil der Wohnungseigentümer dagegen zwischen 80 und fast 90 Prozent. Deutschland bietet den Mietern im europäischen Vergleich besonders sichere Mietbedingungen. Das Mietrecht ist trotz aktueller Konflikte bei der Mietpreisbremse ausgewogen. Das ist längst nicht überall so. In England unterzeichnet man beispielsweise einen Mietvertrag für meist nur sechs Monate, eine Verlängerung liegt im Ermessen des Vermieters. In Osteuropa wird das offizielle Mietrecht wenig genutzt, die meisten Wohnungen werden ohne Verträge unter der Hand vergeben. Der Schwarzmarkt für Wohnungen hat bedrohliche Ausmaße angenommen. In Schweden sind hohe illegale Ablösesummen von bis zu 100.000 Euro für günstige Altverträge verbreitet. Zu diesen Erkenntnissen kommt eine Studie des Zentrums für Europäische Rechtspolitik (ZERP) der Universität Bremen. Obwohl nationale Mietrechte das Leben von ungefähr einem Drittel der europäischen Bürger existentiell betreffen, wurden diese noch nie aus vergleichender europäischer Perspektive analysiert. „Jedes Land hat eigene Regeln und Praktiken im Mietrecht entwickelt – teils legale, teils illegale. Es herrschen vielerorts "Wild-West-Verhältnisse" auf den Wohnungsmärkten“, erklärt Professor Christoph Schmid. Die Studie kommt jedoch zu dem Ergebnis, dass eine Harmonisierung des Mietrechts wegen zu unterschiedlicher wirtschaftlicher und sozialer Verhältnisse in den EU-Staaten weder wünschenswert noch realistisch ist.

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