Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Geringe Aussagekraft der Baugenehmigungszahlen

Die Baugenehmigungszahlen der vergangenen Monaten wecken Hoffnungen auf ein absehbares Ende der Wohnungsknappheit. Nach Angaben des statistischen Bundesamtes wurden in Deutschland im ersten Halbjahr dieses Jahres 30,4 Prozent oder rund 42.700 mehr Baugenehmi­gungen von Wohnungen erteilt als im gleichen Zeitraum 2015. Insgesamt wurde von Januar bis Juni 2016 der Bau von insgesamt 182.800 Wohnungen genehmigt. Eine höhere Zahl hatte es zuletzt im Jahr 2000 gegeben (185.000).

"Für den Wohnungsbau haben Baugenehmigungszahlen eine geringe Aussagekraft", erläutert der Präsident des BFW Bundesverband der privaten Immobilienwirtschaft Andreas Ibel. Die Wohnungsknappheit in den Ballungszentren werde dadurch nicht geringer, denn es komme darauf an, wo gebaut wird, in welchem Segment Wohnungen entstehen und wann die Wohnungen auf den Markt kommen. Der stärkste Anstieg der Baugenehmigungen mit rund 174 Prozent ist derzeit beispielsweise für Wohnungen in Wohnheimen zu verzeichnen, die am freien Markt erst einmal nicht zur Verfügung stehen. Überdies vergehen nach der Genehmigung durchschnittlich noch zwei Jahre, bevor überhaupt eine Wohnung fertig gestellt ist. Unsicher ist außerdem, ob aus einer Baugenehmigung am Ende auch wirklich eine Fertigstellung wird. Fertigstellungszahlen sind daher wesentlich aussagekräftiger, Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen stieg 2015 aber nur um ein Prozent im Vergleich zum Vorjahr und lag mit 248.000 Wohnungen noch weit unter dem tatsächlichen Neubaubedarf von jährlich 400.000.

Immobilien-Boom bremst Gebäudesanierung – Regierung muss umdenken

Deutschland kann seine Klimaziele nur erreichen, wenn die Gebäude energieeffizient werden. Auf sie entfallen rund 40 Prozent des deutschen Energieverbrauchs und 30 Prozent der Treibhausgase. Bis 2050 sollen Häuser, Büros und sonstige Bauten dank energetischer Sanierung klimaneutral werden, so der Wunsch der Bundesregierung. Der Sanierungsfahrplan kommt jedoch trotz zahlreicher Förderangebote nicht voran. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) fordert daher einen Strategiewechsel. Deutschland solle lieber in der Breite sanieren, um den Energiebedarf langfristig zu senken. Nur wenn möglichst viele Gebäude energieeffizienter werden – selbst auf einem niedrigeren Niveau als geplant – könnten die Klimaziele erreicht werden. In der Praxis sieht die Welt anders aus: Der Marktmonitor Immobilien 2016 von Immowelt.de hat herausgefunden, dass immer mehr Immobilienprofis Vermietern und Verkäufern von Immobilien von einer energetischen Sanierung abraten. Jeder vierte Makler empfiehlt, vor einer Neuvermietung kein Geld in Maßnahmen zu stecken, die einer besseren Energiebilanz dienen. Nur jeder dritte Makler glaubt, dass sich durch einen besseren energetischen Standard höhere Mieten realisieren lassen. Wegen der hohen Kosten durch zu hohe Standards der Energieeinsparverordnung (EnEV) können die Mieteinnahmen die Investitionen nicht mehr kompensieren. Auch von energetischen Sanierungsmaßnahmen vor dem Verkauf einer Immobilie raten inzwischen 28 Prozent der Makler ab. In den Großstädten geben 40 Prozent der Makler an, dass der energetische Standard keine oder kaum Auswirkungen auf die Vermarktung hat – in mittelgroßen Städten sind es nur 27 Prozent, in kleinen Städten und auf dem Land 34 Prozent.

Wohlstand nur schwach gewachsen – Wohneigentumsquote stagniert

Obwohl die Rahmenbedingungen so günstig sind wie nie, stagniert die Wohnungseigentumquote in Deutschland. Der Anteil der Haushalte, der in den eigenen vier Wänden wohnt, liegt seit über zehn Jahren bei rund 43 Prozent, lautet das Ergebnis einer Sonderauswertung der aktuellen Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS*) des Statistischen Bundesamtes. Lediglich in Ostdeutschland hat sich die Quote nochmals leicht verbessert, von 34,8 auf 36,4 Prozent. Im früheren Bundesgebiet hingegen ging der Anteil der Selbstnutzer sogar leicht zurück, von 46,8 auf 46,3 Prozent. Als Ursache gelten bisher kaum beachtete Alters-Effekte. Die Forscher begründen die rückläufige Eigentumsquote bei jüngeren Haushalten mit der zurückgehenden Familienbildung und einer zunehmenden Zahl an Ein-Personen-Haushalten. Zwar bilden Familien heute mehr noch als früher Wohneigentum, doch reicht dies nicht aus, um den wachsenden Anteil der Single-Haushalte, die überwiegend Mieter sind, auszugleichen. Deutschland ist historisch bedingt schon seit langem Schlusslicht bei der Eigentumsquote in Europa. Dass diese Situation sich nicht ändert, liegt unter anderem daran, dass der Wohnungsmarkt in Deutschland derzeit von Kapitalanlegern aus dem In- und Ausland dominiert wird. Daraus resultieren hohe Kauf- und Mietpreise, die wiederum dazu führen, dass vielen Haushalten mit durchschnittlichem Einkommen der Einstieg ins Wohneigentum – insbesondere in den Großstädten – nicht mehr gelingt. Immobilieneigentum wäre aber gerade für diese Bevölkerungsgruppe eine wichtige Komponente für die Alterssicherung und den Vermögensaufbau. Die Eigentumsentwicklung bei Immobilien deckt sich mit den Aussagen der Hans-Böckler-Stiftung. Der Wohlstand in Deutschland ist seit 1991 nur schwach gewachsen, die gestiegene Ungleichheit hat dazu massiv beigetragen. Das deutsche Bruttoinlandsprodukt hat zwischen 1991 und 2014 zwar um gut 30 Prozent zugelegt. Der gesamtwirtschaftliche Wohlstand in der Bundesrepublik lag 2014 hingegen nur gut 4 Prozent höher als 1991.

Wo sich der Immobilienkauf heute lohnt

Lage, Lage Lage lautete früher der Rat an Immobilienkäufer, wenn es um die langfristige Sicherheit der Investition ging. Heute lohnt sich der Kauf von Haus oder Wohnung trotz steigender Immobilienpreise oft allein schon wegen der günstigen Finanzierung. Denn Kredite gibt es zu so niedrigen Zinsen wie nie und dieser Effekt wiegt den Preisanstieg oft mehr als auf. In begehrten Vierteln vieler Großstädte, in den Gebieten also, die das alte Lage-Kriterium erfüllen, rechnet sich ein Kauf jedoch häufig weder für Selbstnutzer noch für Vermieter, weil die Angebote sehr teuer sind. Zu diesem Ergebnis kommt Finanztest und nennt die Preise und Mieten von Wohnungen in 50 Städten und Kreisen. Veröffentlicht ist die Untersuchung auf www.test.de/immobilienpreise. Das Lage-Kriterium hat sich demnach verschoben. Wer bei der Suche flexibel ist und eine gute statt eine sehr gute Lage wählt, kann in Bremen, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Kiel, Leipzig oder Osnabrück viel Geld sparen. In Hamburg zahlt man 30 bis 50 Prozent weniger, wenn die Lage gut statt sehr gut ist. In Bremen sind es 39 Prozent, in Düsseldorf gut 30 Prozent, wenn es keine Toplage sein muss. Berlin liegt beim Preisanstieg vorne: Die Preise für Wohnungen und Häuser sind nirgends so stark gestiegen wie in der Hauptstadt. Eine Wohnung in sehr guter Lage und Ausstattung ist innerhalb von vier Jahren (2011 bis 2015) um über 44 Prozent teurer geworden. Mieten statt kaufen kann hier attraktiver sein. Sehr hoch sind die Preise auch in München. Für einen Quadratmeter einer Eigentumswohnung in sehr guter Lage und mit sehr guter Ausstattung waren erstmals im Schnitt mehr als 8.000 Euro zu zahlen. Insider rechnen damit, dass sich die Käufergunst auf die bisherigen Nebenschauplätze verlagern wird.

Wohneigentum mit Gewinn vermieten

Immobilien galten schon immer als sichere Wertanlage, heute mehr denn je. Die niedrigen Hypothekenzinsen machen den Kauf von Wohneigentum zusätzlich attraktiv. Eine repräsentative Emnid-Umfrage zeigt, dass 22 Prozent der Bundesbürger bereits eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen und 24 Prozent den Erwerb planen. Private Anleger sollten vor dem Kauf mit spitzem Bleistift rechnen, ob sich der Kauf einer oder mehrerer Wohnungen als Renditeobjekt rechnet. Für die Rechnung sind die Erwerbskosten ausschlaggebend. Sie setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten, die für den Makler, den Eintrag ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer fällig werden. Die Erwerbskosten werden den zu erwartenden Mieteinnahmen gegenübergestellt. Die Einnahmen können nicht voll verbucht werden, sondern mindern sich durch die Betriebskosten, die nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden können. Die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung sowie die Aufwendungen für die Hausverwaltung, die die Betriebskostenabrechnungen erstellt, sich um Mieterbeschwerden kümmert und Reparaturen koordiniert, trägt ebenfalls der Vermieter. Einige der notwendigen Arbeiten können Vermieter auch selbst übernehmen, falls die Entfernung zur vermieteten Wohnung, verfügbare Zeit und Know-how das zulassen. Der Vermieter sollte auch das Risiko eines Mietausfalls bei einem Mieterwechsel kalkulieren und bedenken, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig sind. Der durchschnittliche Gewinn für private Vermieter lag in den vergangenen zehn Jahren zwischen zwei und drei Prozent, so die Daten des DIW Berlin. Viele Vermieter errechnen sich aus dem späteren Verkauf der Wohnung einen Veräußerungsgewinn, aber Vorsicht: Der Gewinn ist erst nach einer Frist von zehn Jahren steuerfrei.

Wohnraummietrecht: Kündigung wegen älterer Mietrückstände

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses kann auch auf Grund älterer Mietrückstände erfolgen, das hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil (BGH, 13.07.2016 - VIII ZR 296/15 ) entschieden. In dem konkreten Fall ging es darum, dass die Mieterin die Miete in zwei aufeinander folgenden Monaten schuldig blieb. Die Vermieterin, eine katholische Kirchengemeinde, mahnte die Mieterin, die ehemalige Küsterin der Gemeinde, erst vier Monate später. Als die Mahnung erfolglos blieb, kündigte die Vermieterin weitere drei Monate später das Mietverhältnis fristlos. Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hatte sie abgewiesen. Nach seiner Auffassung war die Kündigung unwirksam, weil sie erst mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes und damit nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt sei. Die Beklagte sei schutzwürdig, weil sie angesichts des Zeitablaufs davon ausgehen durfte, dass die Kirchengemeinde von ihrem Kündigungsrecht aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keinen Gebrauch mehr machen werde. Dem konnte der Bundesgerichtshof nicht folgen. Er hat entschieden, dass es keine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung gibt. Die Vermieterin habe durch das Zuwarten mit der Kündigung vielmehr Rücksicht auf die Belange der Beklagten genommen. Überdies bestanden die Zahlungsrückstände trotz Mahnung fort.

Immobilieneigentum bietet Flexibilität anderer Art

Wer sich für Immobilieneigentum entscheidet, beabsichtigt in der Regel, länger an einem Ort zu bleiben. Für Berufsanfänger ist das meistens noch nicht interessant, besonders wenn die Karriere räumliche Ungebundenheit erfordert. Das ändert sich spätestens, wenn die berufliche Situation geklärt ist und beispielsweise die Familiengründung ansteht. Dann kann Immobilieneigentum mehr bieten als Wohnraum zur Miete. Außer der größeren Gestaltungsfreiheit und der höheren Lebensqualität bietet die eigene Immobilie auch ein finanzielles Polster im Alter.

Überdies eröffnet sie dem Eigentümer eine Flexibilität, die in der Mietwohnung nicht zu haben ist: Sie kann beispielsweise zwischendurch vermietet oder der jeweiligen Lebenslage angepasst, um-, aus- oder angebaut werden. Das ist dann von Vorteil, wenn ein zusätzliches Kinderzimmer oder ein Home Office gebraucht wird, wenn das Aupair einziehen soll oder wenn die Großmutter nicht mehr allein leben möchte. Reduziert sich der Platzbedarf, kann durch einen Umbau eine zusätzliche Wohnung geschaffen werden, die sogar noch Einnahmen erbringt.

Dabei ist einiges zu beachten: Ausbauten und Erweiterungen von Bestandsgebäuden sind in der Regel genehmigungspflichtig. Die Landesbauordnungen ­schreiben Abstände und Raummindesthöhen vor und machen Vorgaben zum Brandschutz. Bebauungspläne regeln die zulässige Anzahl der Geschosse, die maximale Geschossfläche und Grundfläche, Traufhöhe und Dachneigung. Gibt es keinen Bebauungsplan, entscheidet die Baugenehmigungsbehörde nach § 34 Baugesetzbuch, ob die geplanten Umbauten genehmigungsfähig sind oder nicht.

Im Sommer ein angenehmes Raumklima schaffen

Die Hundstage machen es deutlich: Der Sommer verlangt uns einiges ab. Steigen die Außentemperaturen, wird es auch in den Gebäuden zunehmend wärmer. Bei intensiver Sonneneinstrahlung wärmt sich die ganze Gebäudehülle auf. Dachflächen können sich auf über 80 Grad Celsius aufheizen. Sie geben die Wärme dann teilweise an die darunter liegenden Räume ab. Ein guter Sonnenschutz und richtiges Lüften sorgen bereits für ein besseres Raumklima. Eine gute Dämmung bewirkt überdies eine rund fünf bis zehn Grad niedrigere Raumtemperatur im Sommer. Im Zusammenspiel mit Mehrscheiben-Isolierglas vermindern sich dadurch auch die Heizkosten im Winter. Hochleistungsdämmstoffe bremsen den Wärmefluss von außen nach innen, aber auch umgekehrt. Wenn das nicht reicht, bietet sich der Einbau einer Klimaanlage an. Laut eines Berichts für die EU-Kommission wird sich der Kühlbedarf in Europa zwischen 1990 und 2020 vervierfachen. Je nach Kühl- und Klimatisierungsaufgabe stehen verschiedene Systeme zur Verfügung. Die Experten unterscheiden zwischen geschlossenen und offenen Verfahren. Geschlossene Verfahren stellen Kaltwasser bereit, das in Kühldecken genutzt wird. Offene Verfahren konditionieren die Luft, indem sie nicht nur die Temperatur senken, sondern auch für eine angenehme Raumluftfeuchte sorgen. Das BINE-Themeninfo „Mit solarer Wärme kühlen“ stellt Konzepte und Technologien für die Klimatisierung vor. Es steht kostenfrei zum Download im Internet zur Verfügung.

Trends auf dem Immobilienmarkt 2016

Der Wohnraum in den deutschen Großstädten ist knapp. Das liegt nicht nur an dem hohen Zuzug, sondern auch daran, dass die Anzahl der Haushalte immer weiter wächst. Gleichzeitig werden nach Angaben des statistischen Bundesamtes die Haushalte kleiner. Lebten 1991 durchschnittlich noch 2,27 Personen in einem Haushalt waren es 2014 nur noch 2,01 Personen. Diese Entwicklung hat die Nachfrage beeinflusst und in der Folge einen neuen Trend nach sich gezogen. Kleinere Wohneinheiten und Microapartments stehen laut der aktuellen Studie der Soravia Capital GmbH in diesem Jahr besonders hoch im Kurs von Kapitalanleger. Trotz hoher Einstandspreise versprechen sie das beste Renditeverhältnis. Die größte Nachfrage besteht nach bezahlbaren Ein- bis Zweizimmerwohnungen. Mieter interessieren sich mancherorts weniger für den Mietpreis als überhaupt für ein Apartment. Sie sind inzwischen längst nicht mehr so wählerisch wie früher. Ehemals verpönte Wohnhochhäuser erleben möglicherweise auch deshalb eine Renaissance, denn sie erlauben einerseits eine Nachverdichtung und versprechen andererseits überdurchschnittliche Renditen. Weil die Bevölkerung immer älter wird, stehen auch serviceorientierte Wohnkonzepte im Sinne von Sharing Services oder Sharing Spaces hoch im Kurs. Anhaltend im Trend liegen 2016 außerdem sogenannte Green Buildings. Das Transaktionsvolumen übertraf laut Analyse von BNP Paribas Real Estate bereits 2015 das Vorjahresergebnis um ein Drittel und war sogar doppelt so hoch wie im Durchschnitt der vergangenen acht Jahre.

Bestellerprinzip verfassungsgemäß

Das Bestellerprinzip hat sich mittlerweile in der Praxis seit seiner Einführung vor einem Jahr durchgesetzt. Mieter zahlen in aller Regel keine Maklerprovision mehr bei der Wohnungsvermittlung. Das Prinzip, "Wer den Makler bestellt, der zahlt", ist für alle Beteiligten verständlich und war nach Ansicht des Mieterbundes längst überfällig. Die neue Regelung hat zu einer spürbaren finanziellen Entlastung der wohnungssuchenden Mieter geführt. Zwei Makler hatten verfassungsrechtliche Bedenken angemeldet und haben diese gerichtlich klären lassen. Das Bundesverfassungsgericht hat jetzt entschieden, dass das 2015 eingeführte Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung verfassungsrechtlich gerechtfertigt ist (BVG, 1 BvR 1015/15). Die Verfassungsbeschwerde wurde als unbegründet zurückgewiesen. Das Bundesverfassungsgericht erklärte, die Regelungen des Bestellerprinzips schränkten zwar die Berufsfreiheit der Immobilienmakler teilweise ein, dies sei aber verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Auf dem Mietwohnungsmarkt bestünden zu Lasten der Wohnungssuchenden soziale und wirtschaftliche Ungleichgewichte. Wohnungssuchende sollten keine Kosten tragen müssen, die vorrangig im Interesse des Vermieters entstanden sind. Dies sei ein legitimes Ziel des Verbraucherschutzes. Zwar seien die Regelungen zwangsläufig mit Einnahmeeinbußen der Wohnungsvermittler verbunden, diese Belastungen seien aber gerechtfertigt, weil Makler im Interesse der Vermieter beauftragt werden und ihre Provisionsforderungen an diese stellen können.