Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Position von Mietern überall in Europa verschieden

Deutschland ist ein Land der Mieter – die Hälfte der Bevölkerung lebt in Mietwohnungen. Nur in der Schweiz ist die Wohneigentumsquote noch niedriger. In Kroatien, Norwegen und Spanien liegt der Anteil der Wohnungseigentümer dagegen zwischen 80 und fast 90 Prozent. Deutschland bietet den Mietern im europäischen Vergleich besonders sichere Mietbedingungen. Das Mietrecht ist trotz aktueller Konflikte bei der Mietpreisbremse ausgewogen. Das ist längst nicht überall so. In England unterzeichnet man beispielsweise einen Mietvertrag für meist nur sechs Monate, eine Verlängerung liegt im Ermessen des Vermieters. In Osteuropa wird das offizielle Mietrecht wenig genutzt, die meisten Wohnungen werden ohne Verträge unter der Hand vergeben. Der Schwarzmarkt für Wohnungen hat bedrohliche Ausmaße angenommen. In Schweden sind hohe illegale Ablösesummen von bis zu 100.000 Euro für günstige Altverträge verbreitet. Zu diesen Erkenntnissen kommt eine Studie des Zentrums für Europäische Rechtspolitik (ZERP) der Universität Bremen. Obwohl nationale Mietrechte das Leben von ungefähr einem Drittel der europäischen Bürger existentiell betreffen, wurden diese noch nie aus vergleichender europäischer Perspektive analysiert. „Jedes Land hat eigene Regeln und Praktiken im Mietrecht entwickelt – teils legale, teils illegale. Es herrschen vielerorts "Wild-West-Verhältnisse" auf den Wohnungsmärkten“, erklärt Professor Christoph Schmid. Die Studie kommt jedoch zu dem Ergebnis, dass eine Harmonisierung des Mietrechts wegen zu unterschiedlicher wirtschaftlicher und sozialer Verhältnisse in den EU-Staaten weder wünschenswert noch realistisch ist.

Gewerbemietrecht: Leerstandsrisiko trägt Vermieter

Das gewerbliche Mietrecht lässt viele Sonderabsprachen zu, die im Wohnraummietrecht keine Chance hätten. Aber es gibt Grenzen. So ist zum Beispiel eine formularvertragliche Klausel in einem Gewerberaummietvertrag unwirksam, nach der die Nebenkosten nach dem Verhältnis der Mietfläche zu den „tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt“ auf den Mieter umgelegt werden sollen. Der Vermieter wollte mit dieser Klausel das Leerstandsrisiko auf den Mieter abwälzen. Nach gängigem Recht trägt bei der Verteilung von Betriebskosten aber grundsätzlich der Vermieter das Leerstandsrisiko. Die beanstandete Klausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben im Zweifel unangemessen nach § 307 BGB. Das Kammergericht Berlin entschied, dass die Umlage im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Objekts vorgenommen werden muss. Auch in Wohnraummietverträgen wäre eine solche Klausel unwirksam. Die Unwirksamkeit führt aber nicht dazu, dass der Mieter in einem solchen Fall überhaupt keine Nebenkosten zu tragen hätte. Vielmehr muss der Mietvertrag ergänzt werden durch den Zusatz, dass die Nebenkosten im Verhältnis der Mietfläche zu der Gesamtnutzfläche des Objekts umzulegen sind (KG, 06.06.2016, 8 U 40/15).

Raumfahrttechnik in der Studentenbude: Die Zukunft beginnt klein

Wie wir morgen wohnen werden, erforschen derzeit Studierende und Wissenschaftler der Technischen Universität Braunschweig. Zusammen mit der Nibelungen-Wohnbau-GmbH haben sie Apartments mit intelligenter, eingebetteter Gebäudetechnik ausgestattet. Ihr Ziel ist es, das Wohnen sicherer, praktischer, energieeffizienter, wirtschaftlicher und komfortabler zu gestalten. Studierende, die an den Projekten mitarbeiten, werden dort einziehen. Das Haus mit sechs Apartments ist mit insgesamt 600 Kleinstrechnern ausgestattet, die in Steckdosen, Lichtschaltern und Sensoren für Temperatur, Luftqualität und Feuchtigkeit in jedem Raum installiert sind. Die Rechner sind über ein einziges Kabel verbunden, das vom Keller bis zum Dach reicht. Die Technik, die daran angeschlossen ist, verbraucht insgesamt nicht mehr Strom als eine Zimmerlampe. Sie wird mit einer Software betrieben, die sonst nur in der Luft- und Raumfahrttechnik zu finden ist. Die Möglichkeiten der intelligenten eingebetteten Gebäudetechnik teilen sich in verschiedene Anwendungsbereiche auf. Sie reichen vom sicheren Wohnen, wie dem Schutz vor Einbruch, Feuer oder Wasserschäden, über Fragen des komfortablen und assistierten Wohnens, unter anderem für ältere und pflegebedürftige Menschen, bis hin zu neuen Technologien für die Wartung und den energieeffizienten und wirtschaftlichen Betrieb eines Wohnhauses. Das Projekt wurde durch das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie mit zwei Millionen Euro gefördert.

Nebenkosten des Immobilienerwerbs in Deutschland zu hoch

Die in den Metropolen stark gestiegenen Immobilienpreise machen es ärmeren Haushalten nahezu unmöglich Immobilieneigentum zu erwerben, obwohl gerade für sie die Bildung von Immobilienvermögen im Hinblick auf die Rente besonders wichtig wäre. Ein Grund sind die hohen Erwerbsnebenkosten, die in Deutschland mehr als doppelt so hoch sind wie in den Niederlanden und fast viermal so hoch wie in Großbritannien. Das zeigt eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW).

Wechselt eine Immobilie in Deutschland für 250.000 Euro den Eigentümer, muss der Käufer noch einmal mindestens 11.500 Euro beziehungsweise 4,6 Prozent des Kaufpreises zusätzlich berappen: Der Staat hält die Hand bei der Grunderwerbssteuer auf, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt; der Notar will für seine Dienste mindestens 0,8 Prozent, in der Regel aber ein Prozent. Für die Eintragung ins Grundbuch muss der Käufer weitere 0,3 bis 0,5 Prozent zahlen.

Das IW Köln empfiehlt der Bundesregierung, sich die europäischen Nachbarländer zum Vorbild zu nehmen. Die Grunderwerbssteuer liegt in den Niederlanden bei lediglich zwei Prozent. In Großbritannien gibt es dagegen keinen einheitlichen Steuersatz, vielmehr einen Freibetrag von 125.000 Pfund. Erst für höhere Beträge steigt die Steuer langsam an. In beiden Ländern sind die Kosten der Grundbucheintragungen deutlich geringer und fix.

Weiterhin günstige Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt im kommenden Jahr

Kurzer Rückblick: Die Immobilienwirtschaft verzeichnete 2016 Rekordumsätze, hin und wieder tauchte das Blasengespenst im Zusammenhang mit den hohen Immobilienpreisen und Mieten auf, die Neubauzahlen waren immer noch unbefriedigend, doch die Stimmung auf den Immobilienmärkten war durchgehend positiv. Jetzt fragen sich Marktbeobachter, wie es weiter geht. Setzt sich der Boom fort, werden die Preise steigen, stagnieren oder sinken? Die günstigen Rahmenbedingungen für den deutschen Immobilienmarkt werden auch 2017 weiter bestehen, darüber sind sich verschiedene Experten einig. Der Trend zu steigenden Mieten in den Bereichen Einzelhandel, Büro und Wohnen halte weiter an, aber die Dynamik werde nachlassen. Im Einzelhandel wurden bereits Spitzenmieten erzielt, weitere Steigerungen stoßen an ihre natürliche Grenze. Anders sei es bei den Büro- und Wohnungsmieten, wo der Markt noch etwas Spielraum biete. Gelegentlich wurde bereits von Preisübertreibungen in den Metropolregionen gesprochen. Miet- und Kaufinteressenten sind daher gut beraten, wenn sie sich nicht ausschließlich an den Angebots­preisen der Internet-Portale orientieren, sondern sich bei erfahrenen Immobilienspezialisten genau über den Marktwert einer Immobilie informieren. Zahlen über tatsächlich gezahlte Kaufpreise liefern auch die Gutachterausschüsse. Erst in diesem Jahr hat sich der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse (AK OGA) in Leipzig gegründet. Sein Ziel ist es unter anderem, den Grundstücksmarkt transparenter zu machen. Einen Überblick soll zukünftig der Immobilienmarktbericht Deutschland bieten. Schon jetzt gibt es viele Informationen unter www.immobilienmarktbericht-deutschland.info.

Wer spricht eigentlich noch von Stuttgart 21, Hauptstadt-Flughafen BER oder Elbphilharmonie?

Die Kostenexplosionen bei öffentlichen Vorhaben stellen keine Ausnahme mehr dar, sondern sind die Regel. Nicht nur auf Bundesebene sorgen sie regelmäßig mit überschrittenen Budgets und überzogenen Fristen für Schlagzeilen, auch regional gibt es viele Beispiele für umstrittene Vorhaben. Warum das so ist, und wie sich solche Projekte auf die regionale Wirtschaft und Gesellschaft auswirken, haben Wirtschaftswissenschaftler um Dr. Timo Braun und die Forschergruppe von Professor Dr. Gordon Müller-Seitz an der TU Kaiserslautern untersucht. Im Rahmen des aktuellen Forschungsprojekts zeigte sich, „dass Großprojekte häufig eine sehr hohe Komplexität aufweisen“, sagt Braun. „Diese entsteht dadurch, dass nicht eine einzige Organisation für solche Projekte verantwortlich ist. Vielmehr kollaborieren eine ganze Reihe an privatwirtschaftlichen Unternehmen, öffentlichen Organisationen und Verwaltungen.“ Dieser ohnehin schon anspruchsvolle Prozess werde etwa durch die Einflussnahme von Interessensgruppen und Bürgerinitiativen noch weiter erschwert. Wichtig sei es, den gesellschaftlichen Mehrwert solcher Projekte deutlicher aufzuzeigen, so die Forscher. Um die Gesellschaft von einem Vorhaben zu überzeugen, müsse dargelegt werden, worin der Mehrwert denn eigentlich besteht. Bei dem Bau eines neuen Einkaufszentrums oder eines Krankenhauses sei es zum Bespiel sinnvoll, darauf hinzuweisen, wie viele neue Arbeitsplätze entstehen und welche Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur mit dem Projekt verbunden ist. Wichtig für das Gelingen von Großvorhaben sei auch die interne Kommunikation der beteiligten Unternehmen und Einrichtungen untereinander sowie deren gemeinsame Organisation.

Stromkosten bleiben unberechenbar

Die hohen Kosten der Energiewende fordern zur Kritik heraus. Und dann soll im nächsten Jahr auch noch die Ökostromumlage um einen halben Cent oder gut acht Prozent steigen. Für einen Drei-Personen-Haushalt mit einem Verbrauch von 3.500 Kilowattstunden im Jahr bedeutet das eine Steigerung um gut 18 Euro auf 240 Euro im Jahr, hat der Eigentümerverband Haus & Grund errechnet und prangert die dadurch steigenden Wohnkosten an. Weil die Stromproduktion aus erneuerbaren Energien mehr kostet, als sie am Markt einspielt, erhalten Anlagenbetreiber derzeit milliardenschwere Zuschüsse. Auch die Reform des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) ändere daran kaum etwas, bemängelt das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW). In den kommenden zehn Jahren dürften die Förderkosten weiter steigen, erwartet das Institut. Das EEG wurde gerade reformiert, damit die Kosten schneller gesenkt werden können. Einzelne Technologien müssen sich ab 2017 nun um die Förderung bewerben. Wie hoch der zukünftige Förderbedarf ist, hängt von vielen Faktoren ab. Der wichtigste ist der Strompreis, dessen Entwicklung aber kaum vorhersehbar ist. Verbraucher können jedoch bei den Stromkosten sparen, wenn sie vom Grundversorger zu einem neuen Anbieter wechseln und zusätzlich die hohen Neukundenboni mitnehmen. Um Stromvergleichsportale richtig zu nutzen, sollten Nutzer einschätzen, ob sie eher ein aktiver Wechsler oder ein bequemer Kunde sind. Von der Einordnung hängt ab, welcher Tarif am besten geeignet ist. Verlockende Tarife mit hohen Neukundenboni sind meist nur im ersten Jahr günstig. Im zweiten Jahr, wenn der hohe Bonus entfällt, sind sie oft teurer als der alte Tarif des Kunden. Ausführliche Informationen gibt es unter www.test.de/strompreise.

Vorzeitiger Ausstieg aus der Finanzierung ist teuer

Es gibt viele Gründe, ein Darlehen vorzeitig abzulösen. Doch die Finanzierungsinstitute reagieren auf ein solches Ansinnen derzeit höchst empfindlich. Mit dazu beigetragen haben viele langjährige Immobilieneigentümer, die noch auf Darlehen mit hohen Zinsen sitzen. Angesichts der historisch niedrigen Zinsen wollen sie ihre teure Finanzierung gegen eine günstigere tauschen. Ein früher Ausstieg aus einem Immobilienkredit ist derzeit aber so teuer wie nie, teilt Stiftung Warentest mit. Für die vorzeitige Rückzahlung verlangen Banken Rekordsummen, oft 20 Prozent der Restschuld und mehr. Zusätzlich kassieren viele Banken mehr an Vorfälligkeitsentschädigung, als ihnen nach der Rechtsprechung zusteht. Für die vorzeitige Rückzahlung sollen Kunden teilweise mehr Entschädigung an die Bank leisten, als sie an Zinsen in der restlichen Kreditlaufzeit hätten zahlen müssen. Das liegt an den ins Minus gerutschten Renditen von Pfandbriefen. Denn die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet sich vor allem aus der Differenz zwischen den aktuellen Pfandbriefrenditen und dem Darlehenszins des Vertrags. Einige Banken berücksichtigen überdies Sondertilgungsrechte oder Tilgungssatzerhöhungen nicht. Oder sie ziehen zu niedrige Beträge für das Kreditrisiko ab, das sie im Vorfeld eingerechnet haben und das durch die Rückzahlung entfällt. Ein weiterer verbreiteter Fehler der Banken hängt mit dem Abrechnungszeitraum zusammen. Oft kalkuliert die Bank bereits vorab die Vorfälligkeitsentschädigung und behält sich eine Neuberechnung vor, falls sich die Zinsen am Kapitalmarkt bis zum Rückzahlungstermin ändern. Die Neuberechnung erfolgt aber oft nur in den Fällen, in denen die Bank eine höhere Entschädigung fordern kann. In den Fällen, in denen die Kunden profitieren würden, entfällt die Neuberechnung. Weitere Hinweise und Tipps sind unter www.test.de/immobilienkredit-ausstieg abrufbar.

Rentenlücke mit Mieteinnahmen ausgleichen

Die gesetzliche Rente für die Finanzierung des Lebensabends wird schon ausreichen, das glauben laut einer aktuellen TNS-Emnid-Umfrage mehr als 31 Prozent der Bundesbürger. Besonders junge Menschen verschieben den Gedanken an die Rente gerne auf später. Knapp 92 Prozent meinen sogar, dass sie im Alter keine Einbußen bei ihrem Lebensstandard hinnehmen müssen. Damit liegen die meisten falsch. Die gesetzliche Standardrente deckt derzeit nur rund 48 Prozent des Durchschnittseinkommens ab – wegen des demografischen Wandels mit fallender Tendenz. Wissenschaft und Politik diskutieren die Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Rentenkassen bereits intensiv. Noch ist in Deutschland kaum etwas vom demografischen Wandel zu merken, meldet das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW): Die Bevölkerung wächst und die Zahl der Arbeitnehmer liegt auf Rekordniveau. Doch das wird nicht so bleiben. Die Altersstruktur in der Bevölkerung verändert sich in den kommenden Jahrzehnten grundlegend. Das Verhältnis von Rentnern zu Berufstätigen steigt von derzeit 1:3 auf 1:2 im Jahr 2035. In 20 Jahren müssen also zwei Berufstätige einen Rentner finanzieren. Die Politik müsse die aktuellen Haushaltsüberschüsse nutzen, um Rücklagen für die kommenden Jahre zu bilden, fordert das Institut. Das wäre der Einstieg in die steuerfinanzierte Rente. Statt auf die Politik zu warten, ist es viel sicherer, selbst vorzusorgen. Eine abgezahlte Immobilie erspart die Miete im Alter oder bringt Miete ein. Der Anteil der Kaltmiete beträgt je nach Stadt bis zu dreißig Prozent des Haushaltseinkommens. Über diesen Anteil können Immobilieneigentümern als Rentner zusätzlich verfügen, müssen jedoch bedenken, dass sie für die Instandhaltung ihrer Immobilien selbst verantwortlich sind.

Gleich zu Beginn der Heizsaison Kosten sparen

Im Oktober fangen zwei Drittel der Deutschen an zu heizen, 26 Prozent beginnen erst im November und sechs Prozent warten bis zum Dezember. Bei den Heizkosten zu sparen, ist sinnvoll, denn sie machen den größten Anteil an den Energieausgaben eines Haushalts aus. Hauseigentümer und Mieter können viele Maßnahmen ergreifen, um Geld zu sparen, zum Beispiel durch richtiges Lüften: Mehrmals täglich zehn Minuten Stoßlüften bei weit geöffneten Fenster möglichst mit Durchzug ist besser, als die Fenster auf Kipp zu stellen. Große Wirkung bei geringem Aufwand ist auch mit dem Abdichten alter Fenster zu erzielen. Das Entlüften der Heizkörper und programmierbare Thermostaten bringen ebenfalls eine spürbare Ersparnis. Wer die Raumtemperatur um ein Grad absenkt, spart bis zu sechs Prozent Energiekosten. Eine weitere Ersparnis erzielt, wer abends die Vorhänge oder Jalousien zuzieht und sorgfältig mit warmen Wasser umgeht. Übrigens unterscheiden sich laut einer Studie von immowelt.de die Gewohnheiten von Männern und Frauen: Um Heizkosten zu sparen, zieht sich jede dritte Frau (33 Prozent) lieber einen warmen Pullover an oder hüllt sich in eine Decke – bei den Männern tun das nur 24 Prozent. Männer (34 Prozent) setzen zur Kosteneinsparung eher auf Technik und steuern ihre Heizung per Zeitschaltuhr (Frauen: 26 Prozent).