Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Mietpreisbremse weist Schwächen auf

Das neue Gesetz zur Begrenzung der Mieten stößt auf wenig Wohlgefallen. Mängel werden von allen beteiligten Seiten genannt. Die Differenz zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete in bestehenden Mietverhältnissen und den aktuellen Angebots- und Wiedervermietungsmieten ist in den vier untersuchten Städten Berlin, Hamburg, München und Frankfurt nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse nicht kleiner geworden. Das hat eine Untersuchung des Mieterbundes ergeben, die allerdings nicht repräsentativ ist. Der Justizminister will das Gesetz jetzt schnell nachbessern. Probleme ergeben sich vor allem aus der gewachsenen Bedeutung der Mietpreisspiegel, die dieser Rolle nicht gerecht werden können, weil sie nicht über genügend Rechtssicherheit und Akzeptanz verfügen. Kritiker fordern eine breitere Datenbasis für die Mietspiegel. Die Stichprobengröße sei aber nicht das Problem, erläutert das Forschungsinstitut empirica, besser wäre mehr Wissenschaftlichkeit. Die geplante Novellierung sieht auch die Einführung einer gesetzlichen Verpflichtung für Vermieter vor zur Offenlegung der Vormiete. Mieter sollen zukünftig überprüfen können, ob die geforderten Mieten zulässig sind und einen Rückzahlungsanspruch für erhöhte Mietzinszahlungen ab Vertragsschluss bekommen. Die augenblickliche Diskussion belastet das Verhältnis von Mietern und Vermietern unnötig, sorgt für Misstrauen und hat zu gegenseitigen Vorwürfen geführt. Das sei keine gute Basis für ein Verhältnis auf Gegenseitigkeit, beklagen Praktiker.

Makler und Hausverwalter müssen Sachkunde nachweisen

Makler und gewerbliche WEG-Verwalter müssen zukünftig einen Sachkundenachweis erbringen. Das Bundeskabinett hat einen Gesetzentwurf beschlossen, der die Vorschrift des § 34c GewO ändern und den Verbraucherschutz stärken soll. Danach soll auch der Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung für Verwalter verpflichtend werden. Der Sachkundenachweis dient der qualitativen Verbesserung der angebotenen Dienstleistungen. Welche Inhalte der Sachkundenachweis haben wird und wie dieser erfolgen soll, steht noch nicht fest. Die Berufshaftpflichtversicherung soll Wohnungseigentümer vor finanziellen Schäden schützen, die bei der fehlerhaften Berufsausübung entstehen können. Der Gesetzentwurf muss dem Bundesrat zur Entscheidung vorgelegt werden. Nach dessen Zustimmung wird das Gesetz von dem zuständigen Minister, der Bundeskanzlerin und dem Bundespräsidenten unterschrieben und anschließend veröffentlicht. Neun Monate nach seiner Veröffentlichung tritt das Gesetz in Kraft, voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte 2017. Mit dem Inkrafttreten müssen die neuen Anforderungen erfüllt werden. Gewerbliche Wohnungseigentumsverwalter und Makler, die bereits sechs Jahre tätig sind, sollen von der Sachkundeprüfung befreit sein. Dies gilt auch für sich selbstverwaltende Eigentümergemeinschaften oder die nicht gewerbsmäßige Verwaltung durch einen Miteigentümer. Ohne Regelung bleibt auch die Verwaltung eigenen Vermögens, da nicht von einer Gewerbsmäßigkeit ausgegangen wird. Die berufsständischen Organisationen begrüßen diese Änderung als Meilenstein der Professionalisierung der Branche.

Freizugsprämie gefordert: Neubau-Eigentumswohnungen immer seltener im Besitz von Selbstnutzern

Niedrige Zinsen, fehlende Anlagealternativen und das Versprechen auf eine schnelle Rendite aus Mieteinnahmen in Städten ziehen vermehrt Kapitalanleger und Investoren an. Der Anteil der Privatpersonen und Haushalte mit geringem oder niedrigem Einkommen am gesamten Neubauvolumen von Eigentumswohnungen wird immer geringer. Das zeigt sich auch in der stagnierenden Wohnungseigentumsquote. Sie liegt seit dem Jahr 2003 konstant bei rund 43 Prozent. Trotz anhaltend niedriger Zinsen für Hypothekenkredite koppelte sich die Eigentumsquote in den vergangenen Jahren vom Wachstum der Baufertigstellungen und Baugenehmigungen von Eigentumswohnungen ab. In Deutschland gibt es rund neun Millionen Eigentumswohnungen, von denen etwa 3,7 Millionen von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Im vergangenen Jahr wurden fast 60.000 neue Eigentumswohnungen errichtet, doppelt so viele Eigentumswohnungen wie noch 2010, dennoch bleibt die Eigentümerquote nahezu unverändert. Dabei ist Wohnungseigentum ein wichtiger Baustein zur privaten Altersvorsorge und laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) – bezogen auf die laufenden Ausgaben um bis zu 30 Prozent günstiger als das Wohnen zur Miete. Selbst in angespannten Wohnmärkten liegt der Kos­tenvorteil noch bei über 20 Prozent. Es bedarf also einer gezielten Förderung, um die Eigentumsquote zu erhöhen. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) plädiert aus diesem Grund für eine sogenannte Freizugsprämie für selbstnutzende Wohnungseigentümer. Diese Prämie soll selbstnutzenden Wohnungseigentümern beim Neubau oder Ersterwerb einer Eigentumswohnung zugute kommen, wenn dafür eine Mietwohnung frei wird. Die Prämie würde Haushalten mit geringem Eigenkapital und niedrigem Einkommen die Finanzierung erleichtern, müsste aber an Einkommensgrenzen gekoppelt sein, um Mitnahmeeffekten oder Spekulationen entgegenzuwirken, fordert der DDIV.

Historische Gebäude prägen das Stadtbild

Denkmale zu erhalten, ist eine Aufgabe mit Zukunft, die sich für alle lohnt: die Bewohner, die in einem Gebäude mit Charakter wohnen und alle anderen, weil denkmalgeschützte Gebäude ortsprägend sind. Darauf weist derzeit eine Ausstellung in Potsdam hin. Unter dem Titel "Seht, welch kostbares Erbe! – Baudenkmale in Deutschland" zeigt die Ausstellung Denkmale der verschiedensten Gattungen aus ganz Deutschland, die von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz gefördert wurden – von Kirchen und Schlössern bis hin zu archäologischen Ausgrabungen und technischen Denkmalen. Die Ausstellung ist noch bis zum 3. Oktober 2016 in der Französischen Kirche, Charlottenstraße, 14467 Potsdam täglich von 11 bis 17 Uhr zu sehen.

Die Einhaltung des Denkmalschutzes stellt für Bauherren eine große Herausforderung dar. Denn die Bewahrung der Aussagekraft und der Struktur des Gebäudes ist bei der Renovierung und Sanierung denkmalgeschützter Bauten vorgeschrieben. Bei Altbauten und historischen Gebäuden werden vor allem individuelle Lösungen verlangt. Dabei steht die Beschaffung der passenden Baustoffe oft im Vordergrund. Spezialisierte Händler und Manufakturen sind zumeist die erste Anlaufstelle um den Charakter des Gebäudes trotz Umbau oder Renovierung erhalten zu können. Oft geht es darum, die traditionelle Handwerkskunst mit den modernen Erfordernissen in Einklang zu bringen. So ist es beispielsweise möglich, antike Beschläge mit integrierten elektronischen Zutrittssystemen auszustatten, um den Charakter der Türen zu erhalten und gleichzeitig die Sicherheit zu erhöhen.

Eigenbedarf: Wann Mieter ausziehen müssen

Deutschland ist wie kein anderes europäisches Land ein Land der Mieter. Die Mietgesetze in Deutschland sind grundsätzlich mieterfreundlich. Kein Mieter ist der Willkür seines Vermieters ausgesetzt. Aber wenn der Vermieter die Wohnung selbst braucht, müssen Mieter ausziehen. Nur in besonderen Härtefällen können sie der Kündigung widersprechen. Chancen zu bleiben haben vor allem alte oder kranke Menschen, die schon lange in der Wohnung leben. In vielen Großstädten kann den Mietern erst nach mehreren Jahren wegen Eigenbedarfs gekündigt werden – und zwar dann, wenn die Wohnung erst nach Abschluss des Mietvertrags in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Die Zeitschrift Finanztest beschreibt, welche Rechte für Mieter und Vermieter gelten in der September-Ausgabe 2016 oder unter www.test.de/eigenbedarf. Eigentümer dürfen Mietern kündigen, wenn sie eine Wohnung für sich, ihre Familie oder nahe Verwandte brauchen. Dazu zählen auch Nichten und Neffen, Stiefkinder oder Schwiegereltern. Zulässig ist Deutschland ist wie kein anderes europäisches Land ein Land der Mieter. Die Mietgesetze in Deutschland sind grundsätzlich mieterfreundlich. Kein Mieter ist der Willkür seines Vermieters ausgesetzt. Aber wenn der Vermieter die Wohnung selbst braucht, müssen Mieter ausziehen. Nur in besonderen Härtefällen können sie der Kündigung widersprechen. Chancen zu bleiben haben vor allem alte oder kranke Menschen, die schon lange in der Wohnung leben. In vielen Großstädten kann den Mietern erst nach mehreren Jahren wegen Eigenbedarfs gekündigt werden – und zwar dann, wenn die Wohnung erst nach Abschluss des Mietvertrags in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Die Zeitschrift Finanztest beschreibt, welche Rechte für Mieter und Vermieter gelten in der September-Ausgabe 2016 oder unter www.test.de/eigenbedarf. Eigentümer dürfen Mietern kündigen, wenn sie eine Wohnung für sich, ihre Familie oder nahe Verwandte brauchen. Dazu zählen auch Nichten und Neffen, Stiefkinder oder Schwiegereltern. Zulässig ist eine Kündigung auch, wenn Eigentümer oder deren Angehörige eine Wohnung als Praxis, Kanzlei oder in anderer Weise gewerblich nutzen wollen. Auch Wohnungsbedarf für Haushaltshilfen und Pflegepersonal kann Grund für eine Kündigung sein. Sogar wenn der Vermieter in ernsthaften wirtschaftlichen Schwierigkeiten steckt, darf er seinen Mietern kündigen, wenn er dadurch beim Verkauf der Immobilie einen viel höheren Preis erzielen kann.eine Kündigung auch, wenn Eigentümer oder deren Angehörige eine Wohnung als Praxis, Kanzlei oder in anderer Weise gewerblich nutzen wollen. Auch Wohnungsbedarf für Haushaltshilfen und Pflegepersonal kann Grund für eine Kündigung sein. Sogar wenn der Vermieter in ernsthaften wirtschaftlichen Schwierigkeiten steckt, darf er seinen Mietern kündigen, wenn er dadurch beim Verkauf der Immobilie einen viel höheren Preis erzielen kann.

Zunehmend gefragt: Vario- und Mikrowohnungen

Die Wohnungsknappheit in den Ballungszentren verändert die Nachfrage. Am Investmentmarkt ist feststellbar, dass die Nachfrage nach Mikro-Wohnanlagen in den letzten zweieinhalb Jahren deutlich zugenommen hat, vor allem nach Studentenwohnanlagen. Das umgesetzte Volumen von Mikro-Wohnanlagen in Deutschland stieg laut Auskunft von Savills auf den höchsten jemals registrierten Wert an. Das Segment Mikrowohnen bewegt sich dabei oftmals im Spannungsfeld zwischen Wohnen und Beherbergung. Es umfasst unter anderem Wohnapartmenthäuser, Studentenwohnanlagen aber auch Apartments mit vielfältigen Service-Angeboten ähnlich wie im Beherbergungs- und Hotelsegment. Diesem Markt wird aus mehreren Gründen eine sichere Zukunft vorhergesagt: Die Zahl der Ein-Personen-Haushalte steigt seit Jahren ebenso regelmäßig wie die Zahl der Studierenden, und die Berufswelt verlangt in steigendem Maße Mobilität. Dementsprechend stieg die Zahl der Fernpendler zwischen 2004 und 2014 um 28 Prozent. Auch die Bundesrepublik misst dem Thema Mikro-Wohnungen eine immer größere Bedeutung bei. Mit dem Förderprogramm für Modellvorhaben sogenannter Vario-Wohnungen will das Bundesbauministerium neue Wege für bezahlbares Bauen gehen. Die Wohnungen sollen geräumig, flexibel und nachhaltig sowie von Anfang an barrierefrei sein, damit sie sich mittel- bis langfristig auch für Senioren oder andere Bevölkerungsgruppen eignen. Vario-Wohnungen zeichnen sich dadurch aus, dass die Wohnräume flexibel in verschiedenen Varianten zusammengelegt oder wieder vereinzelt werden können. Seit November 2015 fördert der Bund den Bau im Rahmen der Forschungsinitiative Zukunft Bau.

Möbliert Wohnen – alles andere als verstaubt

Nicht erst, seit Touristen das Wohnen in privaten Apartments entdeckt haben, wächst die Nachfrage nach möblierten Wohnungen. Das Forschungsinstitut F+B, Hamburg, hat sich den bislang unterschätzten Markt genauer angeschaut und dazu eine Studie veröffentlicht. Danach existiert in Hamburg ein überraschend hoher Anteil möblierter Wohnungen. Nachfrager sind beispielsweise Mitarbeiter überregional oder international agierender Unternehmen, denen ein Hotelzimmer zu teuer oder zu beengt wäre. Zuletzt haben die rechtlichen Probleme für Unsicherheit gesorgt, beispielsweise in Berlin bei der Vermietung von Ferienwohnungen. Die Kurzzeitvermietung einer möblierten Wohnung könnte für diese Fälle ein Ausweg sein. Das Forschungsinstitut hat das Gesamtangebot in Hamburg im Zeitraum vom 01.01.2016 bis 31.03.2016 untersucht. Die Durchschnittsmiete aller 2.250 untersuchten Wohnungen lag bei rund 17 Euro je Quadratmeter. Nicht möblierte Wohnungen wurden bei Neuvermietungen für durchschnittlich 12,47 Euro je Quadratmeter angeboten, die Angebotsmieten möblierter Wohnungen lagen bei 19,90 Euro, also um 60 Prozent darüber. Möblierte Wohnungen unterliegen ebenso wie unmöblierte den Miethöheregulierungen und Kündigungsfristen des BGB. Bei der Mieterhöhung kann auf die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel noch ein Möblierungszuschlag aufgeschlagen werden (LG Berlin 63 S 365/01), der vom Zeitwert der Möbel abhängt. Die Berechnung ist jedoch aufwändig und kaum überprüfbar, das gilt insbesondere bei der Anwendung der Mietpreisbremse und wenn kein qualifizierter Mietspiegel existiert. Der Vorteil für Vermieter liegt darin, dass sie für möblierte Wohnungen höhere Mieten erzielen und wegen der kürzeren Mietdauer die Preise häufiger an das aktuelle Marktniveau anpassen können.

Mehr Freiheit für Verbraucher durch freies WLAN und Aufhebung des Router-Zwangs

Das am 1. August 2016 in Kraft getretene Routergesetz beendet in Deutschland den sogenannten Routerzwang. Zusammen mit den Neuregelungen zu WLAN werden die Möglichkeiten der Verbraucher in der digitalen Welt erweitert und ihre Rechte gestärkt. Bisher engte die Praxis einiger Netzbetreiber, ihren Kunden bestimmte Geräte zum Anschluss an das öffentliche Telekommunikationsnetz vorzuschreiben, die Möglichkeiten ein. Nach der neuen Regelung können Endkunden der Telekommunikationsanbieter geeignete Endgeräte auf dem Markt kaufen und anschließen. Erfasst sind alle Arten von Endgeräten wie Router oder Kabelmodem. Netzbetreiber müssen die notwendigen Zugangsdaten unaufgefordert herausgeben. Das zweite Gesetz zur Änderung des Telemediengesetzes, das sogenannte WLAN-Gesetz, ist bereits am 27. Juli 2016 in Kraft getreten. Es stellt klar, dass alle WLAN-Anbieter – sowohl private Betreiber wie auch geschäftsmäßige Anbieter wie Cafés, Hotels oder Bürgerämter – für Rechtsverletzungen von Nutzern ihres WLAN nicht schadensersatzpflichtig sind und sich auch nicht strafbar machen. Das Gesetz soll WLAN-Betreibern – zum Beispiel auch Haus- und Wohnungseigentümergemeinschaften oder Wohnungsgesellschaften – die notwendige Rechtssicherheit verschaffen.

Nervöses Umtreiben bei der Immobilienfinanzierung

Das Blasengespenst geht um und treibt allerlei Schabernack. Da gibt es zum einen die europäische Wohnimmobilienkreditrichtline, die in regionales Recht umgesetzt wurde. Der Immobilienverband Deutschland IVD bemängelt, dass die grundsätzlich nachvollziehbaren EU-Vorgaben in Deutschland strenger ausgelegt werden als nötig. Ursache ist die Formulierung in dem neu geschaffenen §§ 505a Abs. 1 BGB und 18a Abs. 1 KWG. Danach darf ein Kredit nur vergeben werden, wenn wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer den Kredit vertragsgemäß erfüllen wird. Die Banken interpretieren diese Regel so, dass die Laufzeit des Darlehens nicht länger sein darf als die statistische Lebenserwartung des Darlehensnehmers. Die EU-Richtlinie verlangt in Kapitel 6 Absatz 5 jedoch nur, dass das Darlehen vertragsgemäß erfüllt werden muss. Die seit März geltenden neuen Vorschriften zur Kreditvergabe verursachen große Unsicherheit und benachteiligen ältere Kreditnehmer.

Zum anderen will die Bundesregierung mit einem weiteren Gesetz gegen die Risiken einer möglichen Immobilienblase vorgehen. Sie plant nach Angaben der Frankfurter Allgemeinen Zeitung eine Obergrenze, bis zu der Immobilien beliehen werden dürfen. Als erster Schritt ist der Aufbau eines Wohnkreditregisters geplant. Banken sollen entweder jeden Hauskredit anonymisiert oder aber zusammengefasste Daten über Immobilienkredite dort melden. Im nächsten Schritt soll die Bundesregierung oder die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) bei Bedarf vorübergehend Obergrenzen für die Beleihung von Immobilien in Deutschland verhängen dürfen, zum Beispiel bis zu 60 oder 80 Prozent des Beleihungswertes. In Irland und den Niederlande wurden solche Beleihungsgrenzen eingeführt, nachdem dort Immobilienblasen geplatzt waren.

Brexit bewegt die Immobilienbranche

Die EXPO REAL wirft bereits Ihre Schatten voraus und verkündet die wichtigsten Themen des Jahres 2016. Dazu gehören auf jeden Fall die Auswirkungen des Brexit. "Für den wirtschaftlichen Erfolg ist nationale Abschottung keine Option", erklärt Klaus Dittrich, Vorsitzender der Geschäftsführung der Messe München. Die Immobilien- und Investmentbranche könne nur prosperieren, wenn der internationale Handel funktioniert. Der erste Schock nach dem überraschenden Brexit-Votum vom 23. Juni ist inzwischen verdaut und die Lage an den internationalen Finanzmärkten hat sich ein wenig entspannt. Das britische Pfund ist weiterhin auf einem niedrigen Stand, doch der Dax hat sich nach einer kurzen Talfahrt wieder eingependelt. Auf ihrer jüngsten Sitzung hat die EZB daher entschieden, an ihrer bisherigen Geldpolitik festzuhalten und den Leitzins von null Prozent beizubehalten. Der Strafzins für Banken, die ihr Geld bei der EZB einlagern, liegt nach wie vor bei 0,4 Prozent. Das sind weiterhin beste Voraussetzungen für die Finanzierung von Immobilien. Die mittel- bis langfristigen Auswirkungen des Brexit auf den Hypothekenmarkt in Deutschland sind jedoch noch unklar. Kurzfristig können Immobilienkäufer weiterhin von den extrem niedrigen Baufinanzierungszinsen profitieren, sollten aber Entscheidungen nicht allzu lange aufschieben. Empfehlenswert ist weiterhin eine Finanzierung mit hoher Tilgungsrate und langer Zinsbindung