Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Private Verkäufer können den Wert von Immobilien nur schwer kalkulieren

Die Immobilienpreise sind in diesem Jahr stärker gestiegen als in den Vorjahren. Die Preisentwicklung verläuft jedoch regional äußert unterschiedlich. Wer in diesen unübersichtlichen Zeiten eine Immobilie verkaufen will, sollte den Marktwert der Immobilie vorher genau ermitteln lassen. Die Wertermittlung kann durch einen Gutachter, Sachverständigen oder erfahrenen Immobilienmakler erfolgen. Den Preis ausschließlich anhand von Preisen in Immobilienportalen zu ermitteln, wäre fahrlässig. Dort werden nur Angebots- aber keine Verkaufspreise angegeben. Wer den Angebotspreis zu hoch oder zu niedrig ansetzt, riskiert fatale Folgen. Ein zu niedriger Angebotspreis bedeutet von Anfang an einen Geldverlust. Aber auch wer seine Immobilie zu teuer anbietet, muss mit Einbußen rechnen: Der Verkauf zieht sich hin und die schrittweise Preisreduzierung sorgt am Ende für ein schlechteres Verkaufsergebnis als unter optimalen Bedingungen erzielbar gewesen wäre. Immobilienspezialisten verfolgen die Entwicklung sehr genau und können auf Grund ihrer Erfahrung präzise Marktwertanalysen erstellen. Dabei greifen sie unter anderem auf den IVD-Preisspiegel Wohneigentum zurück, der 370 Städte der Bundesrepublik berücksichtigt. Danach sind die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand mit mittlerem Wohnwert in Deutschland im Jahr 2016 durchschnittlich um gut sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr angestiegen – jedoch mit großen regionalen Unterschieden. 2015 lag die Preissteigerung in diesem Segment noch bei knapp fünf Prozent. Der seit 2010 begonnene Preisanstieg hat sich weiter fortgesetzt. Insbesondere in den deutschen Großstädten kam es zu deutlich stärkeren Preissteigerungen als in den vergangenen Jahren.

Deutsche so reich wie nie zuvor

Das Geldvermögen der privaten Haushalte belief sich Mitte 2016 auf 5,401 Billionen Euro. Es stieg innerhalb eines Quartals um 44 Milliarden Euro oder 0,8 Prozent, teilte die Deutsche Bundesbank Ende Oktober mit. Obwohl dieser Anstieg im langfristigen Durchschnitt liegt, ist er angesichts von Niedrigzinsen und Börsenflaute bemerkenswert. Denn die Menschen in Deutschland besitzen derzeit soviel Geldvermögen wie nie zuvor. Der robuste Arbeitsmarkt und steigende Reallöhne haben zu dieser Entwicklung beigetragen. Das Vermögen verteilt sich auf Bargeld, Wertpapiere, Bankeinlagen sowie Ansprüche gegenüber Versicherungen.

Wie das Vermögen genau verteilt ist, geht aus der Studie nicht hervor. Bundesbürger investierten zuletzt besonders in Renten- und Immobilienfonds, Aktien waren dagegen etwas weniger beliebt. Das meiste Geld floss wie schon bisher in Bargeld und Bankguthaben sowie in als sicher geltende Versicherungen und Pensionseinrichtungen. Der Zuwachs bei Versicherungen und Pensionseinrichtungen fiel aber im Vergleich mit den Vorjahren unterdurchschnittlich aus. Die Verbindlichkeiten der privaten Haushalte stiegen im gleichen Zeitraum um knapp 16 Milliarden Euro. Bundesbürger zogen überdies Geld aus Spareinlagen ab und nutzten die niedrigen Zinsen, um sich günstig Kredite zu verschaffen, die in erster Linie dem Immobilienerwerb dienten. Das Geld wird umgeschichtet. Immobilien genießen bei Anlegern ein hohes Ansehen, weil die steigenden Mieten trotz hoher Immobilienpreise weiterhin gute Renditen versprechen.

Immobilienwirtschaft in Hochstimmung

Wie eine riesige Party wirkten die Bilder aus München von der Expo Real, der Internationalen Fachmesse für Immobilien und Investitionen, die in diesem Jahr 39.101 Teilnehmer aus 77 Ländern hatte. Die Messe wirkte als Stimmungsaufheller über ihre Grenzen hinaus, denn nicht nur die Immobilienbranche ist gut gelaunt, – die deutsche Wirtschaft schaut insgesamt optimistisch in die Zukunft. Der ifo Geschäftsklimaindex stieg zum siebten Mal in Folge. Die Unternehmer sind zufrieden mit ihrer aktuellen Geschäftslage und blicken zuversichtlich auf die kommenden Monate. Der Aufschwung in Deutschland gewinnt an Fahrt. Das Bauhauptgewerbe eilt weiterhin von Rekord zu Rekord. Auch die Erwartungen erreichen ein neues Rekordhoch. Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt die Monatsbefragung für den Deutschen Hypo Immobilienkonjunktur-Index. Trotz der schwächelnden Weltkonjunktur und der nicht absehbaren Folgen der Brexitentscheidung für Deutschland schätzen die Experten der Immobilienbranche die aktuelle Lage besser ein als im Vorjahr. Während die Immobilienkonjunktur unbeeindruckt von Stimmungen und Eindrücken nur leicht zunimmt, steigt das Immobilienklima um deutliche 6,5 Prozent auf 143,6 Indexpunkte an. Ob sich diese Euphorie halten wird oder nur ein kurze hitzige Phase darstellt, bleibt abzuwarten. Experten raten, einen kühlen Kopf zu bewahren.

Schlüssel verloren: Das ist ärgerlich und kann teuer werden

Wer nachts vor verschlossener Wohnungstür steht und seinen Schlüssel nicht findet, befürchtet Ärger – oft zu Recht. Schlüsseldienste sind teuer, und gelegentlich bedienen sich die Anbieter zweifelhafter Methoden. Meistens müssen die Beträge sofort und in bar bezahlt werden. Werden über 100 Prozent höhere Sätze verlangt als ortsüblich, handelt es sich um Wucher. Damit ist ein Straftatbestand erfüllt (§ 291 StGB). Zulässig und üblich sind allerdings Nacht-, Wochenend- sowie Feiertags­zu­schläge von 150 Prozent. Üblicherweise enthalten Mietverträge eine Klausel, nach der Mieter bei Verlust von Haus- oder Wohnungsschlüsseln die Kosten zu tragen haben. Geht ein Schlüssel für eine Schließanlage in einem Mehrfamilienhaus verloren, können leicht Kosten in vier- bis fünfstelliger Höhe entstehen, wenn aus Sicherheitsgründen die gesamte Anlage ausgetauscht werden muss. Der Mieter haftet jedoch nicht in jedem Fall für alle Kosten. Formularmäßige Mietvertragsklauseln, die dem Mieter bei Schlüsselverlust generell einen kompletten Austausch der Schließanlage auferlegen, sind unwirksam (LG Berlin, Az. 64 S 551/99). Der Mieter haftet nur, wenn die Anlage auch wirklich ausgetauscht wird, denn sonst ist kein Schaden entstanden, der ersetzt werden müsste (BGH, 05.03.2014, Az. VIII ZR 205/13). Dasselbe gilt, wenn beim Auszug nicht mehr alle Schlüssel vorhanden sind. Mieter können sich gegen Kosten wegen des Schlüsselverlustes versichern. Noch besser ist es vorzusorgen: Bewahren Sie den Schlüssel auch unterwegs sicher dort auf, wo Sie ihn gut wieder finden und er nicht so leicht gestohlen werden kann. Hinterlegen Sie einen Zweitschlüssel bei einem Nachbarn oder im Freundeskreis, keinesfalls aber unter der Fußmatte oder im Blumentopf vor der Tür. Notieren Sie Namen und Adresse keinesfalls am Schlüsselbund. Ist Ihnen der Schlüssel trotz aller Vorsicht abhanden gekommen, lohnt sich unter Umständen der Gang ins Fundbüro.

Wohnen: Teurer in der Stadt, günstig auf dem Land

In den attraktiven Großstädten und deren Umland ist Wohnraum rar und teuer. Abseits der Ballungsräume ist das Angebot dagegen größer als die Nachfrage. Preisrückgänge, Leerstand und die Gefährdung der Wirtschaftlichkeit des Immobilienbesitzes sind dort die Folge. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle Bericht „Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland“ des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung, BBSR.

Wie groß die regionalen Unterschiede sind, zeigt vor allem die Schere bei den Wohnungsmieten: Die Spanne bei den durchschnittlichen Neuvertragsmieten reichte im ersten Halbjahr 2016 von 4,24 Euro pro Quadratmeter in Wunsiedel im Fichtelgebirge bis zu 15,52 Euro pro Quadratmeter in der Stadt München. Vor allem in einigen großen Städten über 500.000 Einwohner und in kleineren Großstädten steigen die Mieten weiter. Bundesweit legten die Neuvertragsmieten im ersten Halbjahr um 3,2 Prozent zu. Getrieben werden die Mieten durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in wachsenden Städten.

Der Markt reagiert mit hohen Baugenehmigungszahlen auf die Wohnungsknappheit. Aber nicht jede genehmigte Wohnung wird auch tatsächlich gebaut. Überdies suchen Bauherren wegen der hohen Preise in den Kernstädten bezahlbarere Alternativen außerhalb der Großstädte. Daher stiegen die Genehmigungszahlen im ersten Halbjahr 2016 in den Umlandkreisen der Großstädte überdurchschnittlich. Im vergangenen Jahr wurden 248.000 neue Wohnungen fertiggestellt worden. Der jährliche Neubaubedarf liegt dem Bericht zufolge jedoch bei 350.000 bis 400.000 Wohnungen.

Angesichts des knappen Baulandes in den wachsenden Groß- und Universitätsstädten sollte der Gebäudebestand mehr als bisher in den Blick genommen werden, mahnt das BBSR. Durch Um- und Ausbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden ließen sich erhebliche Potenziale heben. Auch durch Dachausbauten und -aufstockungen könnten Zehntausende Wohnungen geschaffen werden. Darüber hinaus böten Umwandlungen von Büro- und Verwaltungsbauten und anderen Bauten in Wohngebäude wichtige Möglichkeiten, um mehr Wohnraum im Bestand zu schaffen.

Immobilienpreise steigen stärker als Mieten

Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen haben sich in allen Vergleichszeiträumen deutlich oberhalb der Neuvertrags- und vor allem der Bestandsmieten entwickelt. So lautet die Kernaussage des Forschungs- und Beratungsunternehmens F+B. Der seit 2004 fortgeschriebene F+B-Wohnindex über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien für Preise und Mieten stieg im Vergleich der beiden ersten Quartale 2016 um 1,8 Prozent, im Jahresvergleich der jeweiligen zweiten Quartale 2016 und 2015 um 4,7 Prozent und im 10-Jahresvergleich um 21,8 Prozent.

Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser trieben die Wachstumsdynamik an. Dagegen verlaufen die Entwicklung der Bestandsmieten und Preise von Mehrfamilienhäusern auch im Langfristvergleich deutlich unterdurchschnittlich. Die Datenanalyse für Deutschland hat gezeigt, dass von 494 Städten und Gemeinden mit über 25.000 Einwohnern nur eine einzige Kommune mehr als zehn Prozent Mietsteigerung zwischen den jeweils zweiten Quartalen 2016 und 2015 zu verzeichnen hatte. Im Jahresvergleich gab es insgesamt häufig deutlich über der Inflationsrate liegende Mietsteigerungen. Andererseits waren Rückgänge bei den Mieten sogar in den Top 50-Städten keine Einzelfälle.

Die Top 7-Metropolen München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Köln und Berlin verzeichnen aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern kontinuierlich wachsende Immobilienpreise.

Bei den Neuvertragsmieten ist München Spitzenreiter mit Marktmieten von durchschnittlich 12,90 Euro pro Quadratmeter für zehn Jahre alte, 75 Quadratmeter große Wohnungen. Innerhalb der Top 7-Standorte sind die Mieten in Berlin mit 7,90 Euro pro Quadratmeter für die Standardwohnung immer noch relativ günstig. Die Hauptstadt verzeichnete allerdings im vergangenen Jahr mit plus 1,9 Prozent wiederum eine signifikante Aufwärtsbewegung.

Recht: Eigenmächtige Instandsetzung kann nicht in Rechnung gestellt werden

Muss ein Wohnungseigentümer eigentlich für eine Leistung zahlen, die er nicht beauftragt hat, die er ablehnt, nicht braucht oder die für ihn keinen Wert hat? Natürlich nicht, möchte man sofort antworten. Doch diese Antwort kann in der Praxis falsch sein. Denn darüber, ob eine Maßnahme notwendig ist und einen Wert darstellt, kann man trefflich streiten. Es gibt durchaus Fälle, in denen sich Betroffene eine Bereicherung anrechnen lassen müssen. Das Landgericht München hat jetzt einen Streit zwischen einem Wohnungseigentümer und seiner Wohnungseigentümergemeinschaft entschiedenen, in dem es um eine sogenannte aufgedrängte Bereicherung ging: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte gegen den Willen eines Eigentümers Duplex-Stellplätze saniert. Sie ging davon aus, dass die Stellplätze Gemeinschaftseigentum seien und in den nächsten Jahren sanierungsbedürftig werden. Ein Eigentümer teilte der Hausverwaltung mit, dass er keine Arbeit an seinem Tiefgaragenplatz wünsche. Er nutzte den Stellplatz nicht, weil sein Auto wegen dessen Höhe gar nicht in den Duplex-Stellplatz passt. Die Hausverwaltung ließ die Arbeiten dennoch durchführen. Nach Abschluss der Sanierung forderte sie – wie beschlossen – die Eigentümer zur Zahlung des Betrages auf, der laut Teilungserklärung auf sie entfällt. Das Gericht entschied, dass ein solches Handeln nur dann berechtigt ist, wenn die Maßnahme im Sinne des Wohnungseigentumrechts zwingend geboten ist, um einen nicht hinnehmbaren Nachteil der anderen Wohnungseigentümer zu verhindern. Das war hier aber nicht der Fall (LG München, 01.02.2016, Az. 1 S 12786/15). Der beklagte Wohnungseigentümer muss weder den geforderten Betrag noch die Gerichtskosten zahlen.

Dunkle Jahreszeit: Neue Vorschrift für Leuchten

Zum 1. September 2016 ist eine neue EU-Vorschrift in Kraft getreten. Wer sich in der Lampenabteilung eines Kaufhauses umschaut, findet seit dem überwiegend Leuchten, die sich mit LED-Lampen betreiben lassen. Die bereits in den Regalen stehenden Packungen darf der Handel aber noch verkaufen. Leuchtmittel müssen jetzt mindestens die Energieeffizienzklasse A erzielen. Damit werden LEDs zur Standardausstattung. Wichtigster Pluspunkt: LEDs erzeugen mit wenig Strom relativ viel Helligkeit. Die Stiftung Warentest warnt vor Schnäppchen, mit denen Verkäufer versuchen, Auslaufmodelle "zu verramschen". Es gibt aber auch Auslaufmodelle für energiesparende Lampen, denen jedoch stromzehrende Halogenglühlampen beigefügt sind. Bei diesen können Verbraucher bedenkenlos zugreifen, sollten aber am besten sofort die passenden LEDs dazu kaufen. Wichtig sei die richtige Deklaration: Aus dem Energieetikett sollte hervorgehen, dass die Leuchte für Lampen der Energieklasse A (oder besser) geeignet ist. Der Kauf von LEDs rechnet sich schon nach weniger als einem Jahr. Wer drei alte 60-Watt-Glühbirnen durch gleich helle LEDs ersetzt, spart bei den Stromkosten: Statt 50 Euro pro Jahr fallen bei täglich dreistündigem Betrieb nur noch fünf Euro an. Die 230-Volt-Halogenlampen mit gerichtetem Licht verschwinden vollständig aus dem Angebot. Diese sogenannten Reflektorlampen mit GU10-Sockel scheitern an den verschärften Anforderungen an die Effizienz. Stiftung Warentest hat einen Produktfinder auf der Internet-Seite www.test.de unter dem Stichwort "Lampen im Test" eingerichtet.

Hohe Qualität des Trinkwassers durch Kontrollen sichern

Leitungswasser kann man in Deutschland fast überall bedenkenlos trinken. Die Stiftung Warentest hat kürzlich sogar darauf hingewiesen, dass Wasser aus Flaschen nicht nur wesentlich teurer als Wasser aus dem häuslichen Hahn ist, sondern wegen der Verpackungen auch weniger umweltfreundlich. Umso wichtiger ist es, die hohe Qualität des Leitungswasser sicher zu stellen. Nach Maßgabe der Trinkwasserverordnung filtern die Wasserwerke Schadstoffe aus und führen strenge Kontrollen durch, bevor das Wasser in das Trinkwasserversorgungssystem eingespeist wird. Vermieter sind verpflichtet, mögliche Gefährdungen der Trinkwasser-Installation zu analysieren und geeignete Vorkehrungen zu deren Vermeidung zu treffen. Eine neue Richtlinie (VDI/BTGA/ZVSHK 6023 Blatt 2) des VDI liefert Sachverständigen Hilfestellungen zur fachgerechten Durchführung und Dokumentation in der Praxis und gibt Hinweise für die Planung, Errichtung, Inbetriebnahme, Nutzung, Betriebsweise und Instandhaltung aller Trinkwasser-Installationen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt: Die Wasserversorgungsanlagen stehen in der Regel in gemeinschaftlichem Eigentum. Die Gemeinschaft ist laut Trinkwasserverordnung verpflichtet, die Trinkwasserversorgungsanlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf Legionellen zu überprüfen, wenn zumindest eine der Wohnungen vermietet ist (LG Saarbrücken, 18.12.2015, 5 S 17/15). Die daraus entstehenden Kosten sind von allen Eigentümern zu tragen (§ 5 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG).

Effizientes Heizen zahlt sich doppelt aus

Energieeffizienz lohnt sich, weil die sauberste und günstigste Energie die ist, die gar nicht erst verbraucht wird. In privaten Haushalten entfallen rund zwei Drittel der Energiekosten auf das Heizen. In den vergangenen Jahren hat sich die Heiztechnik zwar immer weiter verbessert, aber das Durchschnittsalter deutscher Heizungen liegt bei 16,6 Jahren. Die Vorzüge moderner Technik kommen also längst nicht in dem Maße zum Tragen, wie das wünschenswert wäre. Ein neues Förderprogramm soll jetzt dazu beitragen, vorhandene Energieeinsparpotentiale an bestehenden Heizungssystemen besser auszuschöpfen. Eigentümer müssen nicht gleich die ganze Heizung erneuern lassen, sondern können sich bei der Optimierung auf wesentliche Teile konzentrieren. Der Zuschuss des Förderprogramms beträgt 30 Prozent der Netto-Investitionskosten und kommt privaten und gewerblichen Eigentümern von Heizungsanlagen zugute. Gefördert werden der Austausch einer alten gegen eine neue hocheffiziente Pumpe für Heizung und Warmwasser in bestehenden Gebäuden und die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs inklusive begleitender Maßnahmen, zum Beispiel Thermostatventile. Das Förderprogramm ist auf fünf Jahre angelegt. Wer die Förderung in Anspruch nehmen möchte, muss sich auf der Webseite des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) vor Beginn der Maßnahme selbst registrieren. Die Maßnahme muss spätestens sechs Monate nach der Registrierung durchgeführt worden sein. Mehr Informationen unter www.bafa.de, Stichwort Energie.