Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Energie und Kosten sparen: Nach 30 Jahren hat die alte Heizung ausgedient

Viele Hauseigentümer mit einer vor dem Jahr 1987 gebauten Heizungsanlage müssen den Heizkessel in diesem Jahr erneuern lassen. Sie unterliegen der Austauschpflicht nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2014. Ob das Alter der Heizung die gesetzliche Frist überschreitet, können Hauseigentümer auf dem Typenschild, im Schornsteinfegerprotokoll oder in den Bauunterlagen nachlesen. Oft lohnt sich der Tausch bereits vorher. Damit beugen Hauseigentümer dem steigenden Ausfallrisiko älterer Anlagen vor und sorgen bereits ab einem Alter von 20 Jahren in vielen Fällen für mehr Wirtschaftlichkeit, die sich Monat für Monat bezahlt macht. Von den bundesweit rund 21 Millionen Heizungsanlagen wurden 21 Prozent vor 1990 eingebaut, ergab eine Studie des Bundesverbandes der Energie- und Wasserwirtschaft von 2014. Rund drei Millionen Anlagen sind demzufolge älter als 27 Jahre. Der Anteil der über 30 Jahre alten Heizkessel ist unbekannt.

Nicht alle der über drei Jahrzehnte alten Heizungsanlagen müssen raus. Niedertemperatur- und Brennwertkessel dürfen weiter betrieben werden, waren aber vor dem Jahr 1987 noch recht selten. Den alten Heizkessel weiter betreiben dürfen auch Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die eine Wohnung ihres Hauses seit dem Stichtag 1. Februar 2002 selbst bewohnen. Bei einem Eigentümerwechsel nach dem 1. Februar 2002 beträgt die Frist zur Erfüllung für den neuen Eigentümer zwei Jahre. Der Schornsteinfeger prüft die Einhaltung der Vorschriften.

Wieviel Sicherheit ist notwendig? Versichern – aber richtig

Versicherungen sollen Sicherheit in Ausnahmesituationen bieten, in die jeder geraten kann. Man kann sich nahezu gegen jedes Risiko absichern, doch nicht jede Versicherung ist auch sinnvoll. Eine regelmäßige Überprüfung der Policen ist sinnvoll, weil sich auf der einen Seite die Lebensbedingungen der Versicherten ändern und andererseits, weil die Versicherungen Ihre Tarife immer wieder auf der Grundlage neuer Berechnungen anbieten. Der Vergleich der Tarifbedingungen verschiedener Versicherungen lohnt sich. Untersuchungen der Verbraucherstiftung Test zeigen, dass Versicherte durch einen Tarif- oder Versicherungswechsel mehrere Hundert Euro im Jahr sparen können. Dabei kommt es darauf an, nicht nur auf die Preise, sondern auch auf den Umfang des Schutzes zu achten. Neue Tarife in der Privathaftpflicht- und Hausratversicherung bieten oft mehr Schutz als alte. Wichtig ist es, den eigenen Bedarf sorgfältig abzuwägen, besonders wenn sich im Leben etwas verändert hat, zum Beispiel wenn Paare zusammen ziehen, wenn Kindern geboren werden, nach einem Umzug, wenn die Wohnung größer oder kleiner geworden ist und ganz besonders beim Hausbau oder Umbau. Unter allen Versicherungen gehört die private Haftpflichtversicherung für 85 Prozent aller deutschen Haushalte zu den wichtigsten Absicherungen, weil sie vor existenzbedrohenden Schäden schützt.

Mobilität: So teuer wird der Umzug

Wer umzieht, will sich verändern, nutzt die Gunst der Stunde oder fängt etwas Neues an. Der zur Zeit äußerst attraktive Immobilienmarkt in Deutschland bewirkt ein reges Umzugsgeschehen. Wie teuer Umzüge innerhalb Deutschlands und ins Ausland sind, hat eine Studie von Movinga in 75 Städten und 51 Ländern untersucht und die Ergebnisse miteinander verglichen. Die tatsächlichen Kosten können von diesen Zahlen im Einzelfall abweichen, weil jeder Umzug andere Anforderungen stellt. Die Studie der Online-Umzugsplattform hat die Kosten in den gefragtesten Städten der Welt miteinander verglichen und beziffert auch die Kosten im ersten Monat nach einem Umzug. Ermittelt wurden die Durchschnittsmiete für eine Wohnung von 35 Quadratmeter in Zentrumsnähe, die Kosten für einen Handyvertrag, die Kosten für Lebensmittel und für den öffentlichen Nahverkehr. Danach zahlt der Zugezogene in New York unter allen anderen Städten die teuerste Miete mit rund 1.900 Euro pro Monat. In Zürich ist der Handyvertrag mit 91 Euro am teuersten. In Luanda, Angola, kostet die Verpflegung für einen Monat mit 1.053 Euro am meisten. London hat den teuersten öffentlichen Nahverkehr mit 144 Euro pro Monat. Hong Kong hat die höchsten Kosten für Arbeitszeit und Transport bei einem Umzug. Ein Umzug nach Tunis ist unter allen untersuchten Städten am günstigsten, nach Luanda in Angola am teuersten. Unter allen deutschen Städten liegt Frankfurt am Main bei den durchschnittlichen Kosten für Essen und Getränke von 1.377 Euro im ersten Monat auf Position eins, weltweit auf Platz 26. Mehr Informationen: https://www.movinga.de/umzugskosten-index .

Neues BGH-Urteil: Vermieter müssen Nachforderung von Betriebskosten rechtzeitig stellen

Der Bundesgerichtshof (BGH, 25.01.2017, VIII ZR 249/15) hat in einem neuen Urteil die gesetzliche Regel nochmals bekräftigt, nach der Vermieter die Vorauszahlungen der Betriebskosten jährlich abrechnen müssen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. In dem aktuellen Fall hatte der Vermieter die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 abgerechnet. Er verwies darauf, dass ihm wegen des Wechsel des Verwalters kein Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung vorlag, der die Grundlage für die Abrechnung bildet. Der Bundesgerichtshof hat aber entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich innerhalb der Jahresfrist abrechnen muss, auch wenn ihm der Beschluss der Wohnungseigentümer noch fehlt. Nach Ablauf der Jahresfrist kann er nur dann eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Die Gründe muss er konkret darlegen. In diesem Fall konnte der Vermieter nicht belegen, was er selbst dazu beigetragen hatte, um diese Situation zu vermeiden. Das Gericht wies darauf hin, dass Mieter einen Anspruch auf Abrechnungssicherheit haben, damit sie sich früh Klarheit über die gegenseitigen Forderungen verschaffen können. Klauseln im Mietvertrag, die dem entgegen darauf hinwirken sollen, dass der Mieter verspätete Nachforderungen akzeptieren muss, sind unwirksam.

Es wird spannend: Weitere Zinsentwicklung unsicher

Die Inflationsrate steigt seit November 2016 leicht an. Sie erreicht den höchsten Wert seit Mitte 2013 und kommt damit in Deutschland dem von der Europäischen Zentralbank (EZB) angestrebten Wert von 2,0 Prozent sehr nahe. Für das laufende Jahr rechnen die Wirtschaftsweisen in Deutschland mit einer Teuerungsrate von 1,6 Prozent. Sollte dieser Trend anhalten, könnte sich die Situation für Immobilienfinanzierungen ändern. Denn eine logische Folge steigender Inflation wären höhere Zinsen. Die EZB wäre dann bald gezwungen, die Zinsen anzupassen, um die Inflation zu drosseln. Experten betrachten die Gesamtlage, die unter anderem von den Energiepreisen beeinflusst wird. Diese steigen seit langem erstmals wieder und ziehen die Teuerung mit nach oben. Noch besteht kein Anlass für schnelles Handeln, die Zentralbank hält an ihrem Kurs fest. Die Baufinanzierungszinsen bewegten sich im letzten Quartal 2016 in einer Spannweite von 0,3 Prozentpunkten. Nach ihrem historischen Tiefstand Anfang Oktober 2016 stiegen die Zinsen bis Mitte Dezember um 0,3 Prozentpunkte auf einen Wert knapp über 1,0 Prozent, um kurz danach wieder leicht abzufallen. Das Zinsniveau ist weiterhin niedrig und schwankt derzeit minimal, langfristig gehen die Experten aber von steigenden Zinsen aus. Mit neuen Tiefstständen sollten Immobilienkäufer im Jahr 2017 besser nicht mehr rechnen.

BGH bestätigt die Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung durch Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem aktuellen Urteil grundsätzlich und wegweisend geklärt, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gleichzusetzen ist mit der durch Miteigentümer- oder Erbengemeinschaften. Das Gericht musste abwägen zwischen dem Schutzbedürfnis eines Mieters vor dem Verdrängungsrisiko und dem Recht eines Eigentümers, sein Eigentum für sich selbst oder nahe Angehörige zu nutzen.

Im konkreten Fall gründete eine Gruppe aus vier Personen 1991 eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und kaufte ein Mehrfamilienhaus im begehrten Münchner Stadtteil Lehel. Zweck der Gesellschaft sind die Instandsetzung, Modernisierung und der Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit die Aufteilung in Wohnungseigentum. Die Sanierung und Aufteilung des Hauses begann im Jahr 1994, einige Wohnungen sind inzwischen verkauft. In dem Haus liegt auch eine seit 1985 für jetzt 1.374,52 Euro monatlich vermietete 5-Zimmer-Wohnung mit 166 Quadratmetern Wohnfläche. Es ist die letzte Wohnung im Haus, die noch nicht saniert ist. Den Mietern wurde im September 2013 gekündigt. Als Grund wurde der Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter angegeben. Dem traten die Mieter entgegen. Die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich und unwirksam, weil eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine unüberschaubar große Gruppe sei und daher als Vermieter keinen Eigenbedarf anmelden dürfe. Auch habe der Vermieter es unterlassen, eine Zweizimmerwohnung im Erdgeschoss des gleichen Hauses anzubieten. Das Gericht entschied jedoch, dass die Verletzung der Anbietpflicht des Vermieters die berechtigte Eigenbedarfskündigung nicht unwirksam macht, sondern lediglich Schadensersatzansprüche zum Beispiel für Umzugs- und Maklerkosten nach sich ziehen kann. Das Gericht bestätigte, dass der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen die besondere Bedeutung von Verfassungsrang zukommt. Jedoch wiegt der Bedarf eines Mieters nicht schwerer als der eines Vermieters oder seiner Angehörigen.

Wohnungsbestände erschöpft – kaum Wohnungsleerstand in Großstädten

In allen Bundesländern standen 2015 weniger Wohnungen leer als noch im Vorjahr. Die Flächenländer Sachsen-Anhalt (11,3 Prozent), Sachsen (10,1 Prozent) und Thüringen (8,4 Prozent) wiesen die höchsten Anteile an leerstehenden Wohnungen auf. Besonders betroffen sind Regionen, in denen die Bevölkerungszahl in den letzten Jahren weiter zurückgegangen ist. Die niedrigsten Anteile unter den Flächenländern hatten Schleswig-Holstein (3,4 Prozent), Baden-Württemberg (3,5 Prozent) sowie Nordrhein-Westfalen und Bayern (je 3,8 Prozent). In den Metropolen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main und München liegt die Leerstandsquote inzwischen unter einem Prozent, aber auch in anderen wachsenden Großstädten gibt es kaum noch freie Wohnungen. Im Durchschnitt der kreisfreien Großstädte betrug der Anteil leerstehender Wohnungen in 2015 nur noch 1,9 Prozent. Die Tendenz ist weiter rückläufig. Diese Angaben stammen aus den Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Außerhalb der Wachstumsregionen drohen sich die Leerstände dagegen bis zum Jahr 2020 zu verdoppeln. In Schrumpfungsregionen steige die Leerstandsquote wieder an, sie beträgt derzeit 6,9 Prozent, geht aus der Residential Valuation von CBRE Deutschland hervor.

Vermietung: Einbauküche nicht sofort abziehbar

Die Aufwendungen für die komplette Erneuerung einer Einbauküche mit Spüle, Herd, Einbaumöbeln und Elektrogeräten in einer vermieteten Wohnung können nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend gemacht werden. Der Bundesfinanzhof (BFH, 03.08.2016 IX R 14/15) hat entschieden, dass die Kosten über einen Zeitraum von zehn Jahren im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) abgeschrieben werden müssen. Der klagende Vermieter hatte in mehreren Wohnungen die Einbauküchen entfernt und durch neue ersetzt. Die entstandenen Aufwendungen wollte er als "Erhaltungsaufwand" abziehen. Das Finanzamt ließ aber lediglich die Kosten für den Einbau von Herd und Spüle gelten sowie für solche Elektrogeräte, deren Gesamtkosten den Betrag für geringwertige Wirtschaftsgüter von 410 Euro nicht überstiegen. Die Aufwendungen für die Einbaumöbel verteilte das Finanzamt auf die voraussichtliche Nutzungsdauer von zehn Jahren. Der BFH bestätigte dieses Vorgehen des Finanzamtes und legte seiner Beurteilung ein geändertes Verständnis zum Begriff der wesentlichen Bestandteile bei Wohngebäuden zu Grunde. Der BFH hatte bislang die Auffassung vertreten, dass Spüle und Küchenherd einer Einbauküche als Gebäudebestandteil gelten. Aufwendungen für die Erneuerung dieser Gegenstände waren als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar. Nunmehr geht der BFH davon aus, dass Spüle und Kochherd keine unselbständigen Gebäudebestandteile mehr sind und begründet dies mit der geänderten Praxis. Die einzelnen Elemente einer Einbauküche gelten jetzt als einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind nur im Wege der AfA steuerlich zu berücksichtigen. Der klagende Vermieter ist nach diesem Urteil wegen des "Verböserungsverbots" aber nicht schlechter gestellt.

Landlust oder Landfrust?

Zwischen Land und Stadt verändert sich etwas: Zum ersten Mal seit der Jahrtausendwende zogen im Jahr 2014 mehr Inländer aus den Großstädten weg als hinzukamen. So lautet das Ergebnis des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), das Zahlen für die 66 kreisfreien Großstädte in Deutschland ausgewertet hat. Besonders für 30- bis 50-Jährige verlieren die Großstädte ihre bisherige Anziehungskraft. Im Jahr 2014 kamen in dieser Altersgruppe auf 40 Zuzüge 49 Fortzüge pro 1.000 Einwohner. Vor allem Familien verlassen die Großstadt. Diesen Trend gab es zwar auch schon vorher, aber nicht so ausgeprägt. Familiär ungebundene Erwachsene finden Großstädte hingegen nach wie vor attraktiv. Ähnlich sieht es bei den 18- bis unter 30-Jährigen aus: Im Durchschnitt kommen in dieser Altersgruppe auf 102 Fortzüge aus der Großstadt 127 Zuzüge je 1.000 Einwohner. Ziel der Fortzüge sind oft die Vorstädte, denn vom Leben auf dem Lande hat so ziemlich jeder eigene Vorstellungen. Dass die ländlichen Räume in Deutschland äußerst vielgestaltig sind, belegt jetzt der vom Thünen-Institut online gestellte Landatlas, der ländliche Regionen unter die Lupe nimmt (www.landatlas.de). Rund 60 Indikatoren werden dort kleinräumig aufbereitet, vor allem zur sozialen, demographischen und wirtschaftlichen Situation, zum Wohnen, zur Versorgungslage und zur Erreichbarkeit verschiedener Einrichtungen. Gleichzeitig diskutieren Experten die Perspektiven schrumpfender Regionen. Zahlreiche Landkreise in dünn besiedelten Gebieten verloren zwischen 2000 bis 2015 bis zu ein Fünftel ihrer Einwohner. Das geht aus den aktuellen Zahlen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hervor. Wichtigste Aussage: Regionen abseits der Ballungsräume werden auch in Zukunft weiter an Bevölkerung verlieren.

Das vernetzte Haus kommuniziert mit dem Internet der Dinge

Der Begriff "Internet der Dinge" (Internet of Thing: IoT) steht für den Trend, dass der Computer durch smarte Geräte ersetzt wird. Per App lassen sich der Wasserkocher in der Küche, das Fitness-Armband oder vernetzte Fahrzeuge steuern. Immer mehr smarte Geräte mit eingebetteten Prozessoren, Sensoren und Netzwerktechnik übernehmen Aufgaben der Steuerung und Überwachung in der häuslichen und privaten Umgebung. Wie privat dabei die Daten tatsächlich bleiben, fragen sich viele Nutzer. Die neue Technologie wirkt sich direkt auf den Menschen aus – sei es in Verkehrssystemen, in der Logistik, im Gesundheitswesen, im vernetzten Haus oder in der Smart City. Dr. Vaskar Raychoudhury, der auf Einladung von Prof. Dr. Christian Becker am Lehrstuhl für Wirtschaftsinformatik tätig ist, erforscht den Zusammenhang zwischen IoT und Big Data. Da bei der Nutzung von smarten Geräten die Menge an persönlichen Informationen neuerdings förmlich explodiert, müssen neue Methoden entwickelt werden, um Big Data-Domänen zu verwalten, erläutert Raychoudhury. Sein besonderes Interesse gilt dabei dem Gesundheitssektor. Die Zukunft hat in diesem Bereich erst begonnen. Ob Neugier oder Skepsis überwiegen, ist noch unentschieden. Diese Technologie regt die Fantasie auf jeden Fall in besonderem Maße an. Es bleibt spannend.