Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Blick über den Tellerrand: Immobilienpreisentwicklung der erfolgreichen Industriestaaten überdurchschnittlich

Um die eigene Situation besser beurteilen zu können, hilft oftmals ein wenig Abstand und der Blick über den Tellerrand. Die Berechnungen der US-Investmentbank Goldman Sachs, die das Handelsblatt veröffentlicht hat, können dabei behilflich sein. Die Studie vergleicht aktuelle Marktdaten mit dem langjährigen Durchschnitt. Das Ergebnis gibt Auskunft darüber, in welchen Industriestaaten die Gefahr am größten ist, dass die Preise für Immobilien in den kommenden zwei Jahren um fünf Prozent oder mehr einbrechen werden. Danach gehört die Schweiz zu den sechs Ländern in denen die Häuserpreise in den kommenden zwei Jahren um mehr als fünf Prozent fallen könnten. Aktuell liegen sie um 30 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. In Australien liegen die Häuserpreise ebenso wie in Kanada um 90 Prozent über dem Durchschnitt. Die Gefahr eines gefährlichen Preisverfalls wird in Australien aber nur auf 25 Prozent geschätzt. In Kanada liegt dagegen die Kreditbelastung um 140 Prozent höher als dies viele Jahre lang der Fall war. Daher schätzen die Analysten das Risiko dort mit 30 Prozent ein. In Norwegen beträgt das Risiko 25 Prozent, die Preise liegen um 100 Prozent über dem Schnitt. In Schweden liegen die Preise um 110 Prozent über dem Schnitt, das Risiko wird mit 35 Prozent angegeben. In Neuseeland ist die Gefahr, dass die Preise abrutschen, mit 40 Prozent am höchsten, der Häuserpreis liegt 120 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. In der Eurozone liegen die Preise derzeit nur 20 Prozent über dem Durchschnitt. Auch das Verhältnis zwischen Preisen und Einkommen ist nur um zehn Prozent erhöht. Großbritannien bildet innerhalb Europas einen Ausreißer: Die Preise liegen um 70 Prozent über dem Schnitt, jedoch hat sich das Verhältnis zwischen Preisen und Einkommen kaum verschlechtert. Für Deutschland gibt es keine gesonderte Erhebung. Nach Angaben des empirica Blasenindex steigt der Blasenindex in Deutschland aber erstmals seit 15 Quartalen nicht weiter an.

Bauen und umbauen für die Zukunft – ohne Barriere

Bereits im Jahr 2030 werden laut statischem Bundesamt rund 28 Prozent der Bevölkerung über 65 Jahre alt sein, 2060 sind es schon rund 33 Prozent. Die Ansprüche älterer Menschen an die Wohnsituation sind grundsätzlich anders als die jüngerer. Ein Großteil des heutigen Wohnungsbestandes ist darauf nicht eingerichtet. Die Bundesregierung fördert daher über die Programme "Altersgerecht Umbauen – Kredit" und "Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss" Barriere reduzierende Maßnahmen in bestehenden Wohngebäuden. Sie sind jeweils einzeln durchführbar oder frei kombinierbar. Erreicht werden soll der Standard „Altersgerechtes Haus“. Ein angenehmes und barrierearmes Wohnumfeld ist komfortabel für Menschen jeden Alters, ob sie nun jung oder alt, sportlich oder in der Bewegung eingeschränkt, groß oder klein sind. Kleine Kinder oder auch ältere Menschen bewegen sich freier und sicherer im und am Haus ohne Schwellen oder andere Barrieren. Die meisten Menschen möchten auch in höherem Alter in ihrer vertrauten Wohn­umgebung bleiben. Die Realität entspricht diesem Wunsch nicht: Bis zu zwei Millionen Wohnungen sind nicht oder nur unzureichend barrierearm, dabei führen oft schon kleine Verbesserungen dazu, die Lebensqualität erheblich zu verbessern. Eine bodengleiche Dusche ist zum Beispiel für ältere Menschen bequemer als eine Badewanne, der barrierefreie Zugang zu einem neuen Balkon ermöglicht es bewegungseingeschränkten Menschen, die Sonne zu genießen, ein breiterer Hauseingang ohne Schwelle zum Gehweg ist sowohl für Eltern mit Kinderwagen als auch für Menschen, die auf einen Rollator angewiesen sind, leichter zu bewältigen.

Umgang mit Schönheitsreparaturen immer noch unklar

Streit wegen Schönheitsreparaturen am Ende der Mietzeit müsste es eigentlich nicht mehr geben, denn der Bundesgerichtshof hat einige richtungsweisende Urteile gefällt. Danach gehören Schönheitsreparaturen laut Gesetz grundsätzlich zur Instandhaltungspflicht des Vermieters, der hat jedoch in engen Grenzen die Möglichkeit, diese Pflicht im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. Die Auffassung darüber, was Schönheitsreparaturen sind und auf welche Art und Weise diese auszuführen sind, hat sich in den vergangenen Jahren geändert. In älteren Mietverträgen gibt es aber noch eine ganze Reihe von Vertragsklauseln, die inzwischen unwirksam sind. Vor allem starre, fest vorgegebene Fristen für die Intervalle, in denen der Mieter renovieren muss, haben vor Gericht keinen Bestand. Nach einem aktuellen Urteil des Landgerichtes Berlin (LG Berlin, 09.03.2017, Az. 67 S 7/17) ist auch die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" unwirksam, sofern sich aus dem Mietvertrag kein Anhalt dafür ergibt, dass dem Mieter dafür ein finanzieller Ausgleich gewährt wird. Im aktuellen Fall gab der Mieter seine Wohnung nach 14 Jahren Mietzeit unrenoviert an die Vermieterin zurück. Diese verlangte für unterlassene Schönheitsreparaturen Schadensersatz in Höhe von ca. 3.700 Euro. Das Gericht lehnte den Anspruch mit folgender Argumentation ab: Selbst wenn man davon ausgehe, dass der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung übernommen habe, sei eine Formularklausel, die Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Mieter abgewälzt, unwirksam.

Mietpreisbremse nicht hinreichend wirksam

Die Bundesregierung hat vor rund zwei Jahren die Mietpreisbremse eingeführt, weil die Preise für Wohnimmobilien in vielen Großstädten stark gestiegen waren. Untersuchungen des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) zeigen jedoch, dass das Instrument immer noch nicht funktioniert. In Berlin gilt die Mietpreisbremse seit dem 1. Juni 2015. Inzwischen haben elf weitere Bundesländer nachgezogen. In festgelegten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete von neu vermieteten Bestandswohnungen dort nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auswertungen von rund 117.000 Wohnungsinseraten auf dem Internet-Portal ImmobilienScout24 haben ergeben, dass ein Großteil der inserierten Mietwohnungsangebote in Berlin über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bereits vor der Einführung der Mietpreisbremse lagen 61,4 Prozent aller Mietangebote im Durchschnitt um 24,6 Prozent über den Vergleichsmieten. Bis Ende 2016 hatte sich dieser Wert auf 62,3 Prozent mit einer durchschnittlichen Preisüberschreitung von 26,1 Prozent erhöht. Die Forscher bemängeln nicht nur die mangelnde Funktion der Mietpreisbremse, sondern auch deren Zielrichtung. Selbst wenn die Mietpreisbremse wie gewünscht funktionieren würde, argumentieren die Wissenschaftler, würden davon vornehmlich Wohlhabende profitieren.

Eigenbedarfskündigung muss plausibel sein

Der Bundesgerichtshof hat in jüngster Zeit gleich mehrere Urteile zum Thema Kündigung wegen Eigenbedarf gefällt. In diesen Fällen ging es um möglicherweise vorgetäuschten Eigenbedarf (BGH, 29.03.2017, VIII ZR 44/16), um die Prüfung vorgetragener Härtegründe (BGH, 15.03.2017, VIII ZR 270/15 ) und um die Kündigung wegen Berufs- bzw. Geschäftsbedarf (BGH 29.03.2017, VIII ZR 45/16). Diese Aufzählung macht die Brisanz des Themas bereits deutlich: Immer geht es um die Abwägung der jeweils gegensätzlichen Interessen von Mieter und Vermieter. Wer Wohnraum vermietet, hat nur wenige Möglichkeiten, das Mietverhältnis aufzulösen. Ein Kündigungsrecht hat nur, wer den vermieteten Wohnraum für sich selbst oder für nahe Angehörige braucht. Wenn der Vermieter seinen Bedarf plausibel begründen kann, muss sich der Mieter eine neue Wohnung suchen. Der Eigentümer kann seinen Anspruch sogar mit einem Räumungsprozess durchsetzen. Ist der Eigenbedarf jedoch nur vortäuscht, beispielsweise, um einem ungeliebten Mieter loszuwerden, riskiert der Vermieter Schadensersatz, unter Umständen macht er sich sogar strafbar. Der getäuschte Mieter hat dann das Recht, in die ehemalige Wohnung zurückzukehren, weil das Mietverhältnis nicht wirksam beendet wurde. Vor Gericht werden die Interessen der Kontrahenten gegeneinander abgewogen. Dabei kommt es immer auf den Einzelfall an. Das Gericht ist verpflichtet, die Argumente jeder Seite gebührend zu prüfen. Einem an sich berechtigten Interesse des Vermieters kann der Widerspruch des Mieters wegen unzumutbarer Härte entgegenstehen.

Recht: Käufer muss Nutzung des Weges dulden

In der Praxis kommt es häufig vor, dass sich Grundstücksnachbarn untereinander Wegerechte einräumen. Soll das Wegerecht auch nach dem Verkauf eines Grundstücks Bestand haben, kommt es darauf an, wie es abgesichert ist. Denn der Rechtsnachfolger ist grundsätzlich nur dann verpflichtet, eine Benutzung eines Weges auf seinem Grundstück zu dulden, wenn dies gesetzlich oder vertraglich bestimmt ist. Im Normalfall ist das Wegerecht als Geh- und Fahrtrecht ausgestaltet. Es dient dem Inhaber des Rechts dazu, über das Nachbargrundstück sein eigenes Grundstücks zu erreichen, wenn er ansonsten über die öffentliche Straßen keinen Zugang hätte. Zivilrechtlich können die Nachbarn einfach einen Vertrag miteinander schließen, der die Einzelheiten regelt, oder sie können eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eintragen lassen. In einem aktuellen Fall hatten die Grundstücksnachbarn ein Wegerecht gegen ein Entgelt vereinbart, dessen rechtliche Wirkung sich auf die beiden Vertragspartner beschränkt. Als das mit dem Wegerecht belastete Grundstück verkauft wurde, bemängelte der Käufer, dass er dem Wegerecht nicht zugestimmt habe und die Vereinbarung für ihn nicht bindend sei. Der Kaufvertrag war in diesem Punkt unvollständig. Das Oberlandesgericht entschied jedoch: Ist dem Käufer bewusst, dass auf dem von ihm erworbenen Grundstück ein Weg verläuft, der vom Nachbarn als Zugang und Zufahrt genutzt wird und für die Nutzung des Weges eine regelmäßige Vergütung gezahlt wurde, so kann er sich als redliche Vertragspartei nicht darauf berufen, dem Eintritt in die Wegerechtsvereinbarung nicht zugestimmt zu haben (OLG Karlsruhe, 28.07.2016, 9 U 24/15).

Stadtentwicklungsbericht zeigt Probleme auf

Alle vier Jahre legt die Bundesregierung einen Stadtentwicklungsbericht vor, der die aktuelle Situation dokumentiert und die Aktivitäten des Bundes beschreibt. Der jetzt neu herausgegebene Bericht weist auf die besonderen Herausforderungen hin, vor denen die Städte derzeit stehen. Dazu gehört noch immer der demografische Wandel. In den vergangenen zehn Jahren zog es mehr als 1,1 Millionen Menschen in die Ballungsgebiete. Gleichzeitig hat die Mehrheit der deutschen Gemeinden im ländlichen Raum mit einer Stagnation oder einem Rückgang der Bevölkerung zu kämpfen. Gleichwertige Lebensverhältnisse und der sozialer Zusammenhalt stehen im Mittelpunkt politischer Bemühungen. Förderprogramme sollen Städte und Gemeinde dabei unterstützen, die Lebensqualität in allen Regionen Deutschlands zu erhalten. Die Bundesregierung hat ihre Investitionen in die Stadtentwicklung auf insgesamt rund 3,4 Milliarden Euro erhöht. In der vergangenen Legislaturperiode (2010-2013) waren es noch rund zwei Milliarden Euro. Das Geld fließt in Städtebauförderungsprogramme, nationale Projekte des Städtebaus, das Bundesprogramm Sanierung kommunaler Einrichtungen sowie in den Investitionspakt Soziale Integration im Quartier. Wissenschaftler gehen davon aus, dass ein Euro Finanzhilfe der Städtebauförderung des Bundes und der Länder das Siebenfache an weiteren privaten und öffentlichen Investitionen anstößt. Ein neuer Akzent der Städtebauförderung ist die Förderung von hochwertigen Grünflächen mit dem Programm "Zukunft Stadtgrün“.

Neue Zukunft für die Gartenstadt

Die Idee der Gartenstadt des Briten Ebenezer Howard ist über ein Jahrhundert alt. Ursprünglich hatte sie einen sozialreformistischen Ansatz und war eine Reaktion auf die schlechten Wohn- und Lebensverhältnisse sowie die steigenden Grundstückspreise in den stark gewachsenen Großstädten. Derzeit findet sie wieder neue Beachtung als Gegenentwurf zur lauten, hektischen und verdichteten Stadt. Welche Aspekte dieses Modells heute noch aktuell sind, hat eine Studie des BBSR vor dem Hintergrund aktueller Herausforderungen der Stadtentwicklung untersucht. Danach lässt sich die Gartenstadt 21 nicht auf ein Leitbild für die Stadterweiterung am Stadtrand oder für Trabantenstädte auf der "grünen Wiese" reduzieren. Die moderne Gartenstadt ist heute grün, urban und vernetzt. Es handelt sich um ein Modell für eine sozial und ökologisch verträgliche Entwicklung von Stadt- und Landschaftsräumen. Vor hundert Jahren sollte die Gartenstadt die Vorzüge des Ländlichen mit den Vorzügen des Städtischen zu verbinden. Gemäßigte Dichte, viele Freiräume und geordnete Verkehrsverhältnisse sowie bezahlbarer Wohnraum standen damals im Mittelpunkt der Idee. Das scheint angesichts des Wachstums unserer Großstädte heute wieder für viele attraktiv. Tatsächlich gibt es in der Bundesrepublik nur wenige konsequent umgesetzte Beispiele. Ein kooperatives Planungsverständnis sowie die Beteiligung privater Bauherren und Genossenschaften an der Entwicklung der Quartiere sollen heute dafür sorgen, dass gartenstädtische Ideen wieder in städtebauliche Planungen einfließen. Die Ergebnisse der Forschungsarbeit sind in zwei Bänden kostenfrei beim BBSR erhältlich: Band 1 "Die Entwicklung der Gartenstadt und ihre heutige Relevanz", Band 2 "Ein Modell der nachhaltigen und integrierten Stadtentwicklung".

Geteilter Immobilienmarkt 2017

Die Big-Five der Immobilienwirtschaft – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München – stehen im Fokus des Interesses, weil sich an Ihnen Trends ablesen lassen, die aber nicht überall gelten. Auch der Ausblick "Deutscher Häuser- und Wohnungsmarkt 2017" konzentriert sich auf diese fünf Städte. Danach bleibt "München die dynamischste deutsche Stadt, und sowohl der hohe Einwohnerzuwachs als auch die rekordverdächtig niedrige Leerstandsquote dürften noch über Jahre für weitere Preiserhöhungen sorgen." Gleiches gelte laut DB Research für Berlin, wobei dort vor allem das für eine europäische Hauptstadt immer noch niedrige Preis- und Mietniveau weitere Preissteigerungen erwarten lässt. Frankfurt sei unter den analysierten deutschen Metropolen die Stadt mit dem geringsten Preisanstieg. Allerdings sei ein Brexiteffekt zu beobachten, der besonders die Preise für Einfamilienhäuser erhöhte. In Hamburg falle insbesondere die nachlassende Mietdynamik und rege Bauaktivität auf, weshalb Hamburg eine "höhere Zinssensitivität" aufweisen könnte als andere Metropolen. Ähnliches gelte für Düsseldorf, wo die Leerstandsquote für eine deutsche Metropole im aktuellen Zyklus relativ hoch ist. Anzumerken ist, dass sich die Entwicklung der untersuchten Metropolen nicht einfach auf andere Städte übertragen lässt, was schon die Aussagen über Hamburg deutlich machen. Für Universitätstandorte, Kleinstädte und insbesondere auch für ländliche Regionen gelten ganz andere Dynamiken als für Großstädte. Im bundesweiten Durchschnitt zeichnen sich am Ende des ersten Quartals 2017 sogar erstmals seit drei Jahren leicht fallende Preise ab.

Niedrige Zinsen allein kein Grund für den Immobilienkauf

Die niedrigen Zinsen erleichtern den Immobilienkauf. Bei der Entscheidung für den Kauf einer Immobilie spielen sie aber keine herausragende Rolle. Nur fünf Prozent der Deutschen, die im Begriff sind, sich eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, tun das allein wegen der aktuellen Niedrigzinsphase, das belegt eine repräsentative Studie von immowelt.de. Ein Grund dafür ist sicherlich auch die Tatsache, dass die Preise für Immobilien inzwischen in vielen Städten stark gestiegen sind und häufig den Vorteil der günstigen Darlehen verpuffen lassen. Andere Gründe bei der Entscheidung zum Immobilienkauf spielen eine größere Rolle: 43 Prozent wollen Miete sparen, 28 Prozent fürs Alter vorsorgen und 14 Prozent ihr Zuhause frei gestalten. Unter den 1.000 Befragten der Studie entschieden sich einige auch gegen den Kauf und wollen weiterhin Mieter bleiben: 42 Prozent gaben an, sich keine Immobilie leisten zu können, 19 Prozent wussten bereits, dass sie nur eine begrenzte Zeit an einem Ort wohnen werden, z.B. während der Ausbildung oder wegen einer befristete Arbeitsstelle, 18 Prozent wollen sich nicht hoch verschulden, 13 Prozent lehnen die Verantwortung für Reparaturen und Instandsetzung ab und acht Prozent befürchten, sich dann nicht mehr so viele Reisen oder kein neues Auto mehr leisten zu können. Deutschland wird also trotz Immobilienboom und besten Finanzierungsbedingungen noch eine Weile ein Mieterland bleiben und damit bei der Eigentumsquote vor der Schweiz das Schlusslicht Europas bilden.