Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Schöne neue Arbeitswelt im Büro

Die Lebensgewohnheiten ändern sich und mit ihnen die Wohn- und Arbeitswelten. Arbeitsplätze sind heute global vernetzt und müssen auch nicht mehr unbedingt in den Räumen des Unternehmes liegen. Viel angenehmer und anregender ist die direkte Nachbarschaft zu anderen Unternehmen, die sich ergänzen, gegenseitig fördern oder kooperierenden. Das spart Wege und führt zu Synergieeffekten. Auf Basis dieser Gedanken haben einige Anbieter ein neues Arbeitsumfeld konzipiert, den sogenannten Coworking-Space. So kommen beispielsweise Start-ups, Investoren, Unternehmen unterschiedlichster Branchen und Größen zusammen und kreieren gemeinsam eine innovative und produktive Arbeitsatmosphäre. In München hat Mindspace gerade ein Coworking-Space am Viktualienmarkt eröffnet. Auf 1.600 Quadratmeter Fläche, die sich über zwei Etagen erstrecken, ist Platz für rund 250 Mitgliedsunternehmen. Die modernen Büros im Herzen der Münchner Metropole befinden sich im 200 Jahre alten Kustermann-Haus und in unmittelbarer Nähe zum traditionsreichen Markt und zahlreichen Läden, Restaurants und Cafés. Mieter sind unter anderem Unternehmen wie Lufthansa, Duff & Phelps Corporation, ABC Venture Gates. Mindspace wurde 2014 von Dan Zakai und Yotam Alroy in Tel Aviv gegründet und hat mittlerweile 13 Coworking-Spaces in ganz Europa. Weitere Standorten sind in der Friedrichstraße in Berlin-Mitte und am Rödingsmarkt in Hamburg. Ein Coworking-Space muss nicht unbedingt in der Großstadt liegen. Im August 2017 wurde ein kreatives Arbeitszentrum auf Initiative des Amts für Ländliche Entwicklung im Fichtelgebirge eröffnet. In Bad Berneck entstand ein Mix aus Gewerbezentrum, Werkstätten und Logistikflächen geeignet für Start-ups, Homeoffices und größere Firmen aus der Region. Das Bürokonzept bietet flexible Mietzeiten von einzelnen Tagen, Wochen oder Monaten sowie die gemeinsame Nutzung von Seminar-, Meeting- und Konferenzräumen.

WEG-Recht: Weniger belastende Nutzung erlaubt

Die Wohnnutzung eines Sondereigentums, das als Teileigentum definiert ist, kann zulässig sein. Dabei kommt es darauf an, ob die anderen Eigentümer durch eine Wohnnutzung stärker beeinträchtigt werden, als durch die erlaubte Gewerbenutzung. Im einem konkreten Fall, den das Landgericht München (LG München I, 12.05.2016, 36 S 6246/15) verhandelt hat, wäre ein Gaststättenbetrieb oder der Betrieb eines Fitnesscenters möglich gewesen. In der Teilungserklärung gab es keinerlei weitere Einschränkungen hinsichtlich der Art des Gewerbes. Daraus ergibt sich, dass eine ganze Reihe erlaubter Nutzungsarten die Einwohner des Gebäudes durch Publikumsverkehr, Lärm und Gerüche stärker belasten würden, als die Nutzung als Wohnung. Das Gericht entschied daher, dass die Einrichtung einer Wohnung möglich ist und stellte klar: Es kommt ganz maßgeblich auf die Auswirkungen der erlaubten und der geplanten Nutzung an. Werden die anderen Eigentümer durch eine Wohnung weniger beeinträchtigt als durch eine mögliche und erlaubte gewerbliche Nutzung, so dürfen sie die weniger belastende Nutzung nicht untersagen. Hintergrund: Wohnungseigentümer sind Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie verfügen jeweils über ein bestimmtes Sondereigentum, das als Wohnungs- oder Teileigentum im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist. Maßgeblich für die Nutzung des Sondereigentums ist die Teilungserklärung. Diese regelt die gegenständliche und räumliche Abgrenzung sowie die Zuordnung der Grundstücks- und Gebäudeteile zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Teileigentum ist ein Sondereigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen. Die gesetzliche Definition des Begriffes Teileigentum enthält eine vorgegebene Zweckbestimmung, nämlich die Nutzung für Nicht-Wohnzwecke und damit allgemein für jede gewerbliche Nutzung, zum Beispiel als Laden, Büro, Keller, Bodenraum oder als Garage.

Die Zukunft wird leicht, intelligent, multifunktional und vernetzt

Die Stichworte für die technische Entwicklung in der Immobilienbranche heißen Digitalisierung, Smart City, Smart Home, künstliche Intelligenz und 3-D-Druck. Der Fortschritt greift in alle Bereiche der Bewirtschaftung, Verwaltung, Entwicklung und des Bauens ein. Viele Unternehmen haben begonnen, ihre Immobilienbestände zu digitalisieren. Ziel ist es, die Daten für die Analyse und Optimierung zu nutzen und auf den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie anzuwenden. Die dafür verwendete Software soll lernfähig sein und in absehbarer Zeit Prozesse selbständig steuern können. Die Prozessorientierung beginnt bereits beim Bau. Erste Ergebnisse werden auf Großbaustellen sichtbar, wenn Just-in-Time und auf den Zentimeter genau riesige Gebäude entstehen. Auch bei der Entwicklung neuer Technologien greifen verschiedene Forschungsbereiche ineinander. An der Technischen Universität Chemnitz wird dafür der englische Begriff „merge“ verwendet. Er steht für das Verschmelzen von Technologien und Rohstoffen im Sinne des Leichtbaus. Forscher aus den Bereichen Material- und Produktionstechnik, Mikroelektronik und Systemintegration, Konstruktion, Berechnung und Simulation sowie Qualitätssicherung arbeiten zusammen. Der Leichtbau gilt als Schlüsseltechnologie, um die weltweit zunehmende Mobilität, den Ausstoß klimaschädlicher Treibhausgase und die daraus resultierende Erderwärmung zu bewältigen. Fast gleichzeitig haben Architekten der Technischen Universität München (TUM) ein multifunktionales und lichtdurchlässiges Fassadenelement entwickelt, das mit dem 3D-Drucker produziert werden kann. Die Technik erlaubt eine völlig freie Gestaltung, die Funktionen wie Lüftung, Dämmung oder Verschattung bereits integriert – ohne Sensoren, Steuerungsprogramme und Motoren. Die sogenannte Lowtech-Fassade aus Kunststoff umhüllt das Bauwerk wie ein luftiges, weiches Tuch mit gewellter Oberfläche, die dem Fassaden-Konzept seinen Namen gab: Fluid Morphology.

Immobilienmarkt: Große Nachfrage sorgt weiterhin für Stabilität

Der deutsche Immobilienmarkt ist seit Jahren stabil, obwohl die Preise in den Ballungszentren weiterhin stark anziehen. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) weist allerdings auf Risiken in einigen Regionen hin. Investoren sollten deshalb lokale Besonderheiten beachten. Die meisten ländlichen Gebiete seien überversorgt, geht aus der aktuellen IW-Studie hervor, Haus- und Grundstückspreise könnten dort fallen. In den großen Städten fehlen hingegen Wohnungen und es mangelt an Bauplätzen. Mikro-Apartments der gehobenen Preisklasse seien aber kein geeignetes Gegenmittel, denn davon würden in einigen Großstädten inzwischen zu viele gebaut. Die Preise für Wohnimmobilien haben sich in den vergangenen Monaten uneinheitlich entwickelt. Laut Hauspreis-Index (EPX) waren die Preise für Bestandsimmobilien leicht unter Druck geraten, legten aber jetzt wieder etwas zu. Dagegen gaben die Preise für Eigentumswohnungen etwas nach. Kurzzeitige Preisschwankungen sind im Immobilienmarkt jedoch normal. Der Blick auf die bundesweiten Vorjahrespreise ist aussagekräftiger, zeigt allerdings nur den allgemeinen Trend. Danach legten Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres um 6,78 Prozent und neue Ein- und Zweifamilienhäuser um 9,36 Prozent zu. Die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser sind seit Juli 2016 hingegen nur um 0,66 Prozent angestiegen. Ein Indiz für die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes ist auch der Handel mit ganzen Wohnungsbeständen. Laut Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ist der Handel mit größeren Wohnungsbeständen ab 800 Einheiten weiter rückläufig. In den ersten sechs Monaten des Jahres kam es zu 13 Verkäufen, bei denen 26.600 Wohnungen gehandelt wurden. Der Handel mit kleineren Beständen gewinnt dagegen an Bedeutung.

Immobilien als Teil der Altersvorsorge machen sich bezahlt

Deutsche Bürger leben in einer fortschreitend alternden Gesellschaft. In diesem Wissen hat die Politik in den vergangenen zwanzig Jahren das Ziel verfolgt, die Rentenbeiträge zu stabilisieren, um die Arbeitskosten zugunsten einer gut funktionierenden Wirtschaft niedrig zu halten. Das ist gelungen. Infolge dieser Politik sind die Ausgaben der Rentenkasse zwar deutlich gesunken – das Rentenniveau aber auch. Diese Phase ist noch nicht abgeschlossen: Bis 2030 soll das gesetzliche Rentenniveau weiter gesenkt werden und zwar voraussichtlich bis auf 43 Prozent. Österreich hat unter ähnlichen Bedingungen keinen so drastischen Eingriff in die Altersabsicherung vorgenommen. Auch die Niederlande haben ein freundlicheres Modell der Alterssicherung gefunden. Vielen deutschen Rentnern wird es dagegen in Zukunft schwer fallen, ihren Lebensstandard zu halten. Auch wer Ersparnisse hat, erzielt daraus wegen der Niedrigzinspolitik kaum noch Einnahmen. Besser stehen Rentner da, die im Laufe ihres Lebens Immobilieneigentum erworben haben, das sie entweder vermieten, wodurch sie Geld erwirtschaften, oder selbst bewohnen, wodurch sie Miete sparen. Bis heute gilt die alte Volksweisheit: Jeder zahlt in seinem Leben ein Haus ab, entweder das eigene oder das des Vermieters. Wer allerdings unter den aktuellen Bedingungen eine Immobilie kauft, sollte Chancen und Risiken genau abwägen. Eigennutzer sollten durch Renovierungsmaßnahmen den Wert der Immobilie erhalten, damit sie bei Bedarf einen hohen Verkaufswert erzielen können. Immobilienanleger sollten darauf achten, dass Kauf- oder Baukosten in angemessenem Verhältnis zu den erwarteten Mieteinnahmen stehen. Ziehen Sie bei Bedarf Immobilienspezialisten hinzu, um die Rendite Ihrer Anlage zu berechnen lassen.

Zahlen: Rein rechnerisch ist die Versorgung mit Wohnraum ausreichend – in der Praxis fehlen eine Million Wohnungen

In der Bundesrepublik Deutschland leben derzeit etwas mehr als 82 Millionen Menschen in rund 41 Millionen Privathaushalten. Denen standen Ende 2016 knapp 42 Millionen Wohnungen zur Verfügung. Der Wohnungsbestand erhöhte sich im Vergleich zum Jahr 2000 um 7,5 Prozent beziehungsweise 2,9 Millionen Wohnungen, das waren 35 Wohnungen je 1.000 Einwohner mehr, meldet das Statistische Bundesamt. Die Zahlen klingen gut, besonders, wenn man bedenkt, dass sich auch die Wohnfläche gegenüber dem Jahr 2000 um 17,2 Prozent vergrößerte. Wohnungen hatten Ende 2016 durchschnittlich 92,2 Quadratmeter, umgerechnet auf jeden Einwohner 46,3 Quadratmeter. Die Wohnfläche je Wohnung hat sich seit dem Jahr 2000 um 7,7 Quadratmeter und die Wohnfläche je Einwohner um 6,8 Quadratmeter erhöht. Leider sagt die Statistik nichts darüber aus, wo die Wohnungen liegen und wie sich die Größenverteilung gestaltet. Entscheidend für die Entwicklung der angespannten Wohnungsmärkte in den Großstädten ist die Tatsache, dass immer mehr Single-Haushalte entstehen und viele junge Menschen wegen der Arbeitsplätze in die Ballungsgebiete ziehen. Denen nützt ein großes Haus auf dem Land gar nichts. Mieterbund und Wohnungswirtschaft nennen denn auch ganz andere Zahlen: Aktuell fehlen in Deutschland rund eine Million Wohnungen – vor allem in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten, mittlerweile aber auch in insgesamt 138 Städten und Kreisen.

Energetische Modernisierung: Tool im Internet berechnet die Wirtschaftlichkeit

Energetische Modernisierungen sollen dem Klima nützen, aber auch wirtschaftlich sein. Wirtschaftlichkeitsberechnungen sind jedoch kompliziert und von Laien nicht leicht durchzuführen. Daher stellt das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung unter www.bbsr-energieeinsparung.de jetzt Informationen über die Wirtschaftlichkeit energetischer Modernisierungen zur Verfügung. Für Einzelmaßnahmen bei Wohngebäuden – zum Beispiel für die Dämmung von Wänden oder den Einbau besserer Fenster – kann man ein einfaches Berechnungsprogramm herunterladen. Damit lässt sich der Grenzpreis für die Kilowattstunde Heizenergie berechnen, ab dem sich eine Modernisierungsmaßnahme rechnet. Außerdem wird die zu erwartende Energieeinsparung gegenüber dem Ausgangszustand überschlägig berechnet. Das Programm enthält plausible Grundeinstellungen für Zinssatz, Heizperiodenlänge und Preissteigerungen, die individuell anpassbar sind. Auch über die Investitionskosten für bestimmte Maßnahmen kann sich der Nutzer dort informieren. Die Website beschreibt und untersucht beispielhaft typische Modernisierungsmaßnahmen und bietet darüber hinaus umfassende Informationen zu den Anforderungen der Energieeinsparverordnung. Angesprochen sind vorwiegend Immobilieneigentümer, die eine Modernisierung im Bestand planen. Die Informationen sollen auch den Vollzug der Verordnung durch die Bundesländer unterstützen. Ist eine vorgeschriebene Maßnahme jedoch wegen des zu hohen Aufwandes nicht wirtschaftlich, kann der Bauherr bei der zuständigen Behörde eine Befreiung beantragen.

Immobilienverkauf und Vermietung: Wer schwerwiegende Mängel verschweigt, gefährdet den Vertrag

Nicht nur auf dem Land, sondern auch in den Städten leben die Menschen in Gemeinschaft mit anderen Lebewesen, die als Rotkehlchen oder Eichhörnchen meistens willkommen sind, nicht aber als sogenanntes Ungeziefer. Marder, Ratten, Silberfischchen, Ameisen, Schaben & Co sind eklig aber weit verbreitet. Die Empfindlichkeit gegenüber den unbeliebten Mitbewohnern ist verschieden. Manchmal geraten Mieter und Vermieter oder Immobilienkäufer und -verkäufer deshalb in Streit. Die Gerichte entscheiden individuell, es gibt jedoch einige Grundsätze: Ein Vertrag kann nicht einfach wegen Ungezieferbefall gekündigt werden. Das OLG Düsseldorf entschied bei akutem Rattenbefall (12.4.2016, I-24 U 143/15, NJOZ 2016, 1084), dass dem Vermieter zuerst Gelegenheit zur Mängelbeseitigung gegeben werden muss. Auch Silberfischchen sind kein Sachmangel, der den Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung dazu berechtigt, vom Kauf zurückzutreten (OLG Hamm, 12.06.2017, Az.: 22 U 64/16). Anders fiel das Urteil vor dem OLG München aus: Das Gericht wies darauf hin, dass der Verkäufer einer Immobilie grundsätzlich eine Aufklärungspflicht über Mängel des Objektes hat. Ein wiederkehrender Marderbefall ist ein erheblicher Mangel der Immobilie. Verschweigt der Verkäufer diesen Umstand, obwohl er weiß, dass der Kaufvertrag ansonsten nicht zustande gekommen wäre, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten (OLG München, 05.04.2017, 20 U 3300/16). Wer sich als Verkäufer oder Vermieter nicht sicher ist, welche Auskunft er geben muss, sollte den Rat eines Immobilienspezialisten einholen.

Neues Gesetz regelt die Berufszulassung für Immobilienverwalter und Immobilienmakler

Was lange währt, wird endlich gut, sollte man meinen. Doch die Berufsverbände der Immobilienwirtschaft und viele Akteure der Branche hätten sich vom Gesetzgeber mehr gewünscht. Seit langem streben sie eine strengere Berufszulassung an, die zu einer weiteren Professionalisierung führen und das Image des Berufsstandes stärken soll. Nach langen Diskussionen hat der Bundestag Ende Juni endlich das neue Gesetz verabschiedet. Danach müssen Immobilienverwalter nun eine Erlaubnis für die Ausübung Ihres Gewerbes beantragen, die nur erteilt wird, wenn der Antragsteller zuverlässig ist, in geordneten Vermögensverhältnissen lebt und eine Berufshaftpflichtversicherung nachweist. Ein Sachkundenachweis muss entgegen der bisherigen Pläne nicht erbracht werden. Allerdings sind Immobilienverwalter verpflichtet, sich regelmäßig fortzubilden. Die Fortbildungsverpflichtung von 20 Stunden in drei Jahren betrifft dabei nicht nur Verwalter sondern auch Immobilienmakler. Welche Fortbildungen anerkannt werden, soll noch in einer Rechtsverordnung geregelt werden. Eine Versicherungspflicht und ein Sachkundenachweis sind für Makler nicht vorgesehen. Das ist zwar besser als nichts, meinen viele Betroffene, könne jedoch erst der Anfang sein. Die Immobilienwirtschaft ist in den vergangenen Jahren durch viele neue rechtliche Vorschriften ein komplexes Arbeitsfeld geworden, in dem sich Laien zunehmend schwer zurechtfinden. Verantwortung und Beratungsbedarf sind in den Immobilienberufen gewachsen, denn fast immer geht es um viel Geld, oft um das komplette Vermögen eines Haushalts.

Immobilienkauf: Vorvertrag kann Kaufabsicht sichern – Absichtserklärung reicht nicht aus

Geschäfte über Grund und Boden müssen grundsätzlich in einem Vertrag von einem Notar besiegelt werden. Im Zuge von Verkaufsverhandlungen kann es aber zu Verzögerungen kommen, zum Beispiel weil zuerst baurechtliche oder finanzielle Fragen geklärt werden müssen. Dann gilt es, größtmögliche Sicherheit für beide Partner zu erzielen. Schließlich soll der Vertrag unter besten Bedingungen zustande kommen. Eine mündliche Zusage ist dafür kein geeignetes Mittel, sondern lediglich eine unverbindliche Absichtserklärung. Das gilt sogar, wenn die Absprache Bestandteil eines gerichtlichen Vergleichs ist, in dem die Parteien "Einigkeit" darüber bekunden, das Grundstück untereinander zu veräußern (LG Bonn, 26.01.2017, 13 O 109/16). Eine unverbindliche Absprache ist im gewerblichen Grundstückshandel auch unter dem Begriff Letter of Intent verbreitet. In dieser schriftlichen Erklärung bekunden die Vertragsparteien die Absicht, einen Vertrag abzuschließen, sobald über noch offene Punkte Einigung erzielt wurde. Der Letter of Intent dient lediglich der Strukturierung von Vertragsverhandlungen und soll deren Stand dokumentieren. Mehr Sicherheit bietet ein Vorvertrag, in dem sich die Vertragspartner verpflichten, den Hauptvertrag bei Vorliegen der vereinbarten Voraussetzungen zu schließen. Für den Fall, dass der Verkäufer sein Grundstück dann doch an einen anderen Interessenten verkauft, wäre er vertragsbrüchig und schadenersatzpflichtig. Der Vorvertrag muss genauso wie der Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden.

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