Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Renaissance des möblierten Wohnens

Mobilität am Arbeitsplatz und geänderte Familienmodelle erfordern andere, flexiblere Wohnformen. Daraus resultiert eine geänderte Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Marktbeobachter berichten von einer seit Jahren steigenden Nachfrage nach Wohnungen auf Zeit. Dabei stellen temporäre Bewohner andere Anforderungen an ihre Unterkunft und haben andere Bedürfnisse als herkömmliche Mieter. Kurzzeitmieter wollen sofort einziehen, sich weder um Telefon, Strom- und Heizkosten noch um die Fernsehgebühr kümmern und sich von Anfang an wohlfühlen. Sie bevorzugen All-inklusiv-Verträge. Neben einer ansprechenden Möblierung legt der Mieter Wert auf die Ausstattung mit Haushaltsgeräten wie etwa Wasch- und Spülmaschine oder Staubsauger. Geschirr, Besteck, Töpfe, Bettwäsche und Handtücher müssen ebenso vorhanden sein wie ein WLAN-Zugang. Kapitalanleger und Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung zur Zwischenmiete oder Kurzzeitmiete anbieten wollen, brauchen eine professionelle Peripherie, die sich um die vertraglichen, zeitlichen, organisatorischen und praktischen Angelegenheiten kümmert. Der Vermietungs-, Verwaltungs- und Erhaltungsaufwand ist um einiges größer als bei langfristigen Mietverträgen, was sich in den höheren Einnahmemöglichkeiten spiegelt. Ob sich eine möblierte Wohnung zur Zwischenmiete eignet, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wohnungen in Städten mit großen, weltweit agierenden Unternehmen kommen dafür eher in Frage als Wohnungen auf dem Land. Innerhalb einer Stadt sind die guten, zentralen Lagen für Kurzzeitmieter wegen der kurzen Wege interessanter als die Vororte. Gefragt sind eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und ein angemessenes kulturelles Umfeld. Die Mietdauer für eine Wohnung auf Zeit liegt zwischen drei Monate und etwa zwei Jahre. Nachgefragte Wohnungsgrößen liegen zwischen 20 und 100 Quadratmeter verteilt auf ein bis drei Zimmer. Oft suchen Unternehmen für externe Arbeitnehmer selbst eine Wohnung, mieten sie selbst an und stellen sie dem mobilen Mitarbeiter direkt zur Verfügung.

Neu: Doppelter Steuervorteil durch das Arbeitszimmer

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat gleich mit zwei neuen Urteilen (BFH, Az. VI R 53/12 und BFH, Az. VI 86/13) seine Auffassung zur Absetzbarkeit eines Arbeitszimmers zugunsten der Steuerzahler revidiert. Ehepaare oder eingetragene Lebenspartner können sich freuen, wenn sie sich ein gemeinsames Homeoffice teilen, denn jetzt können beide jeweils 1.250 Euro als Werbungskosten absetzen. Bisher hing die Höhe der abziehbaren Kosten objektbezogen vom genutzten Raum ab und nicht von der Anzahl der Personen, die den Raum nutzen. Mehrere Steuerpflichtige, die ein häusliches Arbeitszimmer gemeinsam nutzen, können jetzt jeweils den Höchstbetrag von 1.250 Euro abziehen. Das klagende Lehrerpaar nutzte ein gemeinsames Arbeitszimmer in ihrem ihnen jeweils zur Hälfte gehörenden Einfamilienhaus. Das Finanzamt berücksichtigte die Kosten für das häusliche Arbeitszimmer in Höhe von 1.250 Euro und verteilte diesen Betrag auf beide Partner. Die dagegen gerichtete Klage scheiterte in erster Instanz, aber die obersten Finanzrichter entschieden, dass der auf 1.250 Euro begrenzte Abzug jedem Steuerpflichtigen zu gewähren ist. Voraussetzung: Für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit steht kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung, oder der Raum bildet den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Betätigung. Das Arbeitszimmer bringt steuerlich keinen Vorteil, wenn es zu zehn Prozent oder mehr privat genutzt wird. Außerdem muss das Arbeitszimmer von anderen Räumen abgetrennt und wie ein Büro eingerichtet sein. Ein Durchgangszimmer oder eine Arbeitsecke im Wohnzimmer erkennt das Finanzamt nicht an (BFH, Az. GrS 1/14 und Az. X R 32/11).

Bordellbetrieb des Vormieters darf verschwiegen werden

Ob ein Geschäft an einem neuen Standort floriert, ist schwer vorherzusagen. Gewerbemieter sind daher gut beraten, alle verfügbaren Informationen über den beabsichtigten neuen Standort und dessen Gegebenheiten einzuholen. Dabei kann auch die Überlegung eine Rolle spielen, welche Kundschaft bisher in den Geschäftsräumen verkehrte. Diesem Gedanken hatte eine Friseurin aber offenkundig keine große Bedeutung beigemessen. Sie mietete für Ihren neuen Salon die Räume eines ehemaligen Bordells an. Als sie erfuhr, welche Dienstleistungen dort vorher angeboten wurden, befürchtete sie negative Auswirkungen und wollte aus dem Mietvertrag aussteigen. Ein Mietvertrag kann aber nicht deshalb angefochten werden, weil verschwiegen wurde, dass der vorherige Mieter in den Räumen ein Bordell betrieben hat, urteilte das OLG Düsseldorf. Es stellte klar, dass weder für den Vermieter noch für den Makler eine Aufklärungspflicht über die frühere Nutzung der Gewerbeimmobilie bestand. Grundsätzlich muss jede Partei die zur Entscheidung notwendigen Informationen selbst beschaffen. Eine Aufklärungspflicht besteht nur ausnahmsweise, wenn besondere Umstände sich direkt auf den Vertragsschluss auswirken und Informationen darüber nach Treu und Glauben erwartet werden können, zum Beispiel wenn regelmäßig Überschwemmungen drohen oder ein Ladengeschäft durch geplante Straßenumbauten nicht mehr auf bisherigem Weg erreichbar wäre. Nur wenn ein Wissensgefälle besteht, kann dem Vermieter gegenüber potentiellen Mietern eine Aufklärungspflicht zukommen. Die aufklärungsbedürftige Partei muss dabei entweder keine aussichtsreichen Möglichkeiten haben oder aufgrund mangelnder Anhaltspunkte keinen Anlass sehen, sich über die Umstände selbst Klarheit zu verschaffen (OLG Düsseldorf, 07.10.2016, 7 U 143/15).

Wohnungsmieten 2016 flächendeckend gestiegen

Wer als Mieter eine neue Bleibe sucht, muss sich genau umschauen und vermutlich viel tiefer ins Portemonnaie greifen, als bisher, es sei denn die neue Wohnung ist deutlich kleiner und liegt in einer weniger attraktiven Lage als die alte. Das geht aus einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hervor. Die Neuvertragsmieten in Deutschland sind im Jahr 2016 gegenüber dem Vorjahr um 4,9 Prozent auf durchschnittlich 7,65 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Besonders stark zogen die Preise in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern an. München bleibt für Wohnungssuchende mit durchschnittlich 15,65 Euro pro Quadratmeter die teuerste Großstadt Deutschlands. Es folgen Frankfurt am Main (12,76 Euro) und Stuttgart (11,93 Euro), Freiburg im Breisgau (11,39 Euro), Ingolstadt (11,14 Euro) und Hamburg (10,92 Euro). „Vor allem Zuwanderung aus dem In- und Ausland sowie Wohnungsengpässe in den wachsenden Großstädten führten im vergangenen Jahr zu weiter steigenden Mieten. Es braucht Zeit, bis sich das Wohnungsangebot im Neubau und Bestand der Nachfrage annähert und sich die Mietenentwicklung wieder beruhigt“, sagt BBSR-Direktor Harald Herrmann. Aber nicht überall müssen Mieterhaushalte tief in die Tasche greifen. Vergleichsweise günstig bleiben die Angebotsmieten in vielen ländlichen Kreisen abseits der Ballungsräume. Um den steigenden Preisen entgegenzuwirken, mobilisiert die Wohnungswirtschaft alle Kräfte im Wohnungsneubau. Im Jahr 2016 wurde der Bau von insgesamt 375.400 Wohnungen genehmigt. Das waren nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 21,6 Prozent mehr als 2015. Die im Jahr 2009 begonnene positive Entwicklung setzte sich somit 2016 fort.

WEG-Recht: Wer alleine nutzt, zahlt auch allein

Zwei Eigentümer im Erdgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage verfügen über Terrassen vor ihren Wohnungen, die sie gerne erweitern möchten. An den Terrassen haben sie Sondernutzungsrechte. Die Teilungserklärung sieht vor, dass die jeweiligen Eigentümer für die Instandhaltung der Flächen, Anlagen und Einrichtungen verantwortlich sind. In einer Eigentümerversammlung genehmigte die Gemeinschaft die Erweiterung beziehungsweise Errichtung und beschloss, dass die Kosten der Herstellung und künftigen Instandhaltung von den Sondernutzungsberechtigten zu tragen sind. Ein Eigentümer focht den Beschluss nach Ablauf der Frist an und klagte auf Feststellung der Nichtigkeit, weil die Eigentümerversammlung keine Beschlusskompetenz habe, um über Folgekosten von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zu entscheiden. Es kam zum Rechtsstreit bis vor den Bundesgerichtshof. Der entschied: Werden einem Wohnungseigentümer gemäß der Gemeinschaftsordnung die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten übertragen, so hat er im Zweifel auch die entsprechenden Kosten zu tragen. Dies gilt auch, wenn es sich um Flächen handelt, an denen dem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht zusteht, also Flächen, die eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehören. Weiterhin gilt dies nicht nur für die ursprünglich vereinbarten Flächen, sondern auch für Flächen, die im Laufe der Zeit hinzukommen. Der BGH hat klargestellt, dass die Eigentümerversammlung auch die Folgekosten einer baulichen Gestaltung dem Einzelnen auferlegen darf und der betroffene Eigentümer keine Kostenerstattung für von ihm angestoßene Veränderungen von der Gemeinschaft einfordern kann. Wer Flächen allein nutzen, verändern und andere von der Nutzung ausschließen darf, muss entstehende Kosten vollständig selbst tragen (BGH, 28.10.2016, V ZR 91/16).

Zinswende würde Auftrieb der Immobilienpreise bremsen

Nur ein spürbarer Anstieg der Zinsen könnte die Entwicklung zu immer höheren Immobilienpreisen dämpfen – darüber sind sich die Experten einig. Eine Prognose bleibt aber schwierig. Das sind die aktuellen Zahlen: Die amerikanische Notenbank Fed erhöht den amerikanischen Leitzins um 0,25 Prozentpunkte, während die Europäische Zentralbank EZB an ihrer expansiver Geldpolitik festhält, obwohl die Inflationsraten weiter steigen. Immobilienkäufer erhielten Mitte März 2017 für den Kauf oder Bau von Immobilien Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren zum Bestzins vom 1,09 Prozent. Die EZB sieht keinen Bedarf, auf die politischen Entscheidungen der letzten Zeit – wie den Brexit oder die Wahl Trumps zum US-Präsidenten – mit Anpassungen ihres Kurs zu reagieren, weil deren Auswirkungen geringer seien als vermutet. Damit handelt sie allen Kritikern zuwider, obwohl deren Warnungen in jüngster Zeit immer lauter werden. Auch der deutsche Finanzminister, Wolfgang Schäuble, mahnt, die expansive Geldpolitik zurückzufahren und den veränderten Marktgegebenheiten anzupassen. Solange die EZB ihren Kurs beibehält, bleibt es für deutsche Immobilienkäufer leicht, Immobilien zu finanzieren. Davon profitieren weiterhin Immobilienverkäufer, die den Gewinn aus der Preissteigerung der vergangenen Jahre durch einen Verkauf in dieser Marktphase realisieren. Sollten die Zinsen deutlich anziehen, würde sich die Lage langsam umkehren: Die Immobilienpreise würden nicht mehr so schnell steigen, eventuell je nach Region stagnieren oder sogar zurückgehen, Käufer müssten aber mehr Geld für die Finanzierung aufbringen.

Studie: Immobilien mit durchschnittlichem Investitionsvolumen von 242.000 Euro sind erschwinglich

Wohneigentum ist in sieben von zehn Regionen Deutschlands bezahlbar und wertstabil. Zu diesem positiven Ergebnis kommt die Studie „Wohnen in Deutschland 2017“. Trotzdem leben nur 46 Prozent der deutschen Haushalte in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus. Käufer investieren in Deutschland durchschnittlich 242.000 Euro in eine Immobilie. Das sind etwa sechs Jahresnettoeinkommen eines deutschen Durchschnittshaushalts. Eine Immobilie wird als erschwinglich definiert, wenn ihr Preis diesem durchschnittlichen Investitionsvolumen – also 242.000 Euro – entspricht. Erschwingliche Immobilien sind nach dieser Berechnungsmethode im Mittel 126 Quadratmeter groß, in Metropolen allerdings höchstens 100 Quadratmeter. Regional gibt es beträchtliche Unterschiede: In Metropolen wie München sind die Wohnungen für das genannte Investitionsvolumen mit 44 Quadratmeter am kleinsten. Erschwingliche Immobilien sind in Berlin mit 98 Quadratmeter und in Köln mit 88 Quadratmeter doppelt so groß wie in der bayerischen Landeshauptstadt. In den günstigsten Landkreisen sind die Einfamilienhäuser im Durchschnitt mit dem durchschnittlichen Investitionsvolumen überall größer als 200 Quadratmeter. Die Studie hat auch Kriterien definiert, die eine Entwicklungsprognose für den Immobilienmarkt im Jahr 2020 ermöglichen. Dazu zählen regionale Attraktivität, Baubedarfsprognose, regionale Leistungsfähigkeit und Zukunftsfähigkeit. Demnach werden sich die Regionen in Süddeutschland, die Ballungsräume Berlin und Hamburg sowie das Rheinland positiv entwickeln. In diesen Regionen werden Immobilien auch in den nächsten Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit weiter an Wert zulegen.

Präzisiert: Gründe für die Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarf ist bei Mietern ein gefürchteter Grund, aus dem der Vermieter den Mietvertrag kündigen darf. Der Gesetzgeber hat jedoch enge Grenzen gesetzt, die der Bundesgerichtshof, BGH, jetzt in einem aktuellen Urteil präzisiert hat. Danach ist der Bedarf an einer vermieteten Wohnung für die berufliche Tätigkeit des Ehepartners zwar ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB), das dem Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) entspricht. Doch der BGH sieht den Berufs- oder Geschäftsbedarf nicht generell als berechtigen Kündigungsgrund an. Im konkreten Fall wollte der Ehemann der Vermieterin eine 27 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung gewerblich nutzen. Sein Büro im selben Haus sei zu klein geworden. Er brauche zusätzlich Platz, um einen weiteren Arbeitsplatz und ein Archiv einzurichten. In Fällen dieser Art muss das Gericht feststellen, unter welchen Umständen der Wunsch des Vermieters Vorrang vor dem Interesse des Mieters hat. Das höchste Gericht betont: Das Gesetz verlangt eine auf den Einzelfall bezogene Abwägung der beiderseitigen Belange. Sowohl die Eigentumsposition des Vermieters als auch das Besitzrecht des Mieters sind verfassungsrechtlich geschützt. Wenn der Vermieter die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötigt, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen will, ist der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs nicht erfüllt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Aber die Nutzung der vermieteten Wohnräume zu freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken stellt eine wirtschaftliche Verwertung dar (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB), die unter bestimmten Umständen eine Kündigung rechtfertigt. Das Gericht hat eine Orientierungshilfe geliefert: Wenn sich das Interesse des Vermieters überwiegend auf den Wohnbedarf bezieht, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf eher berechtigt, als wenn der Bedarf ausschließlich mit gewerblichem Bedarf begründet wird. (BGH, 29.03.2017, VIII ZR 45/16).

Energiewende im Verkehr betrifft Immobilienwirtschaft

Die Bundesregierung fördert die Forschung und Entwicklung neuer Fahrzeuge, die Strom als Energieträger nutzen. Umweltbewusste Bürger, die sich ein Elektrofahrzeug kaufen, werden mit 4.000 Euro Kaufprämie gefördert und sind für zehn Jahre von der Kfz-Steuer befreit. Um die Wende voranzubringen, sollen Energiewirtschaft und Verkehr enger verknüpft werden, damit die technologischen Möglichkeiten systemübergreifend entwickelt werden können. Dass die Nachfrage noch sehr zögerlich ist, liegt aber auch daran, dass die Folgen für die Immobilienwirtschaft bislang nicht bedacht wurden. Mieter und Immobilieneigentümer werden ihre Fahrzeuge nicht irgendwo in der Stadt an eine Ladesäule hängen wollen, sondern möchten die Akkus bequem über Nacht zu Hause in der Garage oder auf dem eigenen Parkplatz auftanken. Das scheitert aber daran, dass es dort sehr oft gar keine Steckdosen gibt, die geeignet und sicher wären. Bei normalen Steckdosen kann der Dauerbetrieb zur Überlastung der elektrischen Anlage führen und die Brandgefahr erhöhen. Für ein schnelles, sicheres Aufladen gibt es Wandladestationen mit Drehstromanschluss. Der technischen Umrüstung stehen derzeit aber rechtliche Bedenken im Wege. Wohnungseigentümer brauchen beispielsweise einen Mehrheitsbeschluss, sogar wenn sie den Anschluss auf eigene Kosten installieren wollen. Erst kürzlich hat das Landgericht München (Az. 36 S 2041/15) entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer keinen Rechtsanspruch auf einen Elektroanschluss hat, weil der nicht zum Mindeststandard einer Wohnung gehört. Die Aufrüstung der vielen Millionen Garagenhöfe, Tiefgaragen und Carport-Stellplätze mit Steckdosen wird Immobilieneigentümern und Immobilienwirtschaft wohl noch eine Menge Arbeit bescheren.

Zinsentwicklung weiter unter genauer Beobachtung

Wird die Europäische Zentralbank (EZB) bald für steigende Zinsen sorgen? Diese Frage interessiert Immobilienkäufer naturgemäß genauso stark wie die Entwicklung der Kaufpreise für Immobilien. Die Entwicklung der Verbraucherpreise spricht dafür, dass die EZB den Leitzins anheben muss, das Wahljahr eher dagegen. Die EZB bleibt ihrer expansiven Politik 2017 treu, lautet denn auch die Einschätzung die Zürcher Kantonalbank Österreich AG in ihrem aktuellen Marktausblick. Die erhöhte Teuerung stelle keinen Grund zur Sorge dar, weil es sich um keine stabile, sich selbst tragende Aufwärtsbewegung in der gesamten Eurozone handelt. Die anstehenden Wahlen in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden bergen allerdings Risiken, meint die Bank. Die Wähler schauen nicht auf den europäischen Durchschnittswert sondern betrachten die nationale Teuerung im eigenen Land. Besonders in Deutschland reagiert man traditionell sensibel auf steigende Inflationsraten. Nach Angaben des statistischen Bundesamtes lagen die Verbraucherpreise in Deutschland im Januar 2017 um 1,9 Prozent höher als im Januar 2016. Die Inflationsraten − gemessen am Verbraucherpreisindex – zog damit zum Jahresbeginn weiter an. Im Dezember 2016 hatte sie bereits bei plus 1,7 Prozent gelegen. Diese Werte liegen nahe an dem von der EZB verfolgten Inflationsziel von knapp zwei Prozent, das eine Erhöhung der Zinsen rechtfertigen würde. Fazit: Entwickeln sich Wachstum und Inflation weiter nach oben, wären das prinzipiell Argumente für einen Kurswechsel der EZB und damit für steigende Zinsen.