Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Wohnnebenkosten erstmals gesunken

Die deutschen Privathaushalte haben im Jahr 2016 sechs Prozent weniger für Heizkosten ausgegeben als im Vorjahr. Dies ermittelte der vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin)berechnete Wärmemonitor 2016. Die Berechnungen basieren auf zahlreichen Heizenergieabrechnungen von Mehrfamilienhäusern in Deutschland und erfolgten klima- und witterungsbereinigt.

Die Ersparnisse bei der Raumwärme kommen aber erstmals nicht durch einen geringeren Verbrauch zustande. Tatsächlich hatten die privaten Haushalte trotz der bisherigen Sanierungsmaßnahmen im Gebäudebestand im vergangenen Jahr einen um zwei Prozent höheren Heizenergiebedarf als im Vorjahr. Da gleichzeitig aber die Preise für Heizöl und Gas im Schnitt um acht Prozent zurückgingen, hat dies insgesamt zu einer spürbaren Entlastung der Haushaltskassen geführt.

"Die Kostenbelastung der Haushalte beträgt inzwischen nur noch zwei Drittel dessen, was im Jahr 2008 für Raumwärme aufzuwenden war", konstatiert DIW-Ökonom Claus Michelsen. In Mehrfamilienhäusern – sie machen etwa die Hälfte des Wohnbestandes aus – zahlten die privaten Haushalte im vergangenen Jahr für die sogenannte "zweite Miete" durchschnittlich zehn Prozent einer Monatskaltmiete, 2008 waren es noch 16 Prozent.

Einer aktuellen Studie des Instituts für Technische Gebäudeausrüstung Dresden hat zudem ergeben, dass der Energieverbrauch um bis zu 15 Prozent durch die Digitalisierung der Heiztechnik reduziert werden kann. Die Digitalisierung bedeutet nicht nur einen Komfortgewinn für den Nutzer. Denn mit einer intelligenten Steuerung läuft die Heizung stets im optimalen Bereich. Die digitale Heizung bindet Wetterprognosen mit ein und erkennt automatisch, ob jemand zuhause ist. Außerdem speichert sie die Gewohnheiten der Bewohner und stellt sich darauf ein, ohne dass dies programmiert werden muss.

Rückschlag für alternative Finanzierung per Crowdfunding

Seit der Finanzkrise vor knapp zehn Jahren hat sich die Politik bemüht, die Schäden in Grenzen zu halten. Die künstlich niedrig gehaltenen Zinsen überdecken derzeit, dass die Folgen noch nicht ausgestanden sind. Die Europäische Zentralbank hält noch eine Weile an ihrer Niedrigzinspolitik fest, vermuten Spezialisten. Auch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll dazu beitragen, dass das Finanzierungssystem sicher bleibt. Die in Deutschland übliche Finanzierung von Immobilien hat jahrzehntelang dazu beigetragen, dass der deutsche Immobilienmarkt einer der stabilsten der Welt ist. Finanzgeschäfte unterliegen jedoch den Weltmarktbedingungen – und die haben sich geändert.

Projektplaner und Investoren schauen sich nach alternativen Finanzierungsmethoden um, auch wenn dafür in Deutschland bislang die Strukturen fehlen. Einen Schritt in diese Richtung macht die Crowdinvestmentbranche. Crowdfunding, auch Schwarmfinanzierung genannt, ist eine Methode der Geldbeschaffung für Projekte, Produkte oder Geschäftsideen. Internetplattformen stellen Projekte und Unternehmen vor und nennen die gewünschte Summe, die sie für die Finanzierung eines Projektes oder Vorhabens benötigen. Während einer festgelegten Zeitspanne entscheiden die Anleger, ob sie Geld zusagen. In der Regel verleihen sie ihr Geld gegen Zinsen und akzeptieren, im Insolvenzfall erst nachrangig bedient zu werden. Immobilienangebote zum Bau, Umbau oder zur Sanierung von Gebäuden sind in diesem Jahr mit großem Abstand das führende Segment innerhalb des Crowdfundings.

Bislang fuhren alle Beteiligten gut mit dieser alternativen Finanzierungsform. Nach Auskunft der Stiftung Warentest müssen Anleger bei einem Crowdfunding-Immobilienprojekt nun aber erstmals um ihr Geld fürchten. Über die Internet-Plattform Zinsland.de liehen sich zwei Projektentwicklungsgesellschaften Geld von Anlegern für den Bau der Mikroapartmenthäuser Luvebelle in Berlin-Tempelhof. Wenige Wochen vor dem geplanten Rückzahlungstermin meldeten sie Insolvenz an. Im Falle einer Insolvenz werden zunächst alle anderen Gläubiger bedient, bevor die Schwarminvestoren an der Reihe sind.

Hohe Baulandpreise machen den Wohnungsbau zu teuer

In Deutschland fehlen rund eine Million Wohnungen. Deshalb explodieren die Mieten und Immobilienpreise in den großen Städten. Es müsste viel mehr gebaut werden. Doch wer bauen will, braucht Bauland, und das ist knapp und teuer. Zwischen 2011 und 2016 sind die durchschnittlichen Baulandpreise für die Eigenheimbebauung deutschlandweit um 27 Prozent von 129 Euro pro Quadratmeter auf 164 Euro gestiegen. In den Großstädten verteuerte sich der Quadratmeter Bauland um 33 Prozent − von gut 250 Euro im Jahr 2011 auf knapp 350 Euro im Jahr 2016. Dieser Umstand verteuert nicht nur Wohnimmobilien deutlich, sondern bremst auch den bezahlbaren Mietwohnungsbau, lautet das Ergebnis einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Während in den städtischen Kreisen die Verkäufe von Grundstücken für die Eigenheimbebauung zwischen 2011 und 2016 recht stabil blieben, gingen sie in den Großstädten um 30 Prozent zurück. Die ländlichen Kreise verzeichneten im selben Zeitraum einen Zuwachs von knapp 15 Prozent. "Die Grundstückspreise sind zuletzt so stark gestiegen, dass der Verwertungsdruck eine aufgelockerte Einzelhausbebauung häufig nicht mehr zulässt", sagt BBSR-Experte Matthias Waltersbacher. "Immer mehr Käufer suchen nach Alternativen im Umland."

Der Grundstücksanteil an den Erstellungskosten für den Neubau lag in der Vergangenheit bei rund 15 bis 20 Prozent. Investoren gehen heute je nach Lage von über 40 Prozent aus. In den großen Städten, Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München ist Bauland Mangelware. Gäbe es mehr Bauland könnte mehr gebaut werden, denn Geld genug ist da. Der "entscheidende Engpassfaktor für mehr bezahlbaren Wohnungsneubau in vielen Städten" seien fehlende Flächen, sagt Waltersbacher.

Institutionelle Anleger in Deutschland wünschen sich eine vereinfachte Ausweisung von Bauland in den städtischen Gebieten und eine forcierte Förderung des sozialen Mietwohnungsbau.

Ein Viertel aller Deutschen von angespanntem Immobilienmarkt betroffen

Nach einer Faustregel soll die Wohnkostenbelastung 30 Prozent des zur Verfügung stehenden Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Bei rund 5,6 Millionen Haushalten bzw. 8,6 Millionen Menschen ist diese Grenze überschritten. Gut eine Million Haushalte mit rund 1,6 Millionen Menschen müssen in den Großstädten sogar mehr als die Hälfte ihres Einkommens für die Miete aufwenden. Für 1,3 Millionen Haushalte liegt das Resteinkommen nach Abzug der Miete sogar unterhalb des Hartz-IV-Regelsatzes.

„Die Wohnbedingungen sind damit nicht nur ein Spiegel bestehender Ungleichheit, sondern tragen auch selbst durch die hohe Mietkostenbelastung zu einer wachsenden Ungleichheit bei“, sagt der Stadtsoziologe Dr. Henrik Lebuhn von der Humboldt-Universität zu Berlin.

Unter den 77 deutschen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern bescheinigen die Forscher 54 Städten eine im Trend zunehmende Einwohnerzahl, 31 davon wachsen sogar überdurchschnittlich stark. In diesen 54 Großstädten könne von einem „angespannten Wohnungsmarkt“ ausgegangen werden. Da vor allem die Metropolen stark an Einwohnern gewinnen, sind sogar rund 80 Prozent der deutschen Großstadtbewohner mit angespannten Wohnungsmärkten konfrontiert. Das entspricht rund 20,4 Millionen Menschen oder einem Viertel der Gesamtbevölkerung in Deutschland.

Studien haben bisher lediglich die Tatsachen untersucht. Welche direkten, verschiedenen Ursachen die Wohnungsknappheit hat und wie man sie abstellen kann, ist noch offen. Die sich gegenseitig bedingenden Umstände eines boomenden Marktes schaukeln sich auf. Sie sind im Wesentlichen die Folge eines Wirtschafts- und Finanzsystems, das seit der Subprime-Krise aus dem Gleichgewicht geratenen ist.

Die regierenden Politiker der nächsten Legislaturperiode werden sich neue Ansätze einfallen lassen müssen, wenn sie die Wohnsituation spürbar verbessern wollen. Das Problem wird sich nicht von allein lösen, sondern nach Ansicht von Spezialisten wegen der Bevölkerungsentwicklung und Wanderungsbewegung noch mindestens bis 2030 andauern.

Mietpreisbremse – unwirksam, verfassungswidrig und abgewählt

Die Mietpreisbremse wurde von Anfang an kontrovers diskutiert. Keine Frage, die Wohnungsknappheit in den Großstädten ist ein ernstzunehmendes Thema und gehört nach ganz oben auf die Liste des politischen Handlungsbedarfs. Die Mietpreisbremse sollte die Symptome einer aus dem Ruder gelaufenen Finanzwirtschaft kurieren. Das konnte sie nicht leisten. Daher blieb sie unwirksam und erregte die Gemüter – sowohl der Mieter, die sich ein Ende der drastischen Mietsteigerungen in den Großstädten erhofften, als auch der Vermieter, die sich drangsaliert fühlten. Jetzt hat auch noch das Landgericht Berlin (Az.: 67 O 149/17) überraschend mitgeteilt, dass es die Mietpreisbremse nach Artikel 3 des Grundgesetzes für verfassungswidrig hält. Nach Ansicht der Richter verstößt das Gesetz gleich mehrfach gegen den Gleichheitsgrundsatz. Es trifft nämlich die Vermieter in unterschiedlichen Städten ungleich, es ergeben sich Unterschiede von bis zu 70 Prozent. Außerdem bevorzugt das Gesetz solche Vermieter, die schon zuvor eine zu hohe Miete vereinbart hatten und verhindert nicht, dass diese weiterhin die überhöhte Miete fordern. Die Mietpreisbremse beschneidet dem Landgericht zufolge die Vertragsfreiheit zwischen Mieter und Vermieter.

Nun ist das Landgericht noch nicht das Verfassungsgericht, aber die Wirkung ist dieselbe. Ein Gesetz, das unwirksam ist und überdies verfassungsrechtlich bedenklich, kann keinen Bestand haben. Daher fordern einige Immobilienverbände auch bereits die Abschaffung des Gesetzes. Die Bundesländer Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein haben diesen Schritt bereits vollzogen. Der Ausgang der Bundestagswahl deutet darauf hin, dass auch die Wähler diesem Gesetz nicht nachtrauern würden.

Bleibt zu hoffen, dass aktivere Instrumente gefunden werden, um die Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt zu glätten. Symptome zu kurieren, wird jedenfalls nicht reichen, um den Mieten und Preisen auf dem Immobilienmarkt die klassische Bedeutung von Wert und Gegenwert zurückzugeben. Ein Gesetz kann diese Aufgabe nicht übernehmen.

Trotz Eigenheimerwerb genug Geld für gutes Leben

Das Eigenheim ist trotz steigender Immobilien- und Grundstückspreise weiterhin sehr beliebt. Um sich Immobilieneigentum leisten zu können, wären viele sogar bereit auf Konsum zu verzichten. Ein Studie von immowelt.de ergab jedoch, dass sich 41 Prozent der Erwerber gar nicht einschränken müssen. Sie verfügen weiterhin über genug Geld für Urlaubsreisen, Auto, Hobbys oder Restaurantbesuche. 15 Prozent schränken sich in den ersten drei Jahren ein. 31 Prozent der Erwerber sind bereit, über einen längeren Zeitraum von mehr als drei Jahren ihre Konsumausgaben zu mindern. 13 Prozent hatten die Immobilie geerbt.

Unter allen Anschaffungen hat das Eigenheim einen sehr hohen Stellenwert. 75 Prozent der Deutschen sehen die selbstgenutzte Immobilie als sichere Altersvorsorge. Das geht aus dem aktuellen TNS Trendindikator 2017 hervor. Für knapp zwei Drittel der Befragten ist eine eigene Immobilie die beste Vorsorgeform. Von denen, die bereits ein Eigenheim besitzen, sagen das sogar 83 Prozent.

Viele Immobilienkäufer schätzen es, dass die selbstgenutzte Immobilie mehrere Vorteile gleichzeitig bietet. Dazu zählen die größeren Gestaltungsmöglichkeiten und mehr Freiheiten gegenüber dem Wohnen zur Miete. Als Vorzug gilt auch, dass die Bewohner bereits vom Tag des Einzugs an von der Altersvorsorge profitieren. Für die Eigentümer entspricht der Abtrag der Hypothek einer Investition in die Zukunft. Auch das leidige Thema Mieterhöhung fällt weg. Die Höhe des monatlichen Abtrag ist meistens auf viele Jahre festgelegt, während gleichzeitig der Wert des Hauses steigt. Gut beraten ist, wer die Finanzierung auf den Rentenbeginn abstimmt. Dann ist die Immobilie im Alter bezahlt und der Eigentümer wohnt mietfrei oder nimmt unter Umständen sogar Miete ein, wenn er einen Teil des Hauses vermietet.

Zweiten Rettungsweg zahlt die Gemeinschaft

In einem Mehrfamilienhaus stritten sich die Wohnungseigentümer darüber, wer für die im Keller liegenden und für eine gewerbliche Nutzung zugelassenen Räume den notwendigen zweiten Fluchtweg zahlt. Im Aufteilungsplan werden die Souterrainräume als Kellerraum bezeichnet. Außerdem steht dort für den Fall einer gewerblichen Nutzung: Der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ist verpflichtet, auf seine Kosten alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der Nutzungsänderung im Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tragen. Ein Eigentümer beantragte bei der zuständigen Behörde eine Nutzungsänderung, damit er den Keller als Aufenthaltsraum und damit gewerblich nutzen durfte. Diese Änderung machte aus Brandschutzgründen die Einrichtung eines zweiten Fluchtweges erforderlich. Der Kellereigentümer verlangte von der Gemeinschaft die Übernahme der Kosten für eine Fluchttreppe im Freien, was diese abgelehnte. Der Rechtsstreit ging durch alle Instanzen. Der Bundesgerichtshof stellte schließlich klar (BGH, 23.06.2017, Az. V ZR 102/16): Die Errichtung des zweiten Fluchtweges ist die erstmalige plangerechte Herstellung und Erfüllung der brandschutzrechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum. Grundsätzlich muss Teileigentum dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum zu dienen. Die Bezeichnung Teileigentum lässt jede gewerbliche Nutzung zu, zum Beispiel auch die Büronutzung. Die wiederum darf nur in Aufenthaltsräumen stattfinden, also in Räumen, die nicht nur zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Entscheidend für diese Auslegung war die Tatsache, dass die Teilungserklärung keine Beschränkungen für die gewerbliche Nutzung der Kellerräume vorgab. Die Fluchttreppe im Freien nützt allen Teileigentümern der Kellerräume und betrifft das gemeinschaftliche Eigentum. Daher ist die Gemeinschaft zuständig und kostentragungspflichtig. Maßnahmen innerhalb des Sondereigentums sind dagegen alleinige Sache des Sondereigentümers.

Eigentümer von Bäumen haften nur unter bestimmten Umständen für Schäden, die durch deren Wurzeln entstehen

Bäume sind eine Zierde für ihre Umgebung und sorgen für ein gutes Klima in der Stadt. Sie können aber auch zum Streitpunkt werden, wenn sie für Beeinträchtigungen sorgen oder Schäden verursachen. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied jetzt, dass Eigentümer von Grundstücken mit Bäumen nur unter besonderen Umständen für Schäden haften, die durch Wurzeleinwuchs in Abwasserkanäle entstehen. Im Streitfall war der Schaden nach starken Regenfällen durch die Überschwemmung eines Kellers entstanden. Die Regenwasserkanalisation konnte die Wassermassen nicht mehr genügend ableiten, weil die Wurzeln einer Kastanie in den Kanal eingewachsen waren. Sowohl die Kastanie als auch die Kanalisation stehen im Eigentum der Gemeinde. Der Schaden an dem betroffenen Haus belief sich auf rund 30.000 Euro. Der Hauseigentümer verlangte wegen eigenen Mitverschuldens nicht die volle Summe als Schadensersatz, weil sein Haus über keine eigene Rückstausicherung verfügte. Der BGH wies darauf hin, dass Grundstückseigentümer im Rahmen der Verkehrssicherung für Bäume grundsätzlich Kontroll- und Überprüfungspflichten haben. Auf welche Weise die Kontrolle durchzuführen ist, hängt vom Einzelfall ab und ganz besonders davon, ob die Kontrolle überhaupt möglich ist. In diesem speziellen Fall hätte die Gemeinde als Baumbesitzerin und zugleich als Betreiberin des Kanals die Pflicht gehabt, den Kanal auf Schäden durch Wurzeln zu untersuchen und Vorkehrungen dagegen zu treffen. Die Gemeinde muss zahlen. Bei einem privaten Baumbesitzer würde das Urteil vermutlich anders lauten, weil er keine Kontrollmöglichkeiten hat (siehe auch: OLG Düsseldorf, 22.06.2007, Az. I-22 U 6/07). In welchem Umfang ein Hausbesitzer wegen eigenen Verschuldens selbst für Schäden aufkommen muss, hängt davon ab, inwieweit ein Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Beteiligten verursacht worden ist.

Mietpreisbremse überflüssig: Wohnungsmieten steigen trotzdem

Die bei den politischen Parteien unterschiedlich bewertete Mietpreisbremse gilt seit Juni 2015. Praktiker halten sie inzwischen für gescheitert. Das Forschungsinstitut empirica hat die Mietpreisbremse erstmals unter Berücksichtigung von Vormieten evaluiert. Danach verstoßen weniger Vermieter gegen die Mietpreisbremse – nur etwa 50 Prozent – als andere Studien behaupten. Die Studie belegt außerdem, dass ein Mietanstieg selbst dann nicht ausgeschlossen wäre, wenn sich alle an die Mietpreisbremse halten. Es gäbe überdies keinerlei verfügbare Daten, aus denen sich eine durchschnittliche legale Sollmiete ableiten ließe. Finale Aussagen zur Wirkungsweise der Mietpreisbremse seien daher nicht möglich.

In die Berechnung einer angemessenen Miete fließen viele nicht erfassbare Faktoren ein, auf die die Mietpreisbremse keinen Einfluss nehmen kann. Wie sich die Mieten tatsächlich entwickelt haben, geht aus einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung hervor. Danach geht die Schere zwischen Stadt und Land deutschlandweit immer weiter auseinander: Die Neuvertragsmieten für Wohnungen sind im ersten Halbjahr 2017 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 4,4 Prozent gestiegen – auf 7,90 Euro pro Quadratmeter. Großstädte über 500.000 Einwohner verzeichneten mit 5,6 Prozent auf 10,39 Euro pro Quadratmeter den größten Preisanstieg. In den ländlichen Kreisen stiegen die Mieten nur um 3,4 Prozent auf 6,03 Euro pro Quadratmeter.

Spitzenreiter bleibt München, dort wurden Wohnungen im ersten Halbjahr 2017 durchschnittlich für 16,40 Euro pro Quadratmeter angeboten, in Frankfurt am Main für 12,95 Euro, in Stuttgart für 12,44 Euro, in Freiburg für 11,82 Euro und in Hamburg für 11,02 Euro. Wohnungssuchende abseits der Ballungsräume wohnen günstiger; in den Landkreisen Lüchow-Dannenberg und Wunsiedel werden Wohnungen im Schnitt für unter 4,40 Euro pro Quadratmeter angeboten.

Alle starren auf die Zinsen wie das Kaninchen auf die Schlange

Die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern trübt sich ein, doch das sogenannte Zinsbarometer, das die Beurteilung von 120 Experten spiegelt, zeigt noch einen ausgeglichenen Markt an. Entscheidend für die Zinsentwicklung sind die Maßnahmen der Europäischen Zentralbank, dessen Chef mit einigen Äußerungen gerade für Unruhe gesorgt hat. Die Rufe nach Zinserhöhung und dem Stopp des Anleihekaufprogramms werden lauter. Das ist alles Psychologie, meinen die Fachleute, denn fundamentale, wirtschaftliche Veränderungen gäbe es bislang nicht. Dennoch steigt die Erwartung einer Zinserhöhung. DIE WELT geht davon aus, dass die „Zinsfalle bei Immobilien“ bald zuschnappen könnte, denn „Der Übergang in die neue Zinswelt kommt schleichend“. Das Forschungsinstitut empirica hält den aktuellen Anstieg für gering, „wir hatten immer wieder mal Aufwärtsbewegungen“, er könne aber auch „der berühmte Anfang vom Ende“ sein. Die künstlich niedrig gehaltenen Zinsen sind nur sinnvoll, solange die Konjunktur schwächelt und die Inflation niedrig ist. Steigende Preise, eine wachsende Wirtschaft und geklärte Verhältnisse nach der Bundestagswahl könnten die Hypothekenzinsen aber bald steigen lassen. Wer über ein Darlehen verfügt, das bald ausläuft oder wessen Hypothekendarlehen bereits länger als zehn Jahre läuft, ist gut beraten, die Anschlussfinanzierung auf den Weg zu bringen. Die Stiftung Finanztest hat 79 Angebote für Anschlusskredite über 150.000 Euro eingeholt. Danach ist ein Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung für unter ein Prozent zu haben, der Topzins für eine 15-jährige Laufzeit lag Ende Juli bei 1,26 Prozent. Der Zinsunterschied zwischen den günstigsten und den teuersten Angeboten beträgt 15.000 Euro. Unter den ermittelten Angeboten sind auch Forwarddarlehen, die erst in zwei, drei oder vier Jahren die Restschuld des bestehenden Darlehens ablösen. Forwarddarlehen sind teurer, können sich aber bei den vermuteten Zinssteigerungen trotzdem lohnen.

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