Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Gewerbliche Vermietung: Schriftformheilungsklausel immer unwirksam

Mietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen nach § 550 BGB schriftlich abgeschlossen werden, anderenfalls ist der Mietvertrag zwar gültig, gilt aber für unbestimmte Zeit und kann deshalb jederzeit mit ordentlicher Frist gekündigt werden. Alle wesentlichen Vertragsbedingungen wie Mietgegenstand, Miethöhe, Dauer und Parteien des Mietverhältnisses müssen sich aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben.

In der Praxis halten viele langfristige Mietverträge die Schriftform nicht ein und sind dann vorzeitig kündbar. Um dem entgegenzuwirken, werden häufig sogenannte Schriftformheilungsklauseln vereinbart. Darin verpflichten sich die Parteien, etwaige Mängel der Schriftform zu beheben und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf diese Mängel vorzeitig zu kündigen. Die Rechtsprechung hielt solche Klauseln in der Vergangenheit meistens für wirksam.

Überraschend hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt anders entschieden (BGH, 27.09.2017, XII ZR 114/16). Danach sind die in gewerblichen Mietverträgen verbreiteten Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam – egal ob formularvertraglich oder individuell vereinbart – weil sie nicht mit § 550 BGB vereinbar sind. Bei der Vorschrift des § 550 BGB handle es sich um zwingendes Recht. Eine Schriftformheilungsklausel würde die vom Gesetzgeber gewollte Rechtsfolge – ordentliche Kündigungsmöglichkeit bei Verletzung der Schriftform – in unzulässiger Weise umgehen.

Damit ist eine der im Gewerbemietrecht umstrittensten Fragen geklärt. Eine Schriftformheilungsklausel steht einer ordentlichen Kündigung nun nicht mehr entgegen. Gewerbemieter und -vermieter sollten darauf zu achten, möglichst jede Nebenabrede schriftformkonform festzuhalten. Eine Kündigung kann allerdings weiterhin, so wie auch im vorliegenden Fall, wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) unwirksam sein. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich für sie selbst vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, um sich von einem lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.

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