Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Zweiten Rettungsweg zahlt die Gemeinschaft

In einem Mehrfamilienhaus stritten sich die Wohnungseigentümer darüber, wer für die im Keller liegenden und für eine gewerbliche Nutzung zugelassenen Räume den notwendigen zweiten Fluchtweg zahlt. Im Aufteilungsplan werden die Souterrainräume als Kellerraum bezeichnet. Außerdem steht dort für den Fall einer gewerblichen Nutzung: Der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ist verpflichtet, auf seine Kosten alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der Nutzungsänderung im Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tragen. Ein Eigentümer beantragte bei der zuständigen Behörde eine Nutzungsänderung, damit er den Keller als Aufenthaltsraum und damit gewerblich nutzen durfte. Diese Änderung machte aus Brandschutzgründen die Einrichtung eines zweiten Fluchtweges erforderlich. Der Kellereigentümer verlangte von der Gemeinschaft die Übernahme der Kosten für eine Fluchttreppe im Freien, was diese abgelehnte. Der Rechtsstreit ging durch alle Instanzen. Der Bundesgerichtshof stellte schließlich klar (BGH, 23.06.2017, Az. V ZR 102/16): Die Errichtung des zweiten Fluchtweges ist die erstmalige plangerechte Herstellung und Erfüllung der brandschutzrechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum. Grundsätzlich muss Teileigentum dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum zu dienen. Die Bezeichnung Teileigentum lässt jede gewerbliche Nutzung zu, zum Beispiel auch die Büronutzung. Die wiederum darf nur in Aufenthaltsräumen stattfinden, also in Räumen, die nicht nur zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Entscheidend für diese Auslegung war die Tatsache, dass die Teilungserklärung keine Beschränkungen für die gewerbliche Nutzung der Kellerräume vorgab. Die Fluchttreppe im Freien nützt allen Teileigentümern der Kellerräume und betrifft das gemeinschaftliche Eigentum. Daher ist die Gemeinschaft zuständig und kostentragungspflichtig. Maßnahmen innerhalb des Sondereigentums sind dagegen alleinige Sache des Sondereigentümers.