Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Mängel beseitigen: Die Frist muss angemessen sein

Bauen ist bei aller Technisierung und Digitalisierung noch immer ein Handwerk, bei dem verschiedene Gewerke zusammen schließlich ein ganzes Haus schaffen. Fehler und Mängel sind nicht nur möglich, sondern normal. Der Gesetzgeber hat ein festes Instrumentarium geschaffen, wie Bauherrn und beauftragte Unternehmen zu einer für beide Seiten akzeptablen Lösung kommen können.

Dazu gehört, dass der Auftraggeber mangelbedingten Schadensersatz erst geltend machen kann, wenn er dem Auftragnehmer zuvor eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat. Im einen konkreten Fall wurde ein Heizungsbauer wegen der mangelhaften Installation einer Heizungsanlage auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Zu Unrecht, entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf, 10.05.2016, 21 U 180/15). Der Auftraggeber hatte dem Heizungsbauer zwar eine Frist gesetzt, allerdings war diese viel zu kurz gewesen, befand das Gericht. Bei der Fristsetzung hätte berücksichtigt werden müssen, wie komplex die Heizungsanlage ist. Im Rahmen der Mängelbeseitigung war ein Besichtigungstermin notwendig, um die Mangelursachen zu lokalisieren, weitere Termine mussten folgen, um die Mängel zu beseitigen. Die Kommunikation mit dem Auftraggeber zwecks Terminabsprache war besonders schwierig, weil dieser nicht erreichbar war. Diese Umstände hätten bei der Fristsetzung eine Rolle spielen müssen.

Aus diesem Urteil ergibt sich, dass die Fristsetzung zur Mängelbeseitigung vom Einzelfall abhängig ist. Grundsätzlich ist eine Frist angemessen, wenn die Mängel innerhalb der gesetzten Frist unter größten Anstrengungen des Auftragnehmers tatsächlich beseitigt werden können. Der Auftragnehmer ist gefordert, innerhalb der Frist zumindest Nachbesserungsversuche vorzunehmen. Bedarf es dabei der Mitwirkung des Auftraggebers, so ist dies bei der Bemessung der Frist zu berücksichtigen.

So wird Wohneigentum wieder erschwinglich

Deutschland ist historisch gesehen und im Vergleich mit anderen europäischen Ländern ein Land der Mieter. Nach Ansicht des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln, IW, muss das kein Nachteil sein. Studien weisen darauf hin, dass Mieter mobiler sind, was dem Wirtschaftswunderland zu Gute kommt und für einen funktionierenden Arbeitsmarkt wichtig ist. Das Institut weist überdies darauf hin, dass Volkswirtschaften mit hoher Mieterquote robuster sind, weil sich die Haushalte seltener stark verschulden.

Es gibt aber auch gravierende Nachteile, die gegen eine hohe Mietquote sprechen: Der Vermögensaufbau gelingt Mietern nicht so leicht wie Immobilieneigentümern. Eine höhere Wohneigentumsquote in Deutschland würde zudem die Altersvorsorge stärken, die Vermögensverteilung positiv beeinflussen und der Ungleichheit entgegen wirken.

Obwohl aus diesen Gründen alles dafür spricht, Wohneigentum zu bilden, ist die Wohneigentumsquote in den vergangenen Jahren trotz bester Erwerbsbedingungen kaum gestiegen. Dabei ist das Wohnen im Eigentum auf lange Sicht gesehen trotz stark gestiegener Immobilienpreise gegenüber dem Wohnen zur Miete immer noch günstiger. Der Grund dafür sind die äußerst niedrigen Zinsen. Zwar werden die Zinsen irgendwann wieder steigen, doch die Anpassung wird langsam erfolgen, und Erwerber können sich die niedrigen Zinsen mit einer guten Finanzierung auf lange Zeit sichern.

Alle diese guten Gründe konnten bisher kaum ein verändertes Verhalten der Immobilieninteressenten bewirken. Nach Auskunft des IW sind die extrem hohen Erwerbsnebenkosten in Deutschland dafür der Hauptgrund. Den größten Batzen macht dabei die Grunderwerbsteuer aus. Eine Hürde ist auch der hohe Eigenkapitalanteil, den die Banken bei der Finanzierung voraussetzen, der allerdings auch ein wichtiges Sicherungspolster darstellt. Dass es auch anders geht, zeigen beispielhaft Großbritannien und die Niederlande, wo an Stelle einer einheitlichen Besteuerung Freibeträge und abgestufte Steuersätze dafür sorgen, dass Erwerber von Immobilien zur Selbstnutzung entlastet werden. Eine Änderung des Steuergesetzes in Deutschland würde die Eigentumsbildung für Haushalte mit mittleren Einkommen erleichtern.

Stadtplanung: Deutschland braucht Ankerstädte

Die Unterschiede zwischen Stadt und Land werden in Deutschland immer größer. Auf der einen Seite gibt es die boomenden Großstädte, auf der anderen Seite abgehängte Abwanderungsregionen. Gleichwertige Lebensbedingungen können so kaum entstehen. Eine gut ausgestattete Städtebauförderung mit starker wohnungswirtschaftlicher Komponente sei notwendig, um "stabile Mittelstädte in ganz Deutschland zu identifizieren und diese durch ein attraktives Orts- und Stadtbild zu zukunftsfähigen Ankerstädten zu machen", sagt Reiner Nagel, Vorstandsvorsitzender der Bundesstiftung Baukultur.

Ankerstädte wirken als zentrale Wohn-, Handels- und Kommunikationsstandorte auf ihr Umland und sind ein grundlegendes Element für das Entstehen lebendiger Wohn- und Lebensstandorte.

Die Abwanderung insbesondere junger Menschen betrifft fast alle ländlichen Räume in Deutschland – und das, obwohl viele schrumpfende Regionen heute durchaus wirtschaftlich stark sind. Die dortigen Unternehmen klagen über Fach- und Arbeitskräftemangel, der sich aufgrund der Abwanderung ständig verschärft. Die Entleerung ländlicher Räume lässt sich also nicht mit dem oft beschworenen Dreiklang von Arbeitslosigkeit, Armut und Abwanderung erklären. Die Ursache ist vor allem die Folge der demografischen Entwicklung: Die schwächer besetzten Geburtsjahrgänge seit den 1970er Jahren waren die ersten, die sich in den sogenannten Schwarmstädten konzentriert haben, wodurch die Dichte an Gleichaltrigen annähernd gleichmäßig über Deutschland gesunken ist.

Ankerstädte strukturell zu stärken und baukulturell aufzuwerten erhöht deren Lebensqualität und trägt zur Entspannung der Wohnungssituation in den Großstädten bei. Für eine gezielte Förderung kommen diejenigen Städte in Frage, die ihre historische Funktion als zentraler Handels-, Kommunikations- und Begegnungsraum in den vergangenen Jahrzehnten erhalten und ausgebaut haben.

Übergangsfrist für alte Kamin- und Kachelöfen abgelaufen

Kamin- und Kachelöfen erhöhen in der kalten Jahreszeit den Wohnkomfort. Sie sorgen für eine behagliche Wärme und ein angenehmes Raumklima. Seit 2015 müssen die sogenannten Einzelraumfeuerstätten strengere Auflagen erfüllen. Der Staubgrenzwert liegt bei 0,15 Gramm pro Kubikmeter Abgas, der Kohlenmonoxid-Grenzwert bei vier Gramm pro Kubikmeter. Gesetzliche Grundlage ist die Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen, die sogenannte 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BImSchV).

Mit Ablauf des Jahres 2017 endete die Schonfrist, die der Gesetzgeber Besitzern von Feuerstellen, Kamin- und Kachelöfen mit zu hohen Emissionen eingeräumt hatte. Betroffen sind nur Geräte, die vor 1985 errichtet wurden. Halten diese die neuen Vorschriften nicht ein, müssen sie nachgerüstet oder ausgemustert werden.

Weist die Feuerstätte zu hohe Staubemissionen auf, kann der Einbau eines Partikelfilters den Ausstoß unter die verlangte Schwelle senken. Ist der Ausstoß von Kohlenmonoxid zu hoch, hilft dagegen nur eine Stilllegung des alten Ofens – das unsichtbare, giftige Gas kann nicht durch Filter entfernt werden.

Messung und Nachrüstung sind oft teurer als ein neuer, effizienterer Ofen. Daher raten Experten meistens dazu, den Ofen auszutauschen. Das hat zugleich den Vorteil, dass der neue Ofen umweltfreundlicher heizt.

Experten rechnen mit mindestens 200.000 Öfen, die den aktuellen Standard nicht erfüllen, Schätzungen kommen sogar auf bis zu zwei Millionen. Hauseigentümer, die von 1985 bis 1994 errichtete Anlagen betreiben, können diese noch bis Ende 2020 ohne weitere Prüfung nutzen. Wie alt der genutzte Kamin- oder Kachelofen tatsächlich ist, lässt sich meistens am Typenschild oder durch einen Blick in die Herstellerbescheinigung feststellen. Eine Datenbank des Industrieverbandes Haus-, Heiz- und Küchentechnik listet überdies die Höhe der Emissionen verschiedener Kaminöfen auf.

Schweden erlebt überraschend Immobilienpreisrückgang

Deutschland erlebt eine Hochkonjunktur, in dessen Folge auf Grund der besonderen Marktfaktoren die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren weit über das bisher übliche Maß gestiegen sind. Ob und wie lange sich diese Entwicklung noch fortsetzt, ist ungewiss. Wie es sich aber anfühlt, wenn die Immobilienpreise nach einer langen Phase des Aufschwungs sinken, kann man derzeit am Beispiel Schweden beobachten.

Immobilieneigentum bildet in Schweden seit jeher eine wichtige Basis des Vermögensaufbaus. Anders als bei einer Anlage in Aktien bekommt der Immobilieneigentümer aber keinen regelmäßigen Überblick über seinen Vermögenszuwachs. In Schweden ist es daher üblich geworden, dass sich die Eigentümer regelmäßig über das Internet-Immobilienportal Hemnet.se informieren.

Dieses Portal liefert Informationen, die weit über das hinausgehen, was in Deutschland üblich ist. Es listet beispielsweise auf, welche Immobilien an welchem Ort zu welchem Preis verkauft wurden. Für die verschiedenen Wohnviertel werden die durchschnittlichen Quadratmeterpreise angegeben, die es mit zusätzlichen Angaben und der Hilfe eines Preisrechners ermöglichen, den Wert der eigenen Wohnung zu schätzen. Die Schweden sind relativ offen in der Verbreitung allgemeiner Personendaten. Sie scheuen sich nicht anzugeben, wie viel jemand verdient, wie viele Millionäre in der Nachbarschaft wohnen oder wie viel Steuern diese zahlen.

In den vergangenen zwei Jahrzehnten waren die Berechnungen des Immobilienwertes immer erfreulich. Die schwedischen Wohnungspreise stiegen auf ein ungeahnt hohes Niveau. In Stockholm kostete der Quadratmeter Wohnfläche mit 9.000 Euro 2016 doppelt so viel wie vor zehn Jahren.

Die Stockholmer rechneten sich an Hand der zur Verfügung stehenden Daten reich. Doch damit ist seit diesem Jahr Schluss. Die Immobilienpreise steigen nicht mehr, sind in einigen Vierteln sogar spürbar gesunken und zwar innerhalb von drei Monaten um fünf Prozent. Viele reden auch öffentlich darüber, machen sich Gedanken und haben allen Grund dazu, denn in Schweden ist für den Immobilienkauf nur wenig Eigenkapital erforderlich, die Tilgung kann lange ausgesetzt werden und die Finanzierungssumme kann den Immobilienwert übersteigen. Wer in dieser Phase verkaufen muss, kann viel Geld verlieren.

Sorgen Sie vor, damit der Winter kommen kann

Der Winter hat seine besonderen Reize, die nur genießen kann, wer sich durch Dunkelheit und Kälte nicht eingeschränkt fühlt. Mieter und Eigentümer können selbst vorsorgen, damit die angenehmen Seiten des Winters überwiegen.

Eine gut funktionierende Heizung ist die wichtigste Voraussetzung dafür, dass Bewohner und Haus keinen Schaden nehmen durch Kälte. Die Wartung des Heizkessels sollte ein Techniker durchführen, der die Einstellungen optimiert und damit gleichzeitig für einen geringen Energieverbrauch und Behaglichkeit sorgt. Kleinere Maßnahmen können Eigentümer oder Bewohner jedoch auch ohne spezielles Fachwissen durchführen, beispielsweise die Entlüftung der Heizung. Überschüssige Luft im Heizkörper verhindert, dass er optimal Wärme abgeben kann. Nach dem Entlüften sollte der Wasserdruck der Anlage geprüft und unter Umständen Wasser nachgefüllt werden.

Richtiges Heizen und Lüften sorgt für ein angenehmes Raumklima und verhindert die Schimmelbildung. Als Faustregel gilt, dass in einem beheizten Wohnraum 18 bis 21 Grad bei 45 bis 55 Prozent Luftfeuchtigkeit herrschen sollten. Im Schlafzimmer können es ein paar Grad weniger sein. Wichtig ist eine gute Luftzirkulation. Heizkörper dürfen nicht durch Möbel verstellt oder Vorhänge verdeckt sein. Das Umweltbundesamt empfiehlt, mehrmals am Tag die Raumluft durch Lüften auszutauschen.

Im Winter müssen sich Eigentümer auch um die Verkehrssicherungspflichten kümmern. Städte und Gemeinden haben dafür jeweils eigene Satzungen, die regeln, in welchem Umfang diese Pflichten bei Schnee und Eis zu erfüllen sind. Die Verantwortung dafür hat der Immobilieneigentümer oder der Eigentümergemeinschaft, die diese Pflicht auf Mieter abwälzen können. Grundsätzlich gilt, dass Bürgersteige, der Hauseingang und Wege zu wichtigen Hauseinrichtung, etwa zu den Mülltonnen, verkehrssicher sein müssen. Schnee und Eis müssen in der Regel werktags zwischen sieben und 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen zwischen neun und 20 Uhr beseitigt werden, das kann bei entsprechender Witterung mehrmals am Tag sein. Beauftragt ein Eigentümer einen professionellen Winterdienst, hat er als Auftraggeber weiterhin eine Kontrollpflicht.

Rückblick 2017 – Ausblick 2018

  • Das vergangene Jahr war ein Immobilien-Boom-Jahr. Zu Beginn des Jahres war das Thema Immobilienblase virulent, wurde aber über das ganze Jahr 2017 nicht akut. Inzwischen überlegen immer mehr Menschen, ob sie die hohen Immobilienpreisen noch bezahlen oder besser an den Stadtrand ausweichen sollen.
  • Die hohe Wohnungsnachfrage wird auch im neuen Jahr für angespannte Wohnungsmärkte in allen Metropolen sorgen. Ein Viertel aller Deutschen ist mittlerweile davon betroffen.
  • Die von der Politik eingeführte Mietpreisbremse konnte keine hinreichende Wirkung entfalten. Sie ist unwirksam, entschied das Amtsgericht in Hamburg Altona, ein Amtsgericht in München hält sie für nichtig und das Landgericht Berlin erklärte sie sogar für verfassungswidrig.
  • Der Bundesgerichtshof sprach wegweisende Urteile: Er bestätigte die Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sowie die Frist zur Geltendmachung einer Nachforderung von Betriebskosten des Vermieters an den Mieter; er präzisierte gleich in mehreren Urteilen die Gründe für die Eigenbedarfskündigung; er fällte mehrere Urteile zu Schönheitsreparaturen, nach denen die Übertragung dieser Pflicht auf den Mieter nahezu ausgeschlossen ist; er entschied, dass Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen grundsätzlich unwirksam sind.
  • Ende Juni verabschiedete der Bundestag ein neues Gesetz, das die Berufszulassung für Immobilienverwalter und Immobilienmakler regelt. Vielen Aktiven in der Immobilienwirtschaft geht das Gesetz noch nicht weit genug, aber es ist immerhin ein Anfang, der die Berufsanerkennung und -qualifizierung verbessert.
  • Die niedrigen Zinsen haben im ganzen Jahr 2017 den Boom in der Immobilienwirtschaft begünstigt. Immer wieder prophezeiten Insider eine baldige Änderung der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, doch bis heute fehlen dazu echte Signale.
  • Ein Wermutstropfen sind die Baugenehmigungszahlen. Sie sind in jedem Quartal gesunken statt zu steigen und werden sich auf die zukünftigen Baufertigstellungen auswirken. Das ist fatal, denn der Neubau gilt als einziges Mittel gegen die Wohnungsknappheit.
Zukunft: Co-Working und Co-Living

Überall liest und hört man seit einiger Zeit von neuen Projekten, die unter dem Oberbegriff Co-Working und Co-Living zusammengefasst werden können. In der Immobilienwirtschaft war es bisher selbstverständlich, dass Gebäude nach der jeweils gewünschten Nutzung geplant und gebaut wurden. Auf diese Weise entstanden entweder Wohnungen oder Büros, Einkaufszentren oder Industriegebäude. Bis jetzt ist es noch überwiegend so, dass diese Gebäude in eigens dafür ausgewiesenen Wohn-, Gewerbe- oder Industriegebieten errichtet werden. Dieses Denken weicht jetzt auf.

London, die europäische Stadt mit den exorbitant hohen Immobilienpreisen und Mieten, ist dafür ein gutes Beispiel. Das Start-up "The Collective" betreibt in Großbritannien gleich mehrere kollektive Wohnprojekte, deren Bewohner nicht nur unter einem Dach leben, sondern auch zusammen arbeiten wollen. Diese neue Lebensform beschreibt einen Trend, der auch eine Folge der zunehmenden Individualisierung, Flexibilisierung und Komplexität ist.

Die Menschen wünschen sich individuellen Freiraum, wollen aber nicht allein sein, sie stellen Ansprüche an die Wohnausstattung, möchten aber nicht mehr alles selbst regeln, sie wollen Service nach Bedarf, bevorzugen kurze Wege und möchten die Raumgröße den wechselnden Bedürfnissen anpassen können.

Das Besondere: Diese Aussagen gelten für alle Generationen und für verschiedene Nutzungen und Lebensstile. Die Grenzen zwischen Leben und Arbeiten verschwimmen. Es gibt bereits einige erfolgversprechende Projekte, die einige dieser Wünsche aufnehmen und sie auf verschiedene Weise umsetzen. Der Facebook-Gründer Mark Zuckerberg – auch in diesem Bereich Pionier – baut derzeit einen neuen Stadtteil mit 1.500 Luxuswohnungen für seine IT-Spezialisten. Deren zukünftiger Arbeitsplatz ist genauso schnell zu erreichen wie Supermarkt, Apotheke, Sporteinrichtungen, Restaurants und Bars.

Immobilien- und Stadtentwickler stehen auch hierzulande in den Startlöchern, aber derzeit noch vor vielen planungsrechtlichen Hürden. In Berlin will Alexander Skora, Inhaber von Fantastic Mr. Fox Ventures dessen ungeachtet innovativen Existenzgründern nicht nur eine Startfinanzierung, sondern zusätzlich Co-Working und Co-Living-Space zur Verfügung stellen.

Wärme braucht der Mensch: Kosten im Blick behalten

Meteorologen wollen sich meistens nicht auf eine Prognose für den nächsten Winter festlegen. Der aktuelle Temperaturmittelwert lag im November 2017 etwa 1,3 Grad gegenüber dem langjährigen Mittelwert im zu warmen Bereich. Britische Klimaforscher haben dagegen für Europa in diesem Jahr einen Jahrhundertwinter angekündigt. Wie dem auch sei – das Wetter beeinflusst die Kosten für die Wärmeversorgung.

Im Jahr 2016 stellten die Netzbetreiber rund 162 Terawattstunden (TWh) Wärme zur Verfügung, das waren 3,2 Prozent mehr als im Vorjahr. Der Anstieg ging im Wesentlichen auf den höheren Wärmebedarf der privaten Haushalte zurück. Wichtigste Energieträger waren Erdgas mit 45 Prozent, Steinkohle mit Prozent 22 Prozent und Abfall mit 15 Prozent. Der Anteil von erneuerbaren Energien hat sich in den vergangenen Jahren von drei auf acht Prozent mehr als verdoppelt.

Bei den Letztverbrauchern wurden 48 TWh an die Industrie, 51 TWh an private Haushalte sowie 22 TWh an sonstige Letztverbraucher abgegeben. Innerhalb der Gruppe der Letztverbraucher hatten im Jahr 2016 die privaten Haushalte mit einem Plus von 9,4 Prozent den größten Anstieg beim Wärmebezug.

Dass die deutschen Privathaushalte im Jahr 2016 trotzdem sechs Prozent weniger für Heizkosten ausgegeben haben als im Vorjahr, obwohl sie mehr Heizenergie verbraucht haben, liegt daran, dass gleichzeitig die Preise für Heizöl und Gas im Schnitt um acht Prozent zurückgingen.

Wer zuverlässig Heizkosten sparen will, kommt an Maßnahmen zur Energieeinsparung nicht vorbei. Einen neuen Weg, Kosten zu sparen, empfiehlt das Institut für Technische Gebäudeausrüstung Dresden. In einem aktuellen Gutachten hat es ermittelt, dass der Energieverbrauch durch die Digitalisierung der Heiztechnik um bis zu 15 Prozent reduziert und gleichzeitig ein Komfortgewinn erzielt werden kann. Denn mit einer intelligenten Steuerung läuft die Heizung regelmäßig im optimalen Bereich. Die digitale Heizung bindet Wetterprognosen mit ein und erkennt automatisch, ob jemand zuhause ist. Außerdem speichert sie die Gewohnheiten der Bewohner und stellt sich darauf ein, ohne dass dies programmiert werden müsste. Viele Bestandsheizungen lassen sich mit einfachen Plug-and-Play-Lösungen nachrüsten.

Jeder Deutsche nutzt 618 Quadratmeter öffentliche Fläche

In Zeiten des Baubooms schauen viele umweltbewusste Bürger besorgt auf den Flächenverbrauch. Dabei hat sich das Bundesministerium für Umwelt und Bau auf die Fahnen geschrieben, den Flächenverbrauch bis zum Jahr 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag verringern. Derzeit werden noch täglich rund 66 Hektar als Siedlungs- und Verkehrsflächen neu ausgewiesen, dies entspricht ca. 94 Fußballfeldern.

Jeder Einwohner in Deutschland beansprucht rein rechnerisch 618 Quadratmeter Siedlungs- und Verkehrsfläche, teilt das Statistische Bundesamt mit, das sind insgesamt 50.799 Quadratkilometer oder 14 Prozent der gesamten Bodenfläche.

Bei der Siedlungsfläche (32.770 Quadratkilometer) entfällt der größte Anteil mit 42 Prozent auf die Wohnbaufläche, gefolgt von Flächen für Industrie und Gewerbe (18 Prozent). Rund 15 Prozent der Flächen dienen Sport, Freizeit und Erholung. Die Flächen für Verkehr (18.029 Quadratkilometer) umfassen ganz überwiegend Flächen für Straßen und Wege.

Naturgemäß nimmt die Fläche für Siedlung und Verkehr pro Person mit steigender Bevölkerungsdichte ab. Kleine Gemeinden "verbrauchen" mehr Fläche je Einwohner als Großstädte. Während eine Gemeinde unter 2.000 Einwohner im Durchschnitt 1.545 Quadratmeter "verbraucht", sind es bei Städten über 500.000 Einwohner lediglich 219 Quadratmeter. Das ist ein gutes Argument für das Wohnen in der Stadt.

Zu bedenken ist, dass die Siedlungs- und Verkehrsfläche nicht gleichzusetzen mit "versiegelter Fläche", da auch unbebaute und nicht versiegelte Flächen dazu zählen wie zum Beispiel Flächen für Sport, Freizeit und Erholung.

Als Mittel zur Reduzierung des Flächenverbrauchs nennt das Ministerium eine nachhaltige Siedlungsentwicklung nach dem Prinzip "innen vor außen". Statt des Neubaus auf der "grünen Wiese" soll erst die Innenentwicklung geprüft werden. Trotz der vielen ökologischen und städtebaulichen Vorteile und dringender benötigter Wohnungen stößt das Thema Nachverdichtung in den Städten bei den Bürgern nicht überall auf Wohlwollen.

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