Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Neue Ideen gegen die Wohnungsknappheit

Wegen der zu geringen Neubautätigkeit steigen in Deutschland die Mieten und Kaufpreise weiterhin stetig. Die Politik fand bislang keine wirksamen Mittel, um den Wohnungsmarkt zu entspannen zu entlasten. Die Mietpreisbremse erwies sich als wirkungslos und die Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus erfolgt viel zu zögerlich. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln hat jetzt ein Konzept vorgelegt, das helfen soll, die Engpässe abzustellen.

Als erste Strategie fordert das Institut die Erhöhung und Dynamisierung des Wohngeldes, das im Gegensatz zur sozialen Wohnraumförderung, "treffsicher" sei.

Strategie zwei lautet: Bestand nutzen. Beispielsweise könne durch Dachaufstockungen neuer Wohnraum entstehen. Wohnungen, die den Bewohnern zu groß geworden sind, könnten neu vergeben werden, wenn den Mietern oder Eigentümern Unterstützung bei der Suche nach kleineren Wohnungen angeboten würde. Möglich sei auch die Schaffung von neuen Wohnungen durch den Dachgeschoss­ausbau, wodurch der Studie zufolge rund eine Million zusätzliche Wohnungen geschaffen werden können. Weitere vier Millionen Wohnungen könnten durch Untervermietungen oder Einliegerwohnungen entstehen.

Die dritte Strategie bezieht sich auf Kommunen, die einen Bevölkerungsrückgang verzeichnen. Bessere Verkehrsanbindungen und eine attraktive Gestaltung des Wohnumfeldes in schrumpfenden Regionen könnten die Entstehung neuer und bezahlbarer Quartiere ermöglichen, die Großstädte entlasten und strukturschwache Regionen lebenswerter machen.

Strategie vier regt den Kauf von Belegungsrechten im Bestand durch Kommunen an, um Haushalten mit geringem Einkommen den Zugang zum Wohnungsmarkt zu erleichtern.
Das Institut empfiehlt eine bessere Verzahnung der Maßnahmen aller beteiligten Akteure sowie eine engere Kooperation zwischen Bund, Ländern und Kommunen einerseits und privaten Wohnungsunternehmen bzw. Wohnungseigentümern anderseits.

Immobilien richtig vererben und verschenken

Die Summe des verschenkten und vererbten Vermögens beträgt Jahr für Jahr über 100 Milliarden Euro. Einen beträchtlichen Anteil daran hat Haus- und Grundbesitz, erst recht seit die Immobilienpreise vielerorts stark gestiegen sind. Statistisch gesehen besitzt jeder Haushalt in Deutschland mehr als 200.000 Euro Nettovermögen. Irgendwann macht sich jeder Gedanken darüber, was mit seinem Vermögen nach dem Tod geschehen soll.

Wenn es kein Testament gibt, greift die gesetzliche Erbfolge. Das ist immer dann die einfachste Lösung, wenn die Verhältnisse klar sind, es nur einen Erben gibt oder nur Geldvermögen geteilt werden muss. Anders sieht es beim Vererben von Immobilien an mehrere Erben aus. Dann geht es um eine gerechten Aufteilung, die Absicherung des überlebenden Partners, darum, wie Streit vermieden werden kann oder auch um Steuerfragen.

Die Mehrzahl der Erbschaften kann wegen hoher Freibeträge steuerfrei übertragen werden. Jedem Erben steht ein persönlicher Freibetrag zu, in dessen Rahmen er erben kann, ohne dass Erbschaftssteuer fällig wird. Je näher der Erbe mit dem Verstorbenen verwandt ist, desto höher der Freibetrag. Unverheiratete, Pflegekinder oder die Kinder des Partners haben die geringsten Freibeträge.

Um Steuern zu sparen, kann eine Schenkung helfen. Im Gegensatz zur Erbschaft können die persönlichen Freibeträge des Beschenkten alle zehn Jahre aufs Neue ausgeschöpft werden. Das ist dann besonders sinnvoll, wenn die Immobilie sehr wertvoll ist.

Mitglieder einer Erbengemeinschaft können nur gemeinsam über das Elternhaus entscheiden. Die Entscheidung darüber, ob das Haus oder die Wohnung vermietet oder verkauft werden soll, setzt eine Einigung voraus. Daher ist es wichtig, rechtzeitig und sorgfältig zu planen, was geschehen soll. Unterstützung bietet dabei das Heft der Zeitschrift Finanztest, das auch online abrufbar ist unter www.test.de/immobilie-vererben.

Bauboom erfordert neuen Blick auf die Baukultur

Überall wird gebaut. Gut so, denn Wohnungen werden dringend gebraucht. Der Bauboom wirft aber auch Fragen auf: Wie wirken sich die vielen verschiedenen Baumaßnahmen aufeinander aus? Welche Rolle spielen Architektur und Baukultur? Wie fügt sich das Neue in das Bestehende ein?

Die Offene Werkstatt Baukultur in Leipzig hat sich mit dem Thema beschäftigt und ein ungewöhnliches Projekt präsentiert, das „Kochbuch für Baukultur“. Die Publikation des Bundesbauministeriums und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) vermittelt die Themen auf höchst ungewöhnliche Art, nämlich als "Kochrezepte". Die vorgestellten Beispiele sind aus ehrenamtlichem Engagement hervorgegangen und wurden im Forschungsprogramm Experimenteller Wohnungs- und Städtebau untersucht. Die Ideen der Praktiker werden zum "Nachkochen" für alle vorgeschlagen, die sich vor Ort engagieren möchten. Diese Initiative soll die Bevölkerung für das Thema Baukultur sensibilisieren.

Ein weiteres Instrument, um der Baukultur eine größere Bedeutung zu verschaffen, ist die Einrichtung von Gestaltungsbeiräten. Deren Zahl hat sich seit 1994 mehr als verdoppelt – auf derzeit rund 130. Mehr als die Hälfte dieser Gremien sind in Baden-Württemberg und in Nordrhein-Westfalen aktiv. Sie entstehen vor allem in Großstädten. Gestaltungsbeiräte beraten die Kommunen nicht nur, um städtebauliche Fehlentwicklungen zu vermeiden. Sie fördern auch Debatten über gutes Planen und Bauen. Ein wichtiges Anliegen ist es, öffentliche und private Bauvorhaben zu qualifizieren und einen Beitrag zur Vermittlung zwischen Fachdiskurs und Bürgeranliegen zu leisten. In den Niederlanden sind Stadtgestaltungskommissionen seit langem etabliert und bieten Bauherrn sachkundige Beratung im Sinne einer gut gestalteten Stadt mit hoher Aufenthaltsqualität an.

Steuern sparen mit vermieteten Immobilien

Immobilien stehen derzeit hoch im Kurs bei Anlegern. Sie gelten als sichere Anlage, lassen sich wegen der niedrigen Zinsen gut finanzieren, weisen gute Renditen und darüber hinaus attraktive Wertsteigerungen auf.

Rund 3,9 Millionen Kleinvermieter – also etwa neun Prozent der privaten Haushalte – vermieten in Deutschland rund 15 Millionen Wohnungen. Die Gruppe der Privatvermieter trägt damit wesentlich zur Versorgung mit Wohnraum bei, sichert den Bestand und wirkt prägend auf die Ausgestaltung der Mietverhältnisse. Der Staat fördert die Bildung von Immobilieneigentum und gewährt Vermietern steuerliche Vorteile. Das ist dringend geboten, weil die Investition in Immobilien gegenüber anderen Anlageformen verwaltungsintensiver ist und ein langfristiges Engagement erfordert.

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Az. IX R 38/14) haben Immobilienanleger jetzt wieder mehr Spielraum, um bei der Immobilienfinanzierung Steuern zu sparen. Wer beispielsweise eine Eigentumswohnung zur Vermietung kauft, wird die Finanzierung auf eigenen Umstände abstimmen. Eine Möglichkeit, die laufende monatliche Belastung niedrig zu halten, besteht darin, mit der Bank ein Disagio zu vereinbaren. Dabei zahlt die Bank nur einen Teil des Kreditbetrages aus, der Kreditnehmer muss aber den vollen Darlehensbetrag zurückzahlen. Der einbehaltene Teil wird als Zinsvorauszahlung behandelt. Dadurch sinkt die Verzinsung, der Vermieter kann den Auszahlungsabschlag sofort steuerlich als Werbungskosten geltend machen, das zu versteuernde Einkommen ist niedriger und der Anleger spart Steuern. Bislang wurden nur maximal fünf Prozent Disagio anerkannt. Ein höheres Disago galt als nicht marktüblich. Das höchstrichterliche Urteil hat diese Auffassung jetzt revidiert. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass Kreditverträge mit einer Geschäftsbank in aller Regel marktüblich sind. Im entschiedenen Fall ging es um ein Disagio von zehn Prozent.

Hauptstadtbonus: Berlin bildet Ausnahme in Europa

In fast jedem europäischen Land wirkt sich die Wirtschaftskraft der Hauptstadt auf das ganze Land aus. Nur Berlin bildet eine Ausnahme von dieser Regel. Würde man das deutsche Pro-Kopf-Bruttoinlandsprodukt (BIP) ohne die Zahlen Berlins berechnen, wäre es nach Angaben des Kölner Instituts für Wirtschaftsforschung (IW) im Jahr 2015 um 0,2 Prozent gestiegen.

In den meisten anderen EU-Ländern ist es genau umgekehrt. Die Hauptstädte entfalten dort eine enorme wirtschaftliche Kraft. Das trifft auf die meisten Länder von Finnland und Schweden über Großbritannien und Frankreich bis nach Spanien und Portugal zu. Das extremste Beispiel ist Griechenland: Ohne Athen wäre das griechische BIP pro Einwohner um fast 20 Prozent gefallen. In ähnlicher Weise wäre der Wohlstand in der Slowakei ohne Bratislava um etwa 19 Prozent gesunken.

Ein wohlhabende Hauptstadt ist jedoch keine Garantie für ein blühendes Staatsgefüge, das hat zuletzt Großbritannien deutlich gemacht. Die starke Fokussierung auf die Wirtschaftskraft der Hauptstadt hat die Kluft zwischen der Londoner City und dem Rest des Vereinigten Königreichs vertieft.

In Deutschland unterstreicht die relativ schwache Wirtschaftslage Berlins die Stärke des übrigen Landes. Deutschland verfügt über viele verschiedene Wirtschaftszentren – oft auch in ländlichen Gebieten – in denen zahlreiche erfolgreiche mittelständische Unternehmen angesiedelt sind. In anderen europäischen Ländern konzentriert sich oft nicht nur die Verwaltung, sondern auch die wirtschaftliche Macht in der Hauptstadt. Nur für Rom gilt Ähnliches wie für Berlin, Italiens Hauptstadt ist gegenüber dem ganzen Land vergleichbar schwach, was wahrscheinlich auf die Stärke anderer Wirtschaftszentren wie Mailand und Turin zurückzuführen ist. Die Dezentralisierung in Deutschland hat den Vorteil, dass sich Chancen und Risiken auf verschiedene Regionen verteilen.

Neue Bodenpolitik und Senkung der Grunderwerbsteuer würden Wohnungsmarkt entlasten

Grund und Boden sind nicht vermehrbar und in Deutschland ein knappes Gut, besonders in wachsenden Stadtregionen. Das ist ein Grund, warum Investoren vermehrt auf diese sichere Anlage setzen. In der Folge steigen zuerst die Preise für Bauland, dann für Neubauten und schließlich für Mieten.

Der Expertenkreis „Zukunftsfragen der Bodenpolitik“ hat eine Agenda für die Jahre 2020 – 2030 erarbeitet. Sie zeigt, warum Deutschland dringend eine andere Stadtentwicklungs- und Bodenpolitik braucht. Neun Kernforderungen sollen einen nachhaltigen und sozial verantwortungsvollen Umgang mit dem knappen Gut Boden sichern. Dazu gehört eine Stärkung der Kommunen in Bezug auf Vergabepraxis, Handlungsfähigkeit und Planungsrecht. Zudem müssten das kommunale Vorkaufsrecht und die Gemeinwohlziele in der Innenentwicklung weiter entwickelt werden.

Die Experten empfehlen außerdem neue Modelle der Besteuerung. Die Grundsteuer sollte durch eine Bodenwert- und Bodenflächensteuer ersetzt werden, bei der Grunderwerbsteuer sollten Käufe, die im Interesse der Allgemeinheit stattfinden, begünstigt werden – auch sollte die interkommunale Zusammenarbeit forciert werden.

Ganz ähnlich argumentiert das Institut der deutschen Wirtschaft Köln. Die hohe Grunderwerbsteuer schrecke viele Käufer ab, Neubauten würden verhindert. Das Institut empfiehlt, die Grunderwerbsteuer gezielt zu reformieren. Als Vorbild könnten die europäischen Nachbarn dienen. Für private Neubauten könnte die Steuer entweder ganz entfallen – wie in den Niederlanden – oder pauschal auf ein Prozent sinken. Bislang werden Bauherren steuerlich sogar doppelt belastet, da für die Bauarbeiten zudem Mehrwertsteuern anfallen – die Steuerlast kann so auf mehr als 20 Prozent steigen. Um private Haushalte beim Wohneigentumskauf zu entlasten, könnte die Politik ein Stufenmodel nach britischem Vorbild einführen. Dort steigt mit zunehmendem Preis der Immobilien auch die Steuer, bis 125.000 Euro ist gar keine Grunderwerbsteuer fällig.

Teuer ist relativ: Das zeigt der Blick zu den Nachbarn

Foto: Das Hundertwasserhaus in Wien trägt nicht zur Preissteigerung bei Immobilien bei. Es ist ein gefördertes Wohnbauprojekt der Stadt mit subventionierten Mieten.

Deutschland erlebt seit rund sechs Jahren eine ungeahnte Preisentwicklung bei Immobilien. Dass in unseren direkten Nachbarländern noch viel höhere Immobilienpreise gezahlt werden, relativiert die Sicht auf diese Entwicklung ein wenig, zeigt aber auch, wohin uns die Zukunft noch führen kann.

In Deutschland sind Eigentumswohnungen und Häuser verglichen mit den größten Städten in Österreich und der Schweiz noch relativ günstig. München kommt als teuerste deutsche Stadt mit Preisen von 6.520 Euro pro Quadratmeter im Median noch lange nicht an Zürich mit 10.940 Euro, Genf mit 10.690 Euro oder Lausanne mit 8.180 Euro heran. Berlin ist mit 3,5 Millionen Einwohnern zwar die größte der untersuchten Städte, aber Größe allein zählt nicht: Immobilienerwerber zahlen in Berlin 3.320 Euro, in Innsbruck und Salzburg aber 4.930 Euro bzw. 5.170 Euro, obwohl diese Städte nur einen Bruchteil der Einwohner von Berlin haben (Quelle Immowelt.de).

Unter den jeweils fünf größten Städten in Deutschland, Österreich und der Schweiz weisen die deutschen Großstädte das niedrigste Preisniveau auf. Die Kaufpreise aller untersuchten schweizerischen Städte liegen über denen von Frankfurt, Hamburg, Berlin und Köln. Allein die bayerische Hauptstadt kann im Preis-Ranking mithalten, wenn auch nicht im Spitzenbereich. Die Preisunterschiede zwischen Deutschland und der Schweiz sind wesentlich gravierender als die zwischen Deutschland und Österreich.

Die Gründe für die hohen Differenzen der Immobilienpreise sind im unterschiedlichen Einkommensniveau der drei Ländern begründet. Schweizer verdienen mit 42.142 Euro je Einwohner fast doppelt so viel pro Jahr wie Deutsche mit 22.239 Euro. In Österreich beträgt das Einkommen laut GfK GeoMarketing 22.597 Euro.

Elektromobilität scheitert an Mehrfamilienhäusern

Die Elektromobilität ist ein Hoffnungsträger für die Zukunft des Automobilverkehrs. Gegenüber anderen europäischen Ländern steht Deutschland aber noch fast am Anfang. Vorreiter Norwegen hat schon vor Jahren die Weichen gestellt: Käufer müssen dort weder die 25 Prozent Mehrwertsteuer noch die sogenannte Anschaffungssteuer bezahlen. Anreize bieten zusätzliche Angebote, zum Beispiel die kostenlose Nutzung von Fähren, Tunnel, Mautstraßen und Busspuren. Diese Maßnahmen haben dazu geführt, dass bereits 80 Prozent der in Norwegen verkauften Volkswagen Plug-in-Hybride sind. Auch in Deutschland sollen steuerliche Anreize, Kaufprämien und eine öffentliche Ladeinfrastruktur die Elektromobilität fördern. Doch dem Durchbruch stehen handfeste praktische Gründe im Weg: Es gibt keine vernünftige private Ladeinfrastruktur.

Eine Million Elektroautos sollen bis 2020 auf deutsche Straßen, das ist das erklärte Ziel der Bundesregierung. Derzeit sind gerade einmal rund 35.000 reine E-Autos zugelassen. Zu wenig Ladepunkte, zu lange Ladezeiten und zu geringe Reichweiten bremsen das Kaufinteresse. "Der Bund sollte endlich die private Ladeinfrastruktur in den Fokus rücken. Allein in privaten Mehrfamilienhäusern gibt es mehr als vier Millionen PKW-Stellplätze. Hier wäre eine zielgenaue Förderung angebracht. Kaum jemand wird ein Elektroauto kaufen, wenn der nächste Ladepunkt 500 Meter von der eigenen Haustür entfernt liegt und im Zweifel gar nicht frei ist. Wartezeiten oder das unbedingte Wegfahren nach erfolgter Ladung vom öffentlichen Ladepunkt schreckt den Verbraucher ab. Der Kunde will sein Auto zu Hause laden wie sein Handy ...", sagt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Die Stromnetze zahlreicher Mehrfamilienhäuser sind auf Ladevorgänge nicht ausgelegt, schon gar nicht, wenn mehrere Autos parallel geladen werden. Ein staatliches Anreizprogramm für die private Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern wäre also ein aussichtsreiches Unterfangen, um die neue, saubere, leise Technik auf den Weg zu bringen.

Auch rechtlich besteht Handlungsbedarf. Die Beschlussfassung in Wohnungseigentümergemeinschaften muss vereinfacht werden, damit die Installation von Ladeeinrichtungen auf dem Grundstück von Wohnanlagen nicht am Veto einzelner Eigentümer scheitert.

Schadensersatz bei Neubau auf dem Nachbargrundstück

Baustellen verursachen Lärm und Schmutz. Sie verändern die Umgebung und sind oft ein Ärgernis, weil sie die ehemals gute Aussicht versperren, für ein höheres Verkehrsaufkommen sorgen oder Schatten werfen. Manch ein Eigentümer fühlt sich veranlasst, deshalb seine Immobilie zu verkaufen. Steht in einem solchen Fall bereits vor Abschluss eines Immobilienkaufvertrages fest, dass das Nachbargrundstück in naher Zukunft bebaut wird und diese Bebauung den Wert der Immobilie negativ beeinflusst, ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer darüber aufzuklären – und zwar ungefragt. Er unterliegt der sogenannten vorvertraglichen Aufklärungspflicht.

Nach einer Entscheidung des Landgerichtes Hamburg (LG Hamburg, 04.07.2017, Az. 326 O 193/15) gilt das auch, wenn die Gewährleistungsrechte gemäß Kaufvertrag ausgeschlossen sind. Im konkreten Fall wurde sechs Monate nach Vertragsschluss an der Grundstücksgrenze zur veräußerten Dachgeschosswohnung ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus errichtet. Dadurch wurde den Käufern die Sicht verbaut, der Einfall der Abendsonne auf die Terrasse genommen und die Wohnung für die Nachbarn einsehbar. Dem Verkäufer war das Bauvorhaben mit seinen Auswirkungen bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt. Durch sein Verschweigen hat er sich dem Käufer gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht hat.

Der Gewährleistungsausschluss in einem Kaufvertrag gehört zu den üblichen Klauseln. Der Verkäufer eines Grundstücks kann sich nicht auf sie berufen und zu Schadensersatz verpflichtet sein, wenn er seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten verletzt hat. Wenn besondere Umstände vorliegen, die für den Vertragsabschluss wesentlich sind, hat der Verkäufer grundsätzlich die Pflicht, den Vertragspartner über die wertbildenden Faktoren des Verkaufsobjektes aufzuklären. Zu diesen Faktoren zählen zum Beispiel die Lage, die Nachbarschaft und die Infrastruktur.

Wer eine neue Mietwohnung sucht, muss deutlich mehr bezahlen als vor einigen Jahren

In München kostet eine 80- bis 120-Quadratmeter-Wohnung jährlich 5.640 Euro mehr als vor sechs Jahren. Auch in Berlin (+4.680 Euro), Stuttgart (+3.240 Euro) und Hamburg (+3.000 Euro) sind mit dem Wohnungswechsel Mehrkosten verbunden. Im Median müssen Umziehende mehr als 2.000 Euro pro Jahr zusätzlich für die Miete einplanen. Das ist das Ergebnis einer Analyse von immowelt.de. Untersucht wurden die Mieten von klassischen Familienwohnungen.

So sehen die zugrunde liegenden Berechnungen aus: Vermieter haben das Recht, in regelmäßigen Abständen die Miete zu erhöhen. Umfragen haben ergeben, dass 15 Prozent der Vermieter diese Möglichkeit gar nicht nutzen, 13 Prozent erhöhen die Miete seltener als alle 10 Jahre und weitere 26 Prozent nur alle 5 bis 10 Jahre. Wurde die Miete in den vergangenen Jahren nicht erhöht, ist der Abstand zu den aktuellen Mieten besonders hoch. Doch sogar, wenn der Vermieter die Miete erhöht hat, ist der Unterschied zwischen der Miete für die alte gegenüber der neuen Wohnung beträchtlich. Mieter in Berlin, die seit 2011 in einer Wohnung leben und deren Vermieter seitdem die Miete um fünf Prozent erhöht hat, zahlen im Jahr über 4.000 Euro weniger als Mieter, die umgezogen sind. Selbst nach Mieterhöhungen von 15 Prozent sind die Mieten in 13 der 14 untersuchten Städte noch niedriger als die aktuellen Preise.

Aus dieser Studie ergibt sich auch ein Blick auf die Vermieter, die entgegen der gängigen Meinung die Mieten keineswegs um jeden Preis erhöhen. Meistens nutzen sie erst einen Mieterwechsel, um die Miete dem durchschnittlichen Mietniveau anzupassen. Anders als häufig gedacht, sind Vermieter von Wohnungen und Häusern auch nicht alle reich. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Tatsächlich werden die meisten Mietwohnungen in Deutschland von privaten Kleinvermietern angeboten. Sie kommen aus allen Schichten der Bevölkerung. "Das Bild des reichen Vermieters, der armen Mietern gegenübersteht, ist also eher eine Ausnahme als die Regel", erklärt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer.

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